盯着楼市舆论看了几年，我越来越觉得：有人在用日本的剧本吓我们|全年二手房均价|剧本|地价|日本|楼市|空置房|限购|高房价

跟大家说个事儿。

我在网上盯楼市的各种说法，看了整整几年。越看越觉得有点不对劲。想明白之后，说实话，真有点后背发凉。

这几年网上骂房地产的声音越来越多，话也说得越来越重。什么“万恶之源”“社会毒瘤”“吸干了实体经济”，甚至有人说“房地产不死，中国经济就没希望”。

我就一直在琢磨：为什么偏偏房地产被骂得最狠？股市、基金、虚拟货币跌的时候，怎么没人这么骂？

想明白了，其实不复杂——因为房地产最扛事。

高峰时期，中国家庭六到七成的财富，都压在房子上。房地产背后连着钢铁、水泥、家电、装修、建材、金融、地方财政，一百多个上下游行业，几千万人的饭碗。过去几十年城镇化大步往前走，房地产就是一台重要的发动机。

一个承载这么多家庭财富、带动这么多行业、支撑了几十年城镇化的产业，怎么一夜之间就成了众矢之的？

老百姓愿意自己房子贬值？从业者愿意丢饭碗？地方愿意丢财源？都不是。

说到这儿，就不得不提日本。上世纪九十年代日本楼市出了问题，接着就是“失去的二十年”。我捋了捋网上的说法，主要有三种，你对照一下，条条都能对上。

第一种，理论上的忽悠

有个说法叫“鲸鱼论”，把房地产比成一头贪婪的大鲸鱼，说它把社会资源都吞了，只要把这头鲸鱼干掉，钱自然就流到实体经济去了。

听着好像有道理，但翻翻日本的历史就知道，这套说法站不住。

1985年广场协议之后日元猛涨，日本人手里钱多了，满世界买资产。当时舆论一片亢奋，说什么“东京地价能买下整个美国”。可房价越涨，老百姓日子越紧，不满越来越多。到了1989年，日本媒体风向一转，开始集体批评房地产。有主编提出“只有房地产这头巨鲸沉下去，实业才能繁荣”。结果舆论推着政策走，连续加息，泡沫破了，楼市垮了。

结局是什么？不是“鲸落万物生”，而是“鲸落万物伤”。日本央行的加息从1989年5月的2.5%，一路加到1990年8月的6%，直接把泡沫彻底击破。房地产垮了之后，整个社会投资意愿下降，实业投资跟着下滑，科技创新停滞，经济低迷了二十年。

这套在日本被验证过有问题的逻辑，传到国内又换了身衣服，变成“灰犀牛论”，天天说房地产不是支柱而是风险，必须提前打压。

可日本的经验摆在那儿：被打下去的不只是房地产，还有整个社会的活力和信心。

第二种，观念上的绑架

理论把人带偏之后，紧跟着就是把经济问题包装成道德问题。

当年日本央行行长有句话流传很广：工薪阶层买不起的房价，就是罪恶。这就是所谓的“房价正义论”——只要房价跌了，年轻人结婚生孩子就都不是问题。

现实呢？

日本房价跌了二十多年，换来的是低欲望社会。年轻人不结婚、不生孩子、整体躺平。生育率从1990年的1.54一路掉到2023年的1.2左右，2025年出生人数只剩70万出头，连续第10年下滑，创下1899年有记录以来的最低点。

这背后不是房价高不高的问题，而是整个社会长期通缩、收入预期持续走弱之后，年轻人对未来彻底没了安全感。大前研一在《低欲望社会》里把根源归结为“缺乏安全感”——不结婚，不生孩子，不买房，不买车，不消费，不创业。

现在类似的论调，咱们网上到处都是：高房价压得年轻人喘不过气，房价跌了生育率就能上去。

但看我这几年的数据，房价调整的这几年，恰好也是人口数据往下走的几年。在我看来，真正影响大家生孩子意愿的，不见得是房价高不高，而是房价持续往下走、家庭财富缩水之后，大家对未来心里没底。只有家庭财富稳住了，老百姓心里有盼头，才敢去琢磨结婚生孩子这些事。

但现在网上讨论变了味，不讲供需、不讲结构，只讲站队。你只要说一句房地产还有积极意义，马上就被扣帽子，说你替谁谁说话。久而久之，很多人就不敢讲真话了，理性的声音越来越少。

第三种，数据上的吓唬

最后一步，就是甩出吓人的数字，制造恐慌。

网上传得最凶的，什么“全国有35亿套空置房”，还说是官方发的。咱们不用高深经济学，简单算笔账：全世界也就三十亿个家庭，要是真有35亿套空置房，够给全世界每家分一套了，这怎么可能？

我专门去查过这些传言，所谓的官方截图，都是P出来的，字体排版都对不上，手段其实挺拙劣，但很容易唬住普通老百姓。

真实数据是什么？全球实际空置房屋大约5000万套，OECD的估算数据是4200万套左右。35亿套这个数字，差了将近70倍。

编造传播这些数字的目的是什么？就是制造恐慌，让大家觉得房子马上不值钱了，逼着人赶紧抛售，让楼市雪上加霜。

当然，有人会说库存确实不小。这里我想说一个常识：楼市库存就好比超市货架，货架不能空空如也，空了就等于断货停业。合理库存大概5亿平方米，现在开发商待售面积是7.71亿平方米。但要注意一个趋势——这个数据已经连续3个月同比下降了，其中待售3年以下的短期库存下降速度更快，降了2.8%。这说明去库存已经在见效，不是网上渲染的那样“越来越严重”。

把这些历史和现实串在一起，我的感受很深：

真正伤到日本的，并不是房地产本身，而是市场情绪被裹挟之后，大家亲手把资产信用和社会信心一起打垮了。日本房价跌了，实业并没有自动腾飞，反而失业增加、生育下滑，社会消沉了二十年。

现在国内一部分舆论，跟当年日本的路径几乎一模一样：先把房地产定义成原罪，把打压它包装成正义，再拿真假难辨的数据吓唬老百姓。这已经不是正常的经济探讨了。

我从来不认为房地产是完美的。过去高速发展确实积累了不少问题，需要不断调整、改革、完善。但全盘妖魔化房地产，就是在动摇咱们国家经济的底盘。历史已经证明，“鲸落万物生”只是一个幻想。底盘一旦不稳，方方面面都会受牵连。

中国的问题，一定要立足咱们自己的国情慢慢解决。每个国家的国情不同，政策路径的探索需要结合自身实际，不能简单照搬别人已经摔过跟头的老路。

在这里也真心劝大家一句：不要被新奇的歪理论带偏，不要被伪道德裹挟，更不要被假数据吓得乱了阵脚。保持理性判断，不被情绪裹挟，这比任何单一方向的押注都重要。

从基本面来看，咱们的底子比当年日本好很多。国内有巨大的内需市场，城镇化还没走完，改善住房的需求实实在在。2026年以来，各地限购松绑、保障房建设、存量收储等政策持续落地——上海缩短了非沪籍外环内购房社保年限，广州全面取消了限购限售，深圳公积金家庭最高可贷额度提到了351万元。这些政策的方向是清晰的。

从政策落地节奏和基本面来看，楼市具备止跌企稳的条件。中国经济有足够的韧性，值得咱们保持关注。