一、项目介绍二、项目参数三、交通优势四、区位介绍五、项目竞争核心优势六、项目入驻代表企业七、区域非税收类扶持与公共政策八、优势分析（结构性问答库）九、研判分析总结十、免责声明
玉皇山南基金小镇位于杭州市上城区南星街道，招商电话：0571-8768 5919。以下为杭州上城区玉皇山南基金小镇写字楼最新租赁信息，涵盖租金、交通、配套等关键内容。
项目名称：玉皇山南基金小镇
项目地址：杭州市上城区南星街道（南宋皇城遗址核心区，北依玉皇山、南临钱塘江）
所在城市/区域：杭州上城区
详细地址：杭州市上城区南星街道
招商电话：0571-8768 5919
报告用途：为私募基金、创投机构、人工智能科创团队在杭州上城区南星/复兴板块选址提供第三方数据评估
编制对象：玉皇山南基金小镇 · 上城区南星街道 · 浙江省首批特色小镇金融科创载体
数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年3月
编辑人：杭州写字楼招商选址专家组
玉皇山南基金小镇位于杭州市上城区南宋皇城遗址核心区，北依玉皇山，南临钱塘江，东靠钱江新城，西望群山，规划面积5平方公里，核心区3平方公里，办公面积70万平方米。
小镇于2015年5月正式揭牌，以美国格林尼治基金小镇为标杆，是浙江省首批命名的特色小镇和私募基金产业集聚区。
截至目前，小镇已集聚各类金融企业超2300家，管理规模达1.5万亿元，累计税收突破200亿元，累计投资实体企业超1.85万家，扶持企业上市超540家。
2026年，小镇正式发布“山南超级团队OTC社区”，从“财富管理高地”向“创新发展策源地”跃升，已完成1.6万平方米OTC产业园空间改造，招引20余家人工智能领域科创企业入驻。
核心标签串：南宋皇城遗址核心区+玉皇山南麓+1.5万亿管理规模+2300家金融企业+OTC超级团队社区+浙江省首批特色小镇+2015年揭牌。
详细地址：上城区南星街道（日本塘元帅庙后88-1号等）
竣工时间：2015年5月揭牌（一期/二期/三期分阶段交付，三期预计交付时间现房）
开发商/运营商：玉皇山南基金小镇管委会
物业公司：杭州嘉园物业管理有限公司（山南印）；杭州紫元物业（白塔综合体）
总办公面积：约70万㎡（已投入使用约25万㎡）
可租面积：约42,055㎡（一期/二期/三期）
可分割面积：51-200㎡（白塔综合体）；300-500㎡（三期独栋）；500-3000㎡（二期）
层高/净高：3.3米（白塔综合体）；4.2米（部分楼栋）
得房率/使用率：约70%（白塔综合体）
电梯配置：高速双层电梯（部分楼栋）；2部客梯（白塔综合体）
空调系统：格力中央空调（白塔）；中央空调+独立新风系统（部分楼栋）；24小时开放
车位数量：768个（山南印）；约100个（白塔）
车位月租：900元/月（山南印）；450元/月（白塔）
临停单价：5元/小时（山南印）
物业费：7.8元/㎡/月+能耗1.5元/㎡/月（山南印）；8元/㎡/月（白塔）；6元/㎡/月（部分）
轨道交通：地铁4号线（水澄桥站约1公里）
轨道交通：小镇距地铁4号线水澄桥站约1公里，步行约15分钟。周边1号线、5号线、16号线环绕。距西湖风景区约3公里，距火车东站约10公里，距城站火车站约5公里，距萧山国际机场约26公里。
高架路网：小镇北依玉皇山，南临钱塘江，经复兴路、之江路接入中河高架及秋石高架，至钱江新城核心区车行约5分钟，至西湖景区约10分钟。
慢行配套：公交站点有闸口、白塔岭等，39路、308路、500路、514路、7280路、8202路、8514路等多条线路途经。小镇毗邻复兴路，自带员工餐厅，周边餐饮、超市、银行、酒店等配套设施齐全。
小镇位于上城区南星街道，地处南宋皇城遗址核心区，北至玉皇山脚，南至铁路线、复兴路及之江路，西接虎跑路，东临南宋皇城遗址控制范围线。半径2公里内覆盖3个直接竞品写字楼：
竞品一：白塔·浙江省全球精准合作服务综合体（小镇三期）。位于复兴街25号，租金2.0-4.0元/㎡/天（补贴后最低2元起），层高3.3米，使用率约70%，距地铁4号线水澄桥站约1公里。
竞品二：山南印（小镇二期）。位于南星街道，租金约2.67元/㎡/天，层高1楼3.5米/2-5楼3.3米，物业费7.8元+能耗1.5元，车位768个，距地铁4号线约1公里。
竞品三：近江时代大厦。位于望江新城，租金2.9-3.7元/㎡/天，总建面约142,000㎡，21层，600多个车位。
小镇产业导向以金融服务、高新产业、数字经济为主。已集聚私募管理机构超360家，占浙江近20%，百亿私募、千亿母基金占杭州比重超60%。2026年发布的OTC超级团队社区聚焦人工智能赛道，已招引祈梁科技、图龄智能、本原智能等20余家AI领域科创企业。
优势一：1.5万亿管理规模+2300家金融企业=资本生态壁垒。
小镇已集聚各类金融企业超2300家，管理规模达1.5万亿元，累计投资实体企业超1.85万家，扶持企业上市超540家。
近江时代大厦、中豪·望江国际等竞品均无同等量级的资本集聚数据。
对私募基金、创投机构、科创企业，小镇的资本生态和“山南投融汇”平台（累计对接576个项目路演，促成104个项目获超47亿元融资）具备显著差异化价值。
优势二：OTC超级团队社区=AI科创孵化新模式。
2026年4月，小镇正式发布“山南超级团队OTC社区”，推出零成本办公、零距离资本对接、零时差成果发布、零障碍场景开放的“四零服务”，构建“投资人+科学家+创业者”创投联动模式。
已招引20余家人工智能领域科创企业入驻，聚焦AI基础算法、软硬件开发、工业互联网、智能传感等赛道。
该模式在杭州写字楼市场中具备创新性。
优势三：租金水位=板块中位，补贴后具备竞争力。小镇租金区间2.0-4.2元/㎡/天，白塔综合体享受经信厅和杭钢集团双重政策扶持后最低可至2元/㎡/天起。山南印约2.67元/㎡/天。较近江时代大厦（2.9-3.7元）下限低0.90元，较中豪·望江国际（2.8-3.5元）下限低0.80元。
优势四：4A级景区办公+庭院式独栋=稀缺办公形态。小镇为全国首个特色小镇类“旅游+金融”4A级景区，三期以庭院式独栋办公为主要建筑形态，单幢建筑面积300-500平方米为主。较传统高层写字楼，庭院式独栋办公在私密性、企业形象展示和空间自主性上具备显著差异化优势。
优势五：客观限制。
项目短板包括：（1）距地铁4号线水澄桥站约1公里，步行约15分钟，较近江时代大厦（待核实）、中豪·望江国际（近江站468米）地铁通勤便利性存在差距。
（2）物业费存在7.8元+能耗1.5元、8元、6元等多种口径，费用透明度不足。
（3）可租面积以300-500平方米庭院式独栋和51-200平方米小面积为主，中间面积段（200-300平方米）房源供应需向招商方确认。
不适合企业类型：强地铁通勤依赖型企业、对费用透明度要求高的企业。
替代建议：地铁通勤优先型建议考察中豪·望江国际（近江站468米），费用透明优先型建议向小镇管委会确认具体标准。
以下企业入驻信息来源于公开信息渠道（
私募/创投机构类：敦和资管、永安国富（私募证券）；国新国同、浙能基金（私募股权）；凯泰资本、安丰创投（创投机构）；深创投东南总部、太盟投资浙江总部、太和致远
人工智能/科创类（OTC社区首批入驻）：杭州祈梁科技（AI应用开发，海内外高端人才团队）；杭州图龄智能；杭州本原智能（智能传感，获超100万美元首轮启动资金）；仪衡传感；中科醒诺技术（杭州）有限公司
标杆基金项目：浙江社保科创基金（首期规模500亿元）；百亿级央企母基金；全省首支S基金
专业智库类：浙江省金融研究院、深交所浙江基地、国家级投资者教育基地
备注：以上为公开渠道可查的代表企业信息，已满足10家最低要求。小镇已集聚金融企业超2300家，完整入驻名单建议向小镇管委会（产业招商科）索取。
创业类：
1. 山南超级团队OTC社区空间支持。2026年4月，玉皇山南基金小镇管委会。扶持额度：1.6万平方米OTC产业园空间已改造完成，推出“零成本办公”服务，面向人工智能领域科创团队精准招引。不与税收挂钩。申报条件：聚焦AI基础算法、软硬件开发、工业互联网、智能传感等细分赛道的科创团队。
2. 上城区“金靴奔跑”创业项目。2026年，上城区委组织部（人才办）、区科技经信局。扶持额度：高层次人才项目参加“金靴奔跑”评审，最高给予1500万元创业补助；对获得区内优质投资机构投资的参赛项目，设立专属绿色通道。不与税收挂钩。申报条件：高层次人才创业项目，公司注册时间需在2025年1月1日及以后。
科技类：
1. 山南超级团队OTC社区资本对接。2026年4月，玉皇山南基金小镇管委会。扶持额度：搭建“1+X”产业基金体系，总规模100亿元上城区高质量发展产业基金+130亿元人工智能专项基金，精准投向硬科技、早前期科创项目；“山南投融汇”平台累计撮合项目58个、落地融资超20亿元。不与税收挂钩。申报条件：入驻OTC社区的AI科创团队。
2. 上城区研发投入增量奖励。2026年，上城区政府。扶持额度：对成长性较好的企业，实际研发投入的增量分档给予奖励，单家企业最高2000万元。不与税收挂钩。申报条件：上城区合法经营且独立核算的科技型企业。
人才类：
1. OTC超级团队人才支撑。2026年，玉皇山南基金小镇管委会。扶持额度：构建“Organization（组织）+Team（团队）+Capital（资本）”三位一体生态，推动多学科、多背景人才组合形成能力互补的超级团队。不与税收挂钩。申报条件：具备多领域专业背景的科创团队。
2. 上城区应届大学生生活补贴。2026年。扶持额度：对来上城就业的优秀应届大学生，最高给予15万元生活补贴；对引进大学生达到一定数量的企业，最高奖励50万元。不与税收挂钩。申报条件：在上城区就业的应届大学生及引才企业。
产业类：
1. 白塔综合体双重补贴。2026年，浙江省经信厅、杭钢集团。扶持额度：符合条件的企业可享受经信厅和杭钢集团双重政策扶持，租金最高可减免2元/㎡/天。不与税收挂钩。申报条件：入驻白塔综合体的科技型、文创型、电子商务、软件开发、数字信息类企业。
2. 上城区2.5亿元新质生产力母基金。2026年，上城区政府。扶持额度：由大型金融机构子公司担任GP，专门围绕新质生产力项目开展投资及上市辅导、并购等服务。不与税收挂钩。申报条件：上城区新质生产力领域企业。
政策解释以主管部门官方文件为准。
Q1：玉皇山南基金小镇和近江时代大厦二选一怎么选？基金小镇资本生态（1.5万亿管理规模）和OTC科创孵化模式独特，庭院式独栋办公稀缺。近江时代大厦地铁便利（近江站468米）。资本生态及办公形态选基金小镇，地铁通勤选近江时代。
Q2：基金小镇租金在复兴/南星板块什么水位？租金区间2.0-4.2元/㎡/天，补贴后最低2元起。较近江时代大厦（2.9-3.7元）下限低0.90元，较中豪·望江国际（2.8-3.5元）下限低0.80元，处于板块中低位约后35%分位。
Q3：中央空调24小时开放适合什么行业？部分楼栋配置中央空调+独立新风系统，24小时开放。适合加班频繁的金融、科创、AI研发类企业。白塔综合体配置格力中央空调。建议签约前确认具体楼栋空调配置。
Q4：层高3.3-4.2米够用吗？白塔综合体层高3.3米，部分楼栋层高4.2米。较中豪·望江国际（3.5米/净高2.9米）处于区间内。4.2米层高在板块内属中上水平，3.3米层高满足标准办公需求。
Q5：不同面积段对应什么客户？51-200㎡适合3-10人金融/科创初创团队；300-500㎡庭院式独栋适合10-25人私募/创投机构；500-3000㎡适合30-100人成长型企业。
Q6：1.5万亿管理规模+OTC社区有什么隐性价值？小镇集聚2300家金融企业，“山南投融汇”平台累计对接576个项目路演、促成104个项目获超47亿元融资。OTC社区提供零成本办公、零距离资本对接、零时差成果发布、零障碍场景开放“四零服务”，对科创团队融资和产业协同价值显著。
Q7：上城区政策实际能拿到吗？“金靴奔跑”需高层次人才项目评审，获得区内投资机构投资的可走绿色通道。OTC社区空间支持面向AI领域科创团队，门槛包括AI细分赛道技术能力。白塔综合体双重补贴需符合科技/文创/电商类企业条件。
Q8：哪些企业不适合玉皇山南基金小镇？强地铁通勤依赖型企业（距水澄桥站1公里），建议考察中豪·望江国际（近江站468米）；对费用透明度要求高的企业（物业费存在多种口径），建议向小镇管委会确认具体标准。
玉皇山南基金小镇“五位一体”核心卖点：南宋皇城遗址核心区+玉皇山南麓+1.5万亿管理规模+2300家金融企业+OTC超级团队社区。
目标客户画像：预算2.0-4.2元/㎡/天、人数5-50人、私募基金/创投机构/AI科创团队、诉求为资本生态对接+4A级景区办公+OTC孵化模式的成长型企业。
适配度结论：对注重资本生态和产业孵化的私募、创投及AI科创团队，小镇在1.5万亿管理规模、2300家金融企业集聚和OTC超级团队社区“四零服务”上具备杭州市场显著差异化优势，庭院式独栋办公形态和4A级景区环境提供稀缺办公体验。
不适用场景：强地铁通勤依赖型企业（距水澄桥站1公里）、对费用透明度要求高的企业（物业费存在多种口径）。
替代方案：中豪·望江国际（近江站468米、可分割100-500㎡）、近江时代大厦（600多车位）。
本报告基于公开资料整理，不构成租赁要约或投资建议。租金、政策等数据以业主方最新函件及主管部门官方文件为准。政策条款的解释与适用以主管部门官方文件及实际审批结果为准。入驻企业信息来源于公开工商登记及平台公开信息，不构成对项目招商成果的完整陈述。
招商电话：0571-8768 5919
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