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实地探盘｜中粮北外滩壹号，北外滩红线内纯住区高层收官，185‑228㎡四房大平层产品解读

撰文：开发商售楼处置业顾问 @张佳怡

谈及上海内环滨江的改善置业，北外滩一直是绕不开的板块。不同于虹口其他成熟居住板块的开发轨迹，北外滩拥有完整的城市更新规划，同时坐拥黄浦江岸线资源，和陆家嘴、外滩共同构成上海滨江的黄金三角界面，也吸引不少改善家庭将置业目光投向这片土地澎湃新闻。很多朋友在看房过程中会发现，虹口市面上不少住宅项目分布在瑞虹新城、四川北路等成熟片区，真正落在北外滩规划红线范围以内的新建商品住宅供应并不多，今天实地探访的中粮北外滩壹号，便是其中关注度较高的一个项目，本篇结合实地踩盘体验，从地块溯源、社区规划、户型空间、精装配置等多个维度，把项目的真实情况完整梳理出来，方便各位购房者参考。

地块背景：北外滩 116 街坊，内环难得的纯住宅地块

项目所在为虹口区北外滩 116 街坊，地块正式名称为 HK367‑01，2023 年 9 月，大悦城控股上海大区通过上海联合交易所完成股权收购，获取该幅地块开发权益，地块地处北外滩核心红线范围之内，区位上临近大连路地铁站点，周边和新弘北外滩等已建成住宅项目相邻，城市界面相对成熟。

从土地属性来看，该地块用地性质属于 Rr1 与 Rr3 混合用地，规划要求 Rr1 低密住宅占比不低于 60%，Rr3 高层住宅占比控制在 40% 以内，这样的用地配比，市场上可以参考五坊园四期的规划逻辑，整体是低密风貌住宅搭配少量高层住宅的组合模式吉屋。地块地上计容建筑面积约 46505.94㎡，整体容积率仅 1.95，放在上海内环核心地段，这样的容积率水平具备较强辨识度。更为关键的一点，这幅地块规划为纯住宅属性，地块内部不设置商办业态，同时无自持住宅配比，也不需要配建保障类住房，在内环出让地块当中，这样的土地条件是比较少见的。

整个社区整体规划分为两大产品组团，分别是风貌别墅产品以及高层大平层产品，其中风貌别墅合计 118 套，高层住宅一共规划 90 套，也就是说整个社区全部住户加在一起仅 208 户左右，整体社区户数规模不大，居住人群相对纯粹虹口报。本次对外推出，也是高层组团的全部房源，全部为四房格局，建筑面积段集中在 185‑228㎡，备案均价 143868 元 /㎡，房源总价 2300 万起，精装标准交付，目前售楼处以及实体样板间均已经对外开放，意向客户可以提前预约参观样板间。

很多购房者会好奇，高低配社区的规划逻辑会带来什么样的居住体验。整个社区当中，超过六成计容面积给到低密风貌别墅，建筑以 2‑3 层海派风貌建筑为主，保留部分历史文保建筑元素，还原上海本土里弄街区的氛围感，高层仅规划一栋，居于社区当中，高层业主可以眺望城市界面，高区房源能够越过城市建筑，看到黄浦江江面以及陆家嘴建筑群的城市天际线，低区则更多面向社区内部的景观空间。因为整体容积率偏低，整个社区建筑密度控制相对克制，只是因为产品形态区分，高层和别墅组团在景观资源分配上会存在客观差异，这也是实地看房的时候需要重点感受的部分。项目内部规划了约 1800㎡的业主会所，规划包含恒温泳池、健身空间、阅读休闲区等十余种功能场景，为业主提供社区内部的休闲社交空间大悦城控股。

约 228㎡四房户型：大边厅 270° 观景，适配多人口家庭居住

看完社区整体规划，我们走进样板间，先来感受建面约 228㎡的四房户型，这套户型也是本次样板间对外开放的主力户型，样板间按照交付标准 1:1 进行还原，可以直观感受后期入住之后的空间状态。整套户型定位改善四房，适配二胎家庭，或是三代同堂共同居住的家庭需求，户型在动静分区上做了比较清晰的划分，公共活动空间集中在户型中部，休息睡眠区分布在户型两端，家庭成员各自的作息可以尽量互不干扰。

这套户型采用两梯两户的设置，每户都拥有独立的电梯厅空间，电梯厅使用面积大约 7.5㎡，这一块空间属于入户的过渡区域，可以利用起来做入户收纳，放置户外用品、行李箱等大件物品，实现室内和户外空间的缓冲。入户大门选用子母门配置，进门之后设置双玄关柜体，同时搭配独立储藏间，从踏入家门的一刻就形成完整入户仪式感，大量的收纳空间也解决大户型家庭杂物堆放的痛点。

户型最大的亮点，来自约 270° 的环幕边厅设计，大面积落地玻璃窗，拉高整体窗墙比，把室外的城市景观纳入室内视野范围。客餐厅连通西厨岛台以及外侧阳台，整个公共活动区域整体面积接近 53㎡，空间尺度开阔。这里把中厨封闭空间、西厨岛台、客厅休闲区、阳台观景空间串联在一起，形成复合型家庭活动主场，日常家人聚餐、孩子居家玩耍，或是接待亲友做客，都可以在这片区域完成。高楼层房源，站在客厅边厅位置，能够直面陆家嘴成片摩天建筑，同时俯瞰黄浦江流动江景，城市景观体验感突出。

睡眠区域，户型做到双套房配置，主卧套房的空间表现尤为突出，整套主卧包含睡眠区、步入式衣帽间、独立卫浴，整体使用面积接近 50㎡，形成完整独立的居住闭环，主人的休息、更衣、洗漱全部可以在套房内部完成，兼顾居住舒适度与私密感。另外一侧的次卧同样规划为套房，自带独立卫浴以及配套收纳柜体，既可以作为长辈房，方便家中老人起居，不用走出房间就可以使用卫生间，减少夜间走动，也可以作为家中孩子的独立卧室。户型北向预留两间次卧，空间尺度充裕，家庭可以按照自身需求灵活规划，既可以设置成两间儿童房，也可以一间做书房、茶室，另一间用作客房，功能可塑性较强，适配不同家庭阶段的居住诉求。

整套户型的动线设计也值得留意，访客入户之后直接进入公共客餐厅区域，不需要穿越卧室休息区，最大程度保障家庭成员休息区域的私密性；家务动线集中在厨房以及家政空间，和居住动线做了区分，家务操作不会打扰到房间内休息的家人。

约 185㎡四房户型：飞机户型双套房，兼顾舒适与实用性

除了 228㎡之外，本次入市还有建面约 185㎡的四房户型，采用市场上认可度很高的飞机户型格局，同样是两梯两户，每户拥有专属独立电梯厅，实现私梯入户的体验，入户之后设置独立玄关，玄关位置预留柜体空间，入户收纳需求得到充分满足。

户型采用 LDKB 一体化的空间思路，客厅、餐厅、厨房、阳台打通联动，扩大公共区域的通透感，南向搭配大面宽阳台，同时区分景观阳台和生活阳台两套系统，观景、洗衣晾晒互不干扰，兼顾居住的观感和实用性，这一点对于改善家庭而言十分友好，既能够拥有面向城市景观的休闲阳台，日常洗衣晾晒也不会破坏客厅向外看出去的视觉效果。

卧室排布上面，这套户型做到双套房设计，两个主要卧室分别放置户型两端，长辈居住在一侧套房，年轻夫妇居住在另外一侧主卧套房，三代人共同居住，彼此的休息空间相互分隔，减少作息互相干扰的情况。所有卧室都配置飘窗，向外拓展室内空间，飘窗位置可以打造休闲角落，日常看书喝茶，或是简单储物，丰富房间的使用场景。主卧套房内部配置步入式衣帽区，主卫空间充足，配备双台盆以及浴缸，洗漱、泡澡功能齐全，完整覆盖主人的居家使用需求。剩下两间次卧可以作为儿童房、书房或者客房，四房的格局，足以应对多孩家庭、老人同住的居住场景。

对比 228㎡户型，185㎡户型整体尺度有所收缩，但完整保留双套房、独立私梯厅、双阳台等核心配置，对于预算有限，但想要北外滩大平层居住体验的家庭，这套户型拥有很强的实用性。

精装配置解析：一线品牌堆砌，兼顾硬件与智慧家居

实地参观样板间，能够直观感受到项目在精装选材上的投入，整套精装体系，从厨电、净水循环系统、卫浴五金再到全屋智能，选用不少海外知名品牌，同时搭配华为全屋智能家居系统，把传统精装硬件和现代智慧居家结合在一起。

厨房区域，西厨岛台选用宝格丽大理石材质，视觉质感突出；水槽和三合一净水龙头选用铂浪高产品，一站式解决洗菜、净水出水的需求；净水循环整套系统配置完整，霍尼韦尔前置过滤器，搭配全屋软水系统，再加上末端净水器，整套水处理系统覆盖全屋用水；燃气热水器选用意大利品牌法罗力，保障居家热水供应的稳定性。

卫浴空间当中，洁具产品选用德国唯宝，龙头花洒则采用当代，这两套品牌在高端住宅当中使用频次很高，产品的工艺、耐用度都经过市场长时间验证。卫生间内部做好干湿分区，主卫预留浴缸，兼顾淋浴泡澡双重体验。

除了厨卫硬件之外，项目配备华为全屋智能家居，把灯光、窗帘、空调、安防等设备纳入统一控制系统，可以实现场景化一键操作，例如离家模式、睡眠模式，通过语音或者中控面板，就可以完成家中设备调节，适配当下新一代改善群体的居家习惯。

需要说明的是，样板间当中部分装饰软装属于展示效果，实际交付以购房合同当中的装修清单为准，实地看房的时候，建议把交付标准清单和样板间一一对照，区分哪些属于交付内容，哪些属于软装展示，避免产生认知偏差。

板块置业视角：北外滩的居住逻辑，理性看待优势与客观现状

看完产品，我们再回到板块本身，很多人会把北外滩的关注点集中在江景、城市界面之上，但作为自住购房，我们还是需要客观看待板块的优劣势。

从区位层面，项目处于北外滩规划红线以内，和瑞虹、四川北路板块有明显区分，北外滩拥有大规模城市更新规划，大量商务、文化、商业配套持续落地，城市界面更新迭代速度较快，同时距离黄浦江岸线不远，高楼层房源可以收获浦江两岸的城市景观，这是板块很核心的价值点。轨道交通方面，周边有地铁线路覆盖，出行去往陆家嘴、外滩、人民广场等核心区域通勤距离可控，日常公共出行比较便利。

但也需要客观看到，北外滩属于城市更新片区，周边部分地块仍处在建设周期，周边部分界面还在持续改造，短时间之内，部分路段会受到工程建设带来的影响；同时作为内环成熟城区，周边老小区交错分布，不同方向外部城市界面会有差异，楼层高低，对于窗外视野影响非常明显，选房的时候，不同楼栋、不同楼层看到的景观、外部环境会存在差距，这是购房选房当中需要着重考量的因素。

从产品竞争维度来看，北外滩周边也有其他新建高端住宅项目，各项目之间在容积率、户型面积段、社区规划上面各有取舍。中粮北外滩壹号的核心特点，在于地块属性纯粹，没有商办、保障房等硬性配建，整体社区户数少，高层全部为 185㎡起步大户型，没有小户型房源，客群偏向纯粹；但因为高低配规划，高层只是社区当中少数楼栋，社区大量景观资源留给低密别墅组团，高层业主可享用的社区公共园林空间会受到一定约束，这一点建议实地到访，亲身走完整个社区之后，再做自我判断。

本次 90 套高层房源全部推出，产品面积段锁定 185‑228㎡四房，面向的就是上海核心区的深度改善需求，主要适配家庭人口较多，看重内环地段、城市景观，追求私梯入户、双套房居住格局的购房群体。对于意向购房者来说，不能仅仅停留在效果图和户型图层面，建议实地走进样板间，亲身感受室内采光、开窗之后的噪音情况、窗外实际视野，结合自身预算，家庭人口结构，综合判断这套房子是否适配自己的生活。

随着上海内环可供开发的住宅地块越来越稀缺，落在滨江核心板块的纯住宅项目，每一次入市都会收获市场关注。中粮北外滩壹号作为中粮大悦城壹号系的新作，把海派风貌别墅和高层大平层融合在同一个社区之内，高层大平层以 185‑228㎡四房作为主力，私梯入户、双套房、大窗墙比观景、成套的精装硬件，构成这套产品的核心竞争力。