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沪上购房指南｜内环杨浦滨江探访興華里：难得一见的海派风貌墅区

上海内环滨江的土地，一直是改善置业群体持续关注的核心板块。当城市核心区土地开发逐步进入尾声，兼具城市界面、滨江资源与风貌建筑属性的住宅产品，供给量持续收缩。对于手握两千万级预算的改善家庭来说，在内环内挑选一套能满足终极居住理想的房子，正在变得越来越难。

不少看房客户和我们交流置业困惑：当下黄浦新房市场价格站上高位，想要入手一套像样的住宅，门槛抬升明显。放眼次核心板块，像老静安曹家渡、虹口核心等区域，市面主流平层产品单价普遍落在 16-18 万 /㎡区间。按照这个预算去挑选，大多只能买到建筑面积 120 至 130㎡左右的入门户型，再结合常规平层 75% 上下的得房率折算，套内实际可用面积往往不足百平米。

很多改善家庭原本期待通过置换，完成居住品质的跨越式升级，可预算摆在面前，最终只能局限在平层产品里，空间格局固定，缺少拓展生活场景的余地。想要拥有带院落、露台、分层居住的产品，以往在内环范围内，预算门槛通常要拉高至三千五百万以上，黄浦、虹口一带的风貌住宅，总价起点更是动辄六千万起步。预算两千万这个区间，在内环滨江想要寻觅一套有天有地的风貌联排，过去几乎很难实现。

这次实地探访的興華里，恰好落在杨浦滨江内环之内，属于 CAZ 中央活动区范围，地块距离黄浦江的直线距离大约 800 米，城投控股打造的海派风貌住区，给这个预算段的改善群体，带来了不一样的选择。项目本次推出的产品种类丰富，包含海派风貌联排、多层洋房以及复式户型，其中风貌联排可售房源数量不多，仅 19 席，这样的供给体量，在如今的内环市场，属于稀缺的风貌住宅供给。

项目地块源自 2023 年 12 月的土拍，城投控股旗下上海城投置地拿下杨浦区平凉社区 02F1-01 地块，地块成交总价 126378 万元，成交楼面价 76803 元 /㎡，溢价率 9.72%。地块四至清晰，东至渭南路，南至沈阳路，西侧衔接相邻地块，北侧靠近平凉路，出让面积 10284.23㎡，容积率 1.6，计容建筑面积约 16454.77㎡。熟悉杨浦平凉板块的购房者会发现，这块地和城投此前打造的高阳新里仅一路之隔，属于同一家开发企业持续深耕的片区。

从规划方案来看，地块规划建设 4 栋多层住宅，其中 2 栋为 6 层，另外 2 栋为 7 至 8 层，搭配 5 栋风貌别墅。整个小区规划可售商品房合计 137 套，多层住宅 105 套，风貌别墅 32 套。截至本次探盘，部分洋房房源已经对外展示，风貌联排产品迎来认购阶段。城投控股在上海打造风貌住宅的经验充足，露香园是其代表性作品，興華里项目延续了品牌对于海派里弄建筑的打造思路，把经典石库门里弄肌理和现代居住需求融合在一起。

走进社区，建筑外立面的处理很有看点，项目采用旧砖新用的工艺，青、红石材搭配砖石，勾勒出海派建筑独有的肌理线条。坡屋顶、雕花栏杆这些经典里弄建筑元素被保留下来，但整体线条做了简化处理，适配现代审美。社区景观规划采用 “一街两园四巷” 的格局，石库门街巷串联起各个组团，行走在街巷之间，能够感受到老上海里弄的空间氛围感。

在整体社区营造思路上，项目承袭海派里弄 “围而不阻，疏而不透” 的空间逻辑，通过总弄、支弄、门楣、院落层层递进，完成从公共街巷过渡到私密庭院的空间转换，还原上海传统里弄居住的礼序感。院落墙体采用约 1.8 米实体围墙，独门独院设计，院内活动空间和外部街巷形成视觉隔离，保障院内居住的私密性。同时户型设置南北双入户动线，南侧大门作为主入户，承担家庭日常接待宾客的功能，营造归家仪式感；北侧入户对接小区巷道，可以作为家政动线，两条动线相互独立，主客活动空间互不交叉。另外地下车库可以直接连通地下室，车辆停稳之后，经由地下空间直接入户，这种入户方式，也是联排产品区别于高层平层的一大特点。

先来看洋房产品，建筑面积约 86㎡的洋房户型，打破了市面上同面积段户型的常规布局。市面上 80 多平的户型，大多设计成两房，或是三房单卫，这套户型做到三房两卫。飞机户型格局，南北通透，空间过道浪费较少，整体利用率不错。餐厅区域空间宽裕，可以摆放小圆桌，客厅与两个卧室分列餐厅两侧，家人活动时相互干扰小。

客厅面宽约 3.3 米，主卧面宽约 3.1 米，尺度感受接近百平米平层。北向房间是完整卧室空间，可以正常摆放床具，不是那种只能用作书房的紧凑小房间。主卧采用套房设计，拥有独立卫浴，私密性更好；北侧次卧紧邻次卫，家庭人口不多时，这个房间也能近似形成套房使用。全屋空间明亮，厨房布局合理，还配置约 270° 转角阳台，拓展采光与观景空间。

建筑面积约 140.53㎡的复式户型，首层客餐厅与阳台贯通，南北通透。独立餐厅搭配大横厅，餐厅区域可以容纳六人餐桌，适合家庭聚餐。二层空间可以灵活改造，既可以分隔成两个独立卧室，也可以整合为一整层的主卧大套房。户型亮点在于附赠的大露台，面积优于不少叠墅产品的露台空间。露台的使用场景十分丰富，可以布置休闲座椅、绿植花草，闲暇时在此静坐观景；也可以搭建小型休闲区，朋友小聚，无论是户外简餐还是休闲聊天，都能在这里实现，拓展室内之外的生活场景。

本次关注度最高的风貌联排，主推建筑面积 130-154㎡户型，地上三层搭配地下一层，四层立体空间结构，主力户型附赠面积可以达到 80㎡以上。联排产品的核心价值，在于分层居住，把家庭不同成员的活动空间进行区隔，满足多代同堂家庭的居住需求，每个人都拥有独立安静的空间，生活习惯互不影响。同时大量附赠空间，可以拓展多元功能场景，会客、健身、文娱都能找到专属区域。

以建面约 154㎡H 户型为例，四层空间有着清晰的功能分区。一层与地下室，作为家庭社交与兴趣空间；二层安排子女居住房间；三层为主人专属休憩区域。分层设计的优势很直观，即便是晚间在地下室举办小型聚会，也不容易打扰到楼上休息的长辈，不同家庭成员的作息可以各自独立。

户型采用大面宽搭配大面积落地玻璃，采光表现亮眼。H 户型客餐厅采用横厅布局，客厅面宽 6.5 米，同系列 K 户型面宽可达约 8.7 米。一层层高约 3.4 米，搭配南向大面积落地玻璃，整个客餐厅区域通透开阔，在风貌类住宅当中，这样的横厅配置并不多见。

户型附赠空间包含地下室、南向院落以及露台，每一处都有很强的可塑性。地下室附赠面积约 65㎡，空间方正，并且设置南北双采光窗，改善传统地下空间昏暗潮湿的痛点。这块地下空间的改造方向非常多元，可以打造家庭健身区域，安放各类健身器械；也可以设置舞蹈室、静音钢琴房；喜欢休闲放松的家庭，可以布置 SPA 空间，或是打造私人酒窖、雪茄休闲区，完全按照家庭兴趣来规划。

一层南向附带院落，面积大约 15 至 20㎡，属于私属庭院空间。业主可以栽种花草，打造小型私家花园；也可以摆放茶桌座椅，在庭院喝茶闲谈，在城市内环拥有一方安静的户外小天地。二层设置南向双房间，可规划为两个儿童房，或是老人房加儿童房，房间均朝南，采光条件均衡。北侧预留一处可变空间，家庭成长周期不同，用途可以随之调整，孩子年幼时作为亲子手工活动区，等孩子长大之后，转变为独立书房，适配家庭结构变化。

三层整层规划为主卧套房，空间尺度宽裕，可以整合衣帽间、独立书房、带双台盆与浴缸的主卫，形成完整的主人休憩系统。三层附带一处露台，面积约 3㎡，可以摆放休闲摇椅、多肉绿植，清晨在这里喝咖啡，傍晚在此远眺，打造一方空中小花园。

值得一提，项目主体采用剪力墙结构，外墙承担承重功能，室内空间墙体可根据业主实际需求重新分割改造，空间可塑性很强。业主可以结合自身家庭结构、生活习惯，对室内格局做个性化调整，不用被固定户型束缚。

聊完产品本身，我们再梳理项目周边的城市配套。交通维度，项目距离 18 号线丹阳路站直线距离约 900 米，搭乘地铁向东一站抵达昌邑路站，可换乘 14 号线，继续乘坐 4 站抵达陆家嘴，5 站到达龙阳路枢纽，在这里可换乘 2 号线、7 号线、16 号线以及磁悬浮线路，去往张江、浦东机场方向通勤便捷。地铁向北数站能够抵达五角场，复旦、财大等高校聚集于此。远期规划中，地块南侧杨树浦路，规划有 24 号线，未来轨道交通选择有望进一步丰富。自驾出行，项目临近内环高架，过江之后直达小陆家嘴，对内环通勤人群比较友好。

商业配套方面，步行范围内可以抵达百联滨江购物中心，这是运营多年的综合性商业体，日常购物、餐饮消费需求都可以就近满足。同时宝龙旭辉广场距离不远，北外滩商圈也在可抵达范围，想要体验更高规格的商业，短时间内即可到达。

项目所在的杨浦平凉片区，本身就是上海城市更新的重点板块，杨浦滨江多年持续改造，滨江公共空间持续完善，滨江步道、各类艺术展馆、休闲绿地陆续落地，居住在这里，可以就近享受滨江的休闲资源。片区城市界面正在稳步更新，旧改持续推进，城市面貌不断焕新。

城投控股在上海核心区打造风貌住宅的经验积累已久，从露香园到高阳新里，再到本次的興華里，品牌对于海派里弄建筑的理解，落地到产品细节之中。风貌建筑不同于普通商品房，既要保留历史建筑的韵味，又要适配当代家庭的居住标准，采光、通风、防水、空间尺度、地下空间处理，每一项都需要平衡。興華里在保留石库门里弄街巷、院落文化的基础上，对厅堂、厢房、地下室、院落的尺度重新优化，适配现代家庭的生活方式。

内环滨江的风貌住宅，供给量长期处于低位。大量城市更新地块，很多以商业、绿地、公共配套为主，能够拿出可售风貌住宅的地块十分有限。興華里本次推出的风貌联排房源数量不多，这类产品，不只是一套住宅，更是内环滨江稀缺的风貌建筑载体。对于想要在内环拥有带院落、地下室、露台，实现分层居住的改善家庭，这是一次值得实地走访的机会。

和市面上同预算平层产品对比，这套联排产品最大的差异，在于生活场景的拓展。平层所有生活空间在同一平面，动静区域很难做到完全隔离；而联排四层立体空间，社交、休憩、兴趣空间相互分离。老人可以在一层院落活动，孩子拥有独立房间，主人在顶层套房，地下室安放个人爱好，每个家庭成员都有属于自己的空间，互不打扰。80㎡以上的附赠面积，相当于在产证面积之外，额外获得大量可使用空间，不管是家庭聚会，还是个人兴趣爱好，都有地方安放。

当然，选择这类风貌联排产品，也需要购房者结合自身家庭情况综合考量。联排产品的多层结构，对于家中行动不便的老人，上下楼会存在一定不便；地下室的维护、庭院的打理，后续也需要投入精力。置业选择没有完美的产品，核心还是匹配家庭现阶段以及未来多年的居住需求。

除风貌联排之外，项目洋房、复式户型门槛更低，预算千万左右可以入手洋房，一千六百万起可以看复式户型。洋房三房两卫的格局，适合刚需改善家庭；复式带露台，兼顾平层居住舒适度与露台休闲空间，预算介于洋房和联排之间的家庭，可以重点考虑。

从整个上海内环置业市场来看，滨江 + CAZ + 风貌联排，叠加两千万起的总价，这样的组合并不多见。内环核心土地资源日渐稀缺，后续同类型地块、同类型产品的供应很难持续。对于钟情海派里弄文化，追求有天有地院落生活，并且希望定居在内环滨江的改善群体，興華里值得纳入看房清单。

居住的本质，不只是建筑面积与房间数量，更是空间能不能承载一家人的生活。平层能够满足基础居住，但分层而居、私家庭院、地下兴趣空间、空中露台，这些独属于低密风貌墅的体验，是高层平层很难复刻的。興華里把老上海里弄院落的居住情怀，融入现代住宅的功能设计，在杨浦滨江内环内，打造出一处海派里弄住区。