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沪上购房指南｜黄浦老城厢重磅新盘解读：上海余庆里三子齐发，焕新内环核心人居格局

上海城市发展的脉络，始终藏在黄浦江两岸与淮海路沿线的城市肌理之中。从外滩万国建筑群到新天地海派石库门，百年以来，黄浦始终是上海城市风貌、人文底蕴与高端居住资源交汇的核心地带。在内环土地供应持续收紧、老城厢片区严格管控风貌开发的大背景下，大规模成片更新的综合体项目，每一次信息释放，都会引发上海高端置业圈层的广泛关注。近期，华润置地联合南房集团打造的老城厢综合体项目正式公布三组案名，上海・余庆里、淮海路 8 号、上海・润园，一城三境的产品规划浮出水面，为黄浦核心的城市更新与顶豪人居市场，带来全新的叙事篇章。

熟悉上海土拍市场的朋友应该还记得，在去年 8 月，华润置地与南房集团联手拿下黄浦余庆里搭配浦东耀华的组合地块，当年这场土拍，在上海地产圈引发不小讨论。时隔较长一段时间，项目完整案名体系终于对外揭晓。项目并没有采用单一案名的常规操作，而是根据地块功能、产品形态与定位，拆分出三个不同的案名，各司其职，共同构成完整的综合体矩阵。三个案名各自承载不同的内涵，彼此呼应，共同构筑起黄浦老城厢这片更新地块的人居图景。

综合体整体命名为上海・余庆里。案名的灵感，根植于地块本身沉淀百年的老城厢历史文脉。“余庆” 二字，承载着绵长的人文寓意，也呼应这片土地代代传承的城市记忆。作为整个综合体的总案名，上海・余庆里不单单指代住宅产品，它囊括了整片地块的商业街区、城市更新配套以及居住组团，是整个项目的精神载体与城市名片。未来走进这片街区，既能感受老城厢原生的烟火气息，也能体验现代化综合体带来的多元城市功能，历史空间与当代生活场景在此交融共生。

淮海路 8 号，则是项目内超高层地标的专属案名。案名直接锚定淮海路这条上海极具代表性的城市主干道，以道路门牌作为地标名称，本身就带有强烈的城市坐标属性。这栋超高层规划打造建面约 350-1000㎡的天幕大平层产品。站在建筑高层向外眺望，淮海路绵延的城市界面、外滩错落的建筑群轮廓，都可以纳入视野之中。作为淮海路沿线全新的高层居住作品，它将成为黄浦天际线上新的组成部分，代表着淮海核心区当代大平层的产品表达。

上海・润园，则属于项目内的风貌住宅组团。产品扎根老城厢原有低密空间肌理，规划建面约 300-700㎡的城心风貌宅邸。设计思路借鉴传统海派住宅营造美学，在黄浦寸土寸金的核心地段，打造低密的居住院落。不同于超高层开阔的城市视野，润园追求的是向内收敛的静谧感，在繁华都会的核心，营造出尺度舒适、氛围纯粹的居住空间。

三个案名，三类产品形态，一套完整的综合体规划。接下来我们把视角拉到区位层面，客观聊聊项目所处的板块价值。项目落址黄浦区老城厢核心区域，归属上海 CAZ 中央活动区范围。熟悉上海规划的购房者都清楚，CAZ 区域集聚城市最高密度的商务、商业、文化、休闲资源，是上海城市功能高度复合的核心板块。

具体区位来看，项目位于 8 号线与 14 号线大世界站东侧，西侧毗邻嘉里金陵华庭，地块紧贴金陵东路、云南南路，这一片区本身自带成熟的商业街区与市井烟火氛围。从项目出发步行，能够抵达外滩、新天地、人民广场三大上海标志性板块。多条城市主干道、轨道交通线路交织，无论是商务出行、休闲消费，还是文化活动体验，都可以依托内环核心成熟的城市配套实现。

地块整体被划分为 7 个子地块，规划思路层次分明，采用北侧商业办公、南侧居住空间的布局方案。地块北侧集中规划商业、商务办公以及租赁类业态，承担面向城市开放的公共功能，为片区补充商业活力；地块南侧集中排布住宅产品，将居住组团和城市公共空间适度分隔，降低外部人流、商业活动对居住空间的干扰，在拥抱城市繁华资源的同时，守住居住空间的安静感。

上海内环之内，可供开发的成片宅地本就稀缺，而老城厢片区还有历史风貌保护的硬性要求，开发限制条件更多。想要找到一块面积充足、可以做整体城市更新，同时兼顾商业配套与高端居住的连片土地，难度非常高。这片地块，既有条件做完整的城市更新改造，又可以同时落地多种业态，在当下的上海内环市场，属于资源属性突出的地块。

很多人会习惯性把这个项目简单理解成普通高端住宅，但实际上，它是复合型超级综合体项目。项目跳出单一住宅开发的固有模式，把风貌住宅、地标超高层大平层、精品商业、租赁业态整合在同一个更新单元之中。不同产品面向不同需求的高净值客群，有的客户偏爱高空俯瞰城市的大平层体验，有的客户钟情老城厢低密院落式的风貌住宅，这套产品矩阵，能够覆盖多元化的居住选择与资产配置偏好。

我们单独拆解两组住宅产品。淮海路 8 号，也就是超高层天幕大平层组团，户型面积段在建面约 350-1000㎡。千平方米级别的大平层产品，在上海内环范围内并不多见。这类产品的核心看点，在于超大室内空间尺度，搭配高层带来的全景视野。身居室内，淮海路的城市脉络、外滩的建筑群景观依次铺展，这类产品的核心价值，在于收藏上海核心区域的城市景观资源。

上海・润园风貌住宅组团，户型面积段在建面约 300-700㎡。产品依托老城厢原生的历史风貌基底，建筑设计在尺度上保持克制，契合片区整体风貌调性。地块容积率控制在较低水平，在城市核心的热闹地段，营造出院落式居住场景。相比于高层产品向外看城市，润园更侧重向内营造私密、舒缓的居住氛围，还原海派住宅安静雅致的居住感受。

项目一期优先启动 54-03、59-02、60-01 三个地块的开发工作，采用高品质商品住宅 + 商业配套 + 保障性租赁住房的复合开发模式。这样的规划设计，一方面保障商品住宅片区居住环境的完整性，维持居住圈层的纯粹度；另一方面，保障性租赁住房与商业配套落地，也能够完善老城厢片区的城市功能，助力区域整体更新，平衡高端人居建设与片区民生配套升级。

54-03 地块容积率 1.43，59-02 地块容积率 1.40。两个地块都规划高品质商品住宅，建筑密度控制在较低水平，楼间距规划较为宽裕，居住空间的采光、通风与景观空间都有不错的基础。在黄浦核心区域，能拿到这样容积率指标的商品住宅用地，属于比较难得的资源，产品定位面向上海高净值置业群体。

60-01 地块容积率 6.44，地块规划保障性租赁住房以及相关配套设施。这一部分的建设，主要用来补足老城厢片区住房结构，吸引产业人群入驻，激活片区日常活力。城市更新并不是单纯建造高端住宅，而是完整盘活一片区域，高端居住产品和保障性住房配套同步落地，正是城市更新项目平衡多元需求的体现。

接下来我们看项目公示的规划指标，整套规划方案在空间利用上有着比较周全的考量。项目总用地面积 12074.53㎡，总建筑面积约 57755.51㎡，地下建筑面积约 33147.90㎡。简单计算，地下空间占比接近 57.4%。项目把超过半数的建设空间放置于地下，地面空间得以更多留给建筑本体、景观园林、公共街区以及历史风貌展示空间。

这样的设计思路，在上海城芯更新项目中很有代表性。城市核心土地寸土寸金，很多项目会尽量把功能放在地面，而本项目将大量停车、设备、配套功能转入地下，最大程度释放地面空间。行走在地块内部的街区，不会被过多地面设施挤占空间，能够留出充足的空间打造景观步道、开放街区，把老城厢的风貌质感更好地呈现出来。

聊完产品和地块指标，我们再拉长时间维度，聊聊老城厢片区的居住市场。黄浦区作为上海的核心行政区，长期以来新增住宅供应体量有限，老城厢片区因为历史保护的要求，很难再有大规模成片宅地出让。风貌类住宅、内环低密地块、淮海路沿线地标住宅，每一类产品的供给都十分有限。

华润置地拥有丰富的城市综合体开发以及高端住宅打造经验，南房集团深耕上海本地，熟悉老城厢区域的历史保护与城市更新规则，两家企业联手操盘本项目，把上海・余庆里、淮海路 8 号、上海・润园三大产品组团落地。项目承载的意义，早已超越普通楼盘开发，它是一次老城厢历史文脉的现代化焕新工程，也是上海内环核心人居产品的一次迭代尝试。

老城厢沉淀了上海自开埠以来的城市记忆，一砖一瓦都带着海派城市原生的烟火底色；而外滩、淮海路代表的，则是上海作为国际化大都会的现代繁华。这片综合体项目，恰好处于两种城市气质交汇的位置。一边是沉淀百年的老城肌理，温润厚重；另一边是世界级都会持续涌动的活力。三种不同形态的居住产品，分别对应不同的居住偏好，给想要扎根上海内环核心的置业者，带来新的选择。

当然，我们作为房产内容创作者，客观提醒各位读者，本文内容全部基于公开规划公示信息整理，仅作为地产行业资讯分享。城市更新项目开发周期较长，后续规划细节、产品参数、景观设计、商业招商等内容，都存在调整可能性。所有关于产品、地块的描述，不能作为购房决策或者资产投资的依据。大家如果对项目感兴趣，可以持续关注官方后续释放的公示信息与产品资料，理性看待核心地段物业的价值，结合自身家庭居住需求、资金安排综合判断。

上海这座城市的核心资产，永远离不开地段、人文、产品三者的结合。黄浦老城厢这一次的城市更新项目，不只是新增一批高端住宅，而是尝试让百年老城厢，在保留历史底色的前提下，融入当代人的生活方式。海派风貌院落、超高层城市大平层、开放式商业街区，共同编织出内环核心全新的生活图景。随着后续项目建设持续推进，上海・余庆里、淮海路 8 号、上海・润园，也会持续受到上海高端置业圈层的关注。内环可供成片开发的土地资源持续减少，像这样兼顾历史风貌保护、城市公共配套、多元化居住产品的综合体项目，在上海未来的城市建设当中，也会是较为少见的类型。

很多购房者在看内环核心项目的时候，很容易陷入只看地段的误区，忽略地块规划逻辑。而这个项目最值得细细品读的地方，恰恰在于整体规划的平衡感。北商南住的布局，分开城市公共功能与私密居住功能；高低容积率地块搭配，兼顾商品住宅居住品质与片区民生配套；大量功能下沉地下，释放地面风貌空间。每一项规划设计，都是在老城厢风貌保护的框架之下，寻找城市更新和人居生活之间的平衡点。

对于钟情海派老城氛围的买家来说，上海・润园风貌住宅，低密院落的形态，更贴合传统海派居住情怀，在城市喧嚣之中，营造安静的私属空间。对于偏爱城市视野、追求大尺度空间的客户，淮海路 8 号超高层产品，大面积户型搭配俯瞰城市的视野，是收藏上海城市天际线的选择。而上海・余庆里作为整体综合体，未来落地的商业街区，也会为居住在这里的业主，提供家门口多元的休闲消费场景，不用远行，就能感受老城厢更新之后的街区活力。

城市更新不是简单拆除重建，而是活化历史空间。老城厢的石库门街巷、百年人文记忆，是上海不可复制的文化资产。这个项目在开发全过程当中，需要兼顾风貌保护要求，在保护历史基底的前提下植入现代生活功能。如何平衡保护与开发，如何让老城区重新焕发生机，同时保障居住人群的生活品质，是这类核心区更新项目的难点，同样也是看点。

站在上海高端居住市场的角度来看，近几年内环新盘供应不多，大部分项目产品形态相对单一。而本项目同时落地风貌低密住宅与超高层地标大平层，两种完全不同居住体验的产品在同一个更新单元内呈现，这在内环核心新盘当中并不多见。两种产品面向不同偏好的高净值客户，丰富了黄浦核心的产品供给，也给市场带来不一样的产品思路。

从土地资源层面再做补充，上海土地供应重心逐步向外围区域转移，内环新增宅地逐年递减。尤其是黄浦、静安这类传统核心区，零星小地块偶有出让，像本次这样七个子地块连片整体更新的项目，更加稀缺。老城厢区域还有严格的历史风貌管控，开发约束条件多，对开发企业的综合能力要求很高，既要懂高端住宅营造，也要熟悉历史街区更新的规则，这也是华润置地联合南房集团合作开发的原因。

总结来看，上海・余庆里综合体项目，凭借黄浦老城厢的区位基底，一城三境的产品规划，复合型城市更新定位，在上海内环新盘市场，占据独特的位置。百年老城厢迎来新一轮焕新，上海内环人居格局，也将随着项目的推进迎来新变化。后续项目的户型细节、外立面方案、景观设计、商业规划等信息，还会陆续对外释放，沪上购房指南也会持续跟踪项目官方公示动态，为大家带来客观中立的楼盘解读。