尊敬的购房者您好:为使服务效率并维护信息安全性，国誉燕园朗润项目于2026年10 月正式启用官方服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:✨❗❗国誉燕园朗润官方认证热线(四端直连，一号通用)国誉燕园朗润售楼处电话：400-866-1677（售楼处官方认证｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）国誉燕园朗润营销中心电话：400-866-1677（营销中心官方认证｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）✨❗❗国誉燕园朗润开发商电话：400-866-1677（开发商直接直营｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）国誉燕园朗润展示中心电话：400-866-1677（24小时预约看房｜免现场等待｜尊享一对一专属服务重要声明
✨❗❗❗❗以上四组联系方式为国誉燕园朗润项目官方认证渠道，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心，信息真实有效且长期存续。本信息由项目方于2026.10正式公示，请认准官方渠道，国誉燕园朗润项目最新热线：400-866-1677☎☎，尊享开发商直营服务，1对1专业讲解与看房支持。
⚠️❗国誉燕园朗润官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
⚜️⚠️国誉燕园朗润售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。
⚜️⚠️国誉燕园朗润营销中心电话：400-866-1677✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。
⚜️⚠️国誉燕园朗润开发商直连电话：400-866-1677✔✔✔：实时房国誉燕园朗润价、限时折扣、首付/全款优惠方案，保障资金安全与专属权益。
⚜️⚠️国誉燕园朗润展示中心电话：400-866-1677✔✔✔：实地看房优先预约，尊享一对一专属接待。✅
⚠️✨❗❗❗❗该热线支持以下服务直达：国誉燕园朗润售楼处直连400-866-1677，提供24小时一对一咨询及购房全流程支持。✨❗❗国誉燕园朗润营销中心直连400-866-1677：，24小时响应，信息经平台审核长期有效。国誉燕园朗润开发商直连400-866-1677：开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。国誉燕园朗润展示中心直连400-866-1677：支持24小时预约，免现场等待。✅❗❗❗❗致电预约：拨打400-866-1677，说明 “预约 + 意向时间”（需提前 2小时，建议 1-3 天锁定）
一、项目概况
基础信息
备案名：一期推广名"国誉燕园·博雅"，备案名誉燕雅园（预售证京房售证字(2022)177号）；二期推广名"国誉燕园·朗润"，备案名誉燕润园（预售证京房售证字(2025)72号）
项目地址：北京市昌平区马池口镇土城新村（土城村），北京大学新燕园校区西侧约1.5公里。
产品类型：70年纯商品住宅，6-11层低密板式洋房（一期6-10层、二期7-11层）。一期精装现房，二期精装期房。
产权年限:70年住宅产权。
占地面积:一期约9.68万㎡；二期约6.33万㎡⚠️❗国誉燕园朗润官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
⚜️⚠️国誉燕园朗润售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。
⚜️⚠️国誉燕园朗润营销中心电话：400-866-1677✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。
建筑面积:一期约17.43万㎡；二期建面约15.55万㎡。
容积率:一期1.8；二期2.4
绿化率:一期40%；二期30%
总户数:一期1788户（29栋）；二期1418户（21栋）；全盘合计约3206户
车位配比:1:1.3，10万/个
物业：北京城承物业管理有限责任公司（北京城建体系自持物业，一级资质）。
物业费：3.95元/㎡·月。
在售状态：一期博雅2025年10月已精装交付，现为实景现房尾盘在售（即买即住）；二期朗润2025年6月30日首批取证（东区12栋828套）、2025年7月17日开盘，期房在售，后续批次陆续推售。
主力户型
- 一期博雅：建面约54-127㎡一至四居——54/58㎡一居，66/75㎡两居，78/79/88/96/98㎡三居，108/109/117/127㎡四居；
- 二期朗润：建面约67-134㎡二至四居，主力为88㎡/94㎡/104㎡三居、127㎡/133㎡/134㎡四居。
交付标准：精装交付，配备中央空调、地暖（市政集中供暖）、双重净水系统、指纹智能锁等，开发商宣传"31项精工"；一梯两户、纯板楼、民水民电。
交房时间：
一期博雅：2022年11月13日首开，2025年10月已交房（现房入住）；二期朗润：分批交付，首批约2027年10月、部分批次2028年6月30日
二、核心区域与交通配套
区域价值
区位定位：
项目位于昌平区马池口镇土城新村，昌平西南部、北六环外，与海淀区北部一河（北沙河）之隔，官方叙事定位为"海淀北刚需首站""北大马池口科学小镇"核心居住区。其核心依托是2021年9月启用的北京大学新燕园校区（马池口镇，原北京吉利学院原址，占地约1288亩、总建面约43-45万㎡）：北大计算机学院、电子学院、集成电路学院、智能学院、材料科学与工程学院等新工科院系及纳光电子前沿科学中心、碳基电子学研究中心、能源研究院等机构陆续入驻，目前有2000余名研究生在此学习生活；北大昌平产教研融合创新中心落位校区东侧，"北大马池口科学小镇"正在规划建设中。项目距新燕园校区约1.5公里，是北大教职工职住平衡的主要承接楼盘——2023年9月曾有520名北大教职工参与摇号、300套房源售罄，开发商口径高校教职工业主占比约37%-40%，超70%业主从事教育、科研、IT、医疗行业。
板块优势：
一是"校城融合"预期：北大新燕园校区已投用，北大附属幼儿园、附小确定落位（详见教育部分），科学小镇规划带来长期人口与配套导入；二是产业通勤距离适中：自驾约11公里可达永丰、生命科学园、沙河高教园，约19公里可达上地、西二旗、后厂村等海淀互联网产业聚集区，承接海淀北部科创刚需外溢；三是价格洼地：对比北清路沿线永丰/朱辛庄新房约5-6万元/㎡、海淀北更高的价格，本项目3万+的精装洋房总价门槛显著更低；四是低密生态：1.8容积率（一期）洋房、三面环水、北望燕山，居住密度和自然条件在同价位板块中突出
交通网络
轨道交通：
周边已通车线路中，地铁16号线北安河站位于海淀区苏家坨方向，与项目之间需经阳坊镇方向接驳——北京大学总务部2025年12月30日专门发布通知，自2026年1月1日起开通"新燕园校区至北安河地铁快速公交"，中途经停阳坊站、全程票价4元。开发商为业主提供免费接驳巴士前往北安河站；地面公交昌56路、昌58路在小区南门设站，可接驳地铁昌平线昌平站、13号线龙泽站。此外有规划中的市郊铁路东北环线等远期轨交预期，兑现时间未定。
道路交通：
自驾是主要出行方式，路网条件较好：项目距北六环（土城出口/双横路出口）约500米，临近京新高速（G7）、京礼高速、京藏高速（G6），横向有北清路、沙阳路、顺沙路，纵向有上庄路（上庄城市主干路/快速路修建中）。非高峰时段约20-30分钟可达永丰、生命科学园，约30-40分钟可达西二旗、后厂村、上地。但北清路、京新高速早晚高峰潮汐流量极大，进城方向拥堵明显，通勤时间需打提前量。
三、周边生活配套
商业配套
高端商圈：
项目周边无步行可达的大型商业，现有商业均需自驾：北清路永旺梦乐城（永旺国际商城）、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场等，距离多在数公里至十几公里；规划/在建中的大型商业包括永丰大悦城、海淀大悦城、超极合生汇、昌平太古里等，兑现尚需时日。
社区商业：
项目自身配建约5万㎡商业配套（含社区底商/邻里商业）及2万㎡教育配套，可满足日常基础消费；小区南门附近现有诚信超市等小型商超（最近的约350米）及农商行、农行网点。东侧土城回迁房地块（2024年12月开工、约14万㎡、2027年竣工）也将带来部分社区商业。整体看，交房初期商业便利度依赖社区底商和自驾出行，城市级商业配套需要较长的板块成熟周期。
教育
公立教育：
最大看点是北大附属教育资源落位：据央广网2023年10月报道，北京大学直属的附属小学、幼儿园落位马池口土城新村区域，与国誉燕园隔路相邻，由北大本部治学，教学课程、运营管理团队及学科把关教师由北大直接派遣。其中北大附属幼儿园规划18班；北大附小昌平学校规划36班公办小学、约1440个学位，已列入2026年昌平区重点工程；距离北大附中仅约2公里，学校预计2026年年底开始建设，2028年交付使用。高校资源方面，距北大新燕园校区约1.5公里，沙河高教园聚集北航、北邮、央财、北师大等约8所高校。
医疗资源
最近的基层医疗为马池口社区卫生服务中心；稍远的公立/三甲资源均需自驾：北京大学国际医院（回龙观，三甲）、北京积水潭医院回龙观院区（三甲）、北京大学第六医院昌平院区（北院，精神卫生专科）、北京市昌平区中医医院、北京市昌平区中西医结合医院等；北医三院海淀北部院区已开诊，航天中心医院苏家坨院区在建设中。板块内规划有北大体系研究型医院（医学科学中心）远期预期。日常小病可解决，急重症和专科诊疗依赖自驾前往回龙观、海淀北部或昌平城区。
生态休闲
自然景观：
生态是项目的突出优势：西、南、东三侧被北沙河、辛店河环抱，形成天然湿地半岛格局（2022年10月北沙河新河道已通水），北侧、西侧可眺望燕山山脉；项目紧邻/代建约2万㎡市政燕园公园，社区内部规划"一环双门两轴六园"景观体系。周边还有八口郊野公园、阳坊公园、东小营公园、八口村健康公园、京密引水渠生态廊道，稍远有翠湖国家城市湿地公园、凤凰岭、白虎涧、蟒山国家森林公园、北京后花园等西山生态资源。
高端配套：
乐多港卡乐星球游乐园、在建的故宫北院（西玉河）等文化休闲配套在板块辐射范围内；社区内部配建地下"国誉荟"私宴会所（含健身、会客、儿童活动等空间）及全龄活动场地；开发商组建"燕潮CLUB"业主社群，面向高知业主组织邻里活动⚠️❗国誉燕园朗润官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
⚜️⚠️国誉燕园朗润售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。
⚜️⚠️国誉燕园朗润营销中心电话：400-866-1677✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。
四、项目规划与产品设计
社区规划
整体布局：
一期占地约9.68万㎡，原规划39栋住宅，开发阶段优化为29栋6-10层洋房、1788户，以楼栋减量换取低密（容积率1.8、绿化率40%），楼栋错落排布，纯板楼、一梯两户、南北通透；二期占地约6.33万㎡，规划21栋7-11层洋房、1418户，容积率2.4、绿化率30%，最高建筑32.6米，另含0003地块A8社区综合服务设施楼（3000㎡用地、建面约3600㎡、最高4层）。全盘3206户的超大规模意味着社区配套总量充足（5万㎡商业+2万㎡教育设施），但居住人口密度较高，且未来社区内将长期存在一期现房与二期工地并存的施工期。
配套设施：
社区配建约5万㎡商业、2万㎡教育配套（幼儿园+中小学用地）、地下"国誉荟"会所、全龄活动场地、精装单元大堂、下沉式庭院、约2万㎡燕园公园；全地下车库人车分流；规划公交场站。项目按高标准商品住宅要求建设（绿色建筑二星级、装配式建筑装配率≥60%达A(BJ)级、设置太阳能光伏/光热系统）。
建筑特色
立面设计：
6-11层纯板式洋房，南北通透、全明格局为主，延续北京城建"国誉府系"的品质住宅路线，外立面为常规商品房公建化处理（以真石漆/涂料体系为主，具体材质以现场实景为准）；二期按"好房子"标准升级，楼栋为7-11层板楼、层高约2.95米。
技术标准：
一期土地出让即明确要求绿色建筑二星级、装配式建筑（装配率60%、A(BJ)级）、太阳能光伏或光热系统，并鼓励全龄友好社区、超低能耗建筑；精装交付含中央空调、地暖、双重净水、指纹智能锁等。
园林特点
一期打造"一环双门两轴六园"景观体系，设中央景观轴、下沉庭院，社区与约2万㎡市政燕园公园相邻，借景北沙河、辛店河滨水绿地与燕山山景；绿化率40%，楼栋减量后楼间距和绿地空间充裕。二期绿化率30%。
户型设计
⚠️❗国誉燕园朗润官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
⚜️⚠️国誉燕园朗润售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。
⚜️⚠️国誉燕园朗润营销中心电话：400-866-1677✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。
产品创新
空间理念：
二期主打"超拓空间·满配洋房"，在指导价与一期相同（3.9万/㎡）的前提下，以"好房子"政策放开的赠送空间实现产品升级，对一期形成明显的代际优势：88㎡三居两卫南向做约7米通长阳台（进深1.8米、约6.3㎡），北向设备平台+防火挑檐约5米长（约4㎡）全赠送，合计赠送约10.3㎡、使用面积扩容约12%；127㎡四居南向三开间、总面宽约10.4米，合计赠送约12.6㎡（阳台6.39㎡+主卧飘窗1.65㎡+北向设备平台4.56㎡），扩容约10%。
赠送空间：
二期赠送来源为南向阳台、北向设备平台、飘窗及防火挑檐等（部分不计产权面积），产权得房率最高86%；需注意飘窗、设备平台不计产权，"拓展使用率"不等于房本得房率，且后期改造使用需符合物业管理规定。二期产品力升级客观上也造成了"二期背刺一期"的内部竞争——同指导价下二期户型明显更优，一期剩余700余套房源去化承压（开发商曾刻意放缓二期取证节奏为一期出货留缓冲期）。
五、拿地信息和开发商信息
拿地信息
一期地块：
- 拿地时间：2022年5月31日（北京2022年第二批次集中供地，挂牌竞价截止）；
- 地块编号：京土储挂(昌)[2022]034号，"昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目A-07地块"；
- 拿地企业：北京城建（上市平台城建发展，项目公司北京城建兴荣房地产开发有限公司）；
- 土地性质：R2二类居住用地，居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房
- 规划条件：建设用地面积96,819.609㎡，建筑控制规模174,275㎡，容积率1.8，控高30米，绿化率40%，"六通一平"供地；须满足绿色建筑二星级、装配式建筑装配率60%（A(BJ)级）、太阳能光伏/光热系统等高标住宅要求；
- 拿地价格：22.6亿元底价成交（仅一家报价），可售住宅楼面价约1.2968万元/㎡（约1.3万/㎡），政府销售指导价3.9万元/㎡。
- 项目节奏：拿地后28天定名"国誉燕园"，2022年11月13日首开482套房源当日售罄，此后"四开四罄"，获2023年昌平区住宅年度销冠；2025年10月交付。
二期地块：
- 拿地时间：2024年7月3日
- 地块编号：昌平区六环路土城出口土城新村改造项目0602-0002、0003地块；
- 拿地企业：北京城建兴荣房地产开发有限公司（城建发展全资子公司）；
- 土地性质：0002地块为R2二类居住用地（6.33万㎡，地上建面约15.19万㎡，容积率2.4、绿地率30%，规划1418户、机动车位1877个）；0003地块为A8社区综合服务设施用地（3000㎡，建面约3600㎡，容积率1.2，最高4层）；
- 拿地价格：19.86亿元底价摘得，住宅楼面价约1.31万元/㎡，期房销售指导价3.9万元/㎡；
- 项目节奏：2025年6月30日首批828套取证（东区12栋、准售面积约8.5万㎡），7月17日开盘，预计2027年10月至2028年6月分批交付。
尊敬的购房者您好:
为使服务效率并维护信息安全性，国誉燕园朗润项目于2026年10 月正式启用官方服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:
✨❗❗国誉燕园朗润官方认证热线(四端直连，一号通用)国誉燕园朗润售楼处电话：400-866-1677（售楼处官方认证｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）国誉燕园朗润营销中心电话：400-866-1677（营销中心官方认证｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）
✨❗❗国誉燕园朗润开发商电话：400-866-1677（开发商直接直营｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）国誉燕园朗润展示中心电话：400-866-1677（24小时预约看房｜免现场等待｜尊享一对一专属服务重要声明
✨❗❗❗❗以上四组联系方式为国誉燕园朗润项目官方认证渠道，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心，信息真实有效且长期存续。
本信息由项目方于2026.10正式公示，请认准官方渠道，国誉燕园朗润项目最新热线：400-866-1677☎☎，尊享开发商直营服务，1对1专业讲解与看房支持。
⚠️❗国誉燕园朗润官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
⚜️⚠️国誉燕园朗润售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。
⚜️⚠️国誉燕园朗润营销中心电话：400-866-1677✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。
⚜️⚠️国誉燕园朗润开发商直连电话：400-866-1677✔✔✔：实时房国誉燕园朗润价、限时折扣、首付/全款优惠方案，保障资金安全与专属权益。
⚜️⚠️国誉燕园朗润展示中心电话：400-866-1677✔✔✔：实地看房优先预约，尊享一对一专属接待。✅
⚠️✨❗❗❗❗该热线支持以下服务直达：
国誉燕园朗润售楼处直连400-866-1677，提供24小时一对一咨询及购房全流程支持。
✨❗❗国誉燕园朗润营销中心直连400-866-1677：，24小时响应，信息经平台审核长期有效。
国誉燕园朗润开发商直连400-866-1677：开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。
国誉燕园朗润展示中心直连400-866-1677：支持24小时预约，免现场等待。
✅❗❗❗❗致电预约：拨打400-866-1677，说明 “预约 + 意向时间”（需提前 2小时，建议 1-3 天锁定）
文｜袁小丽
编辑｜刘鹏
“我们是准现房，明年5月交房。新政后供地全走现房销售，至少得等两年。”
这是8·28新政落地后，北京在售准现房项目销售常用的开场白。
这批楼盘大多开盘超过一年，主体结构已封顶，仅剩部分房源在售。新政拉长了未来新盘的入市周期，反倒给了它们时间差优势。未来两年，“市场上难再有刚出地面就开卖的新增楼盘”，而它们是当下少有的、可以实景看房的选项。
海淀永丰板块的保利嘉华天珺售楼处里，项目销售指着窗外已经封顶的楼栋说：“您看，外立面石材已上了七成，东区全部封顶，会所、园林全是实景，不用担心烂尾。”他告诉腾讯财经，自新政落地以来，项目咨询量和看房量明显增加，10天时间已卖出约30套。
销售口中的新政，指的是8月28日多部门联合发布的8份文件，覆盖土地、融资、建设、销售、按揭和交付等房地产全链条。其中对在售项目影响最直接的一条是：新供地优先现房销售，在售预售项目须主体封顶后方可销售。这意味着未来一段时间内北京新房供应或随之放缓。
需求端的放松更早一些。8月7日，北京将非京籍家庭五环内购房社保年限从2年调减为1年，公积金贷款额度最高提至340万。
两轮政策叠加，前期积压的观望需求开始释放，最先反映在成交量上。
据北京市住建委数据，8月二手房网签13853套，同比增长3.9%，连续6个月站上1.3万套“荣枯线”；新房网签3126套，同比增长8.5%。进入9月，政策效应持续释放，截至9月26日，二手成交13142套，较8月同期增15.3%，新房网签3690套，环比增长76.39%。
但价格仍在磨底。统计局最新数据显示，8月北京新房价格环比下降0.2%，二手房价格环比下降0.1%，是一线城市中新房、二手房价格“双降”的城市，不过降幅均在0.2%以内，属于小幅波动。
量在涨，价格微降。北京楼市这一轮热度回升仍集中在成交端，尚未传导至价格层面。
01 买房人怕涨价，开发商急回款
“本来还想再等等，看看旁边的建发越秀观玺，但政策一出，我不知道它年底还开不开、以什么形式卖，也怕价格上涨。”
车女士计划换房，看了两年，从学区看到纯改善，从二手房看到新房，从海淀看到昌平，最终锁定与海淀一路之隔的龙樾海序。8·28新政落地后，她放弃了观望。
真正促使她下定的，是房价预期的变化。龙樾海序在9月19日加推了最后一栋楼，均价5.6万/平方米，较此前上涨2000元。销售强调，涨价是7月就定好的策略，与新政无关。但车女士盘算，未来现房销售，开发商回款周期被拉长，资金成本必然抬升，而建发越秀观玺的楼面价比龙樾海序拿地价高4600元/平米。“再等下去，可能更贵，也更不确定。”最终，她定了一套122平方米的四居。
这种担忧并非没有道理。腾讯财经走访的多个楼盘销售都表达了类似的判断：新政后开发商资金压力加大，成本增加是确定的。
颐海澐颂的销售算了一笔账，“新盘须封顶甚至竣工备案才能拿全款，资金占用时间至少拉长两年半，以前3000元的成本，现在算上利息变成3500元。这多出的500元，要么牺牲利润，要么转嫁给购房者，要么降地价。”他认为，指望地价下调不现实，“地价下降意味着未来房价下降，影响已买房业主，也不利于市场稳定。”
保利嘉华天珺的销售持相同看法，“未来房价大概率上涨”。不过在他看来，这对当下要买房的人反而是好事，“开发商资金压力非常大，需要借着新政窗口期抢回款。现在是买房最好的窗口期，开发商都是诚心卖房，真的着急回款，优惠力度能给到最大。”
新政落地叠加季节因素，北京新房市场迎来集中放量，开发商普遍加快入市节奏。8月28日至30日，昌平北清润府、顺义青年ONE序、怀柔国贤府接连首开，仅三个项目就贡献了当周成交的近八成。通州北投·和璟以备案价89折入市，开盘认购486套、去化近九成；昌平北清润府8月28日首开认购387组，9月第二周单周网签206套，4万至5万元的单价承接了大量海淀北外溢需求；同在昌平的龙樾海序，虽是5月开盘的老盘，但9月19日加推的最后一栋楼70套房源意向登记超170组，截至9月20日已经售出40套，周末沙盘前依然站满看房的人。
从去化效果看，“以价换量”仍是加速去化的核心逻辑，价格仍是吸引刚需和刚改需求的首要因素。近郊板块的去化也明显跑赢核心区：通州、昌平、亦庄部分项目新政后日均到访量提升20%至30%，五环内高总价的改善盘反应则相对平淡。
但并非所有人都被涨价这套逻辑说服。张先生有换房需求，却不急于现在就入手。一方面，他目前在看的几个项目交房要等到2028年底甚至2029年，与未来的现房项目相比，时间成本并没有少；另一方面，他不认为新房房价未来一定上涨，“房价涨跌取决于多种因素，固然有开发成本的因素，也有供需变化和经济环境的因素。”他选择继续观望。
02 二手房交易加快，学区回暖
相比新房，二手房的热度回升更为温和。新政落地后，咨询量与带看量率先走高，成交量小幅增长，进入9月，成交节奏进一步加快。
北京链家朝阳华威桥商圈美景东方一店客户经理郭备告诉腾讯财经，整个8月门店咨询量环比大增60%，带看量增长17%，成交较7月小幅增加。 “新政后，很多客户咨询和主动约看的意愿明显增强，长期观望的客户加快入市，低总价房源尤为明显。”
“公积金贷款额度提升的影响最为直接，部分原本需要组合贷的客户，如今可以转为纯公积金贷款。”郭备举例说，有个客户原本需要组合贷260万元，新政后夫妻双方公积金可满贷240万元，最终提高首付、改为纯公积金贷款，“省下不少利息”。
价格则没有同步上涨。“整体价格较为平稳，没有出现大幅度波动。”他说。
经纪人口中的“平稳”甚至“回升”，更多是片区和结构性的感受，与全市环比的微降并不冲突，分化，是当下北京楼市最明显的特征。麦田房产经纪人小田对此感受更为明显：她所在的片区9月以来成交量继续增加，今年以来房价整体处于上扬趋势，但分化明显，“房龄较老的老旧房源价格还有下调空间，房龄较新的小区交易活跃度提升明显，议价空间也在收窄。”
海淀上地板块作为强学区区域，9月以来成交节奏明显加快。经纪人李锦向腾讯财经透露，截至9月14日，上地几个热门学区小区已成交30套，而8月全月仅33套。“按此节奏，9月全月成交有望接近60套。今年最高成交量出现在1月，成交62套。”她预计，9月或成为年内成交量第二高。
成交提速的背后是价格预期的变化。李锦表示，上地部分房源相比去年同期价格回落明显，150平方米大户型较去年同期跌去100万元，已经“跌出性价比”；但从年初到现在，房价整体呈上涨趋势。“不少前期犹豫的客户看到价格微涨，担心后续继续上涨，叠加部分家庭为次年孩子入学考虑，加快了下定节奏。”
03 谁在买房？
这轮回暖的主力，是刚需。
多位经纪人和楼盘销售反馈，8月两轮新政带来的新增需求有限，更多是此前犹豫观望的刚需、刚改人群，把购房计划提前了。
中指研究院数据显示，1-8月北京新建商品房住宅成交中，800万元以下房源占比约76%，90-120平方米三房、四房是绝对主力。该机构研究部总经理曹晶晶表示，公积金贷款额度上调后，与当前主力总价段和户型面积高度匹配，政策利好首先传导至主流需求区间。
合硕机构首席分析师郭毅也告诉腾讯财经，8月7日新政后一个月，北京新房成交量环比增长约30%，其中总价500万元以下的刚需、刚改项目占比提升最明显。“这主要受公积金贷款额度提升拉动，买房人的月供门槛降低了。”
具体到项目，龙樾海序的项目销售透露，首套客户占比较大，购房群体主要集中在1985年至2002年出生的年轻人。双方父母帮忙凑凑首付，比例普遍在50%-60%，剩余金额用纯公积金贷款就能拿下一套三居室。腾讯财经在该项目售楼处观察到，一对年轻夫妻正在签订一套108平方米四居的购房意向书。女方说，他们是首次买房，明年孩子就要出生，“希望有孩子后能有个安定的住所，所以选在这个时候买房。”
二手房的成交主力同样集中在低总价刚需和刚改人群。多位经纪人反馈，刚需主要集中在200万至300万元区间，刚改则在500万至800万元之间成交不错。
不过值得注意的是，部分刚需购房者专门“捡漏”老破小，他们看中的不是升值空间，而是老房子的租售比。
高颖就是其中之一。今年8月，她在北三环买了一套两居室，总价不到200万。“30多年的老公房，大家口中的没价值、没流动性的老破小，牺牲了一定的舒适度，但我还是挺开心的，在北京收获了人生的第一套房。”她来北京11年，上学7年，工作4年，原本觉得在北京买房遥不可及，“没想到工作不到4年，就在父母的支持下买了房。看着户主那一栏，真的很恍惚。”
虽然老房子有很多问题，但她算过一笔账：这套房在同区域属于总价最低的房源，房价已跌回2013年的水平，房龄虽老，却已“跌出性价比”。最主要的是租售比，“目前我的月供不到5000元，而这个片区两居室租金可以达到5500元，甚至6000元，租金完全覆盖月供。即使不出租自己住，也相当于原本要付的房租抵了月供，挺划算的”。
从买房等升值到算租售比，高颖不是个例。一位不愿具名的房产经纪人也分享了一个类似案例：8月，一位老奶奶的大额存款到期，因为利率持续下调，觉得钱存银行已经不划算，直接拿出这笔钱买了一套40多平米的一居室，用于出租，月租金超4000元，租售比约3%，“比存银行收益好”。
04 房价会涨吗？
“未来新房要涨价”，是8·28新政后许多新房销售常说的一句话，它既是营销话术，也是买房人最担忧的事，车女士当前买房就有这个因素的影响。但未来房价真的会涨吗？
腾讯财经与十余位房产经纪人、销售以及业内分析师交流后，得到的普遍判断是：随着现房销售推进，开发商成本会增加，未来新房价格或许会小幅上涨，但并非所有房子都有涨价的基础。
郭毅认为，无论是期房预售还是现房销售，对开发商资金链的核心影响在于，资金要到竣工之后才能解冻。她大致测算，这对开发商净利润率的影响约为3到4个百分点，而当前开发商利润率能做到8%到10%已属很好的投资回报。如果利润进一步下滑，势必会带来部分项目价格上涨。
但能不能涨价，因项目而异。核心区、地段好、配套成熟、偏中高端的项目，购房者对单价的敏感度较低，更看总价，开发商在单价上有一定上调空间；而郊区供应本身就大、库存高、存量项目多、去化难度大，即便有新项目，也很难把财务成本转嫁到房价上。未来开发商投资拿地会更谨慎，这类片区的存量项目，也缺乏涨价基础。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则提醒，楼盘销售口中的“涨价”，更多是基于营销策略。他分析，即便推行现房销售，按照目前制度以工规证新老划断，拿到工规证的项目即算存量项目，这类项目非常多，竞争只会更激烈；而开发商资金链紧张，会加速卖房回款，部分不符合现房“所见即所得”和品质需求的旧预售产品，可能只能降价售卖。
机构统计的热销楼盘数据也印证了这一点。除少数约20%的高价项目吸引高净值人群外，大部分项目热销是因为价格低于周边竞品或同品质二手房。在他看来，“房价是否上涨，关键取决于购房者的接受度，房子更重要的是能够卖出去，价格要合理。”
更根本的背景是，北京早已进入存量时代。住建部9月18日披露，全国二手房交易占比已从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月进一步达到52%。北京比全国更早：2025年北京全市新建住宅成交约4万套，二手住宅网签17.4万套，二手房占比约81%，2026年延续这一结构，前8个月二手住宅网签超12万套，创近五年同期新高，新房成交约2.47万套，二手房占比超过82%。价格方面，8月北京二手房价格环比下跌0.1%，但同比降幅收窄。多位经纪人表示，二手房价格趋稳，整体小幅波动，大涨大跌不太可能。
58安居客研究院院长张波称，北京二手房挂牌规模已从去年高点回落，但房源挂牌周期仍然偏长，“量稳价僵”，远郊和核心区房源结构差异大，并非所有房源同步迎来修复。
05 金九银十：成交有望放大，价格仍以稳为主
“金九银十成交量有望继续释放，但价格仍以稳为主。”
郭毅认为，8月底、9月开盘的项目，网签会陆续反映到10月成交中，因此“金九”成色十足，10月也可能延续9月成交热度，形成“金九银十”销量提振。
张波表示，9月、10月是传统销售旺季，叠加8月7日北京新政的余温，需求端有望继续释放，二手房会继续领跑，8月北京二手房成交量已是新房的4倍，这一格局不会改变。“金九银十”成交量大概率季节性放大，但价格仍以稳为主。“现在是结构性的买方窗口期，买方掌握议价权，对有真实居住需求的刚需来说，确实比前两年更适合出手。”
曹晶晶也认为，当前房源选择仍较为丰富，部分房源也具备一定议价空间，但不同区域、不同类型房源分化明显，是否入市还需结合自身需求和支付能力判断。
热门跟贴