内环内三轨 TOD 实景逐步落地｜虹口源717 二三期房源深度实地测评
以开发商售楼处置业顾问 @张佳怡
置身当下的上海新房市场，能够很直观感受到改善群体的购房热情正在持续释放。近期多个热门板块的新盘，陆续迎来高比例认购，部分项目认购组数突破数百甚至八百组以上，触发积分摇号机制；中环板块的改善住宅同样收获较高的市场关注度，短周期内积累大量意向客户，市场热度可以实实在在体现在售楼处到访量、线上咨询量之上。在整体市场回暖的大环境之下，很多改善家庭开始重新思考，上海置业，究竟应该把筹码放置在怎样的物业之上。
纵观近几年上海土地市场，限价政策调整之后，中心城区土地出让不断刷新板块的土地价值标尺，从徐汇滨江、静安大宁，再到虹口瑞虹等成熟片区，多宗高价值地块陆续成交，土地成本的抬升，会慢慢传导至后续的新房定价体系当中。内环范围之内，新房的准入门槛正在持续抬升，产品层面也逐步转向大户型为主、偏向高端改善的开发逻辑，后续想要拿下中心城区的居住物业，整体置业成本会进一步走高。站在这个时间节点，不少有实力的改善买家，会将目光聚焦于当下还具备价格参考优势的内环新房产品。
梳理近五年上海新房的价格变动，可以观察到两组比较清晰的市场趋势。第一，同等地段条件之下，大户型产品的价格上行幅度，普遍高于中小户型；第二，环线维度来看，环线以内的住宅物业，价格成长表现优于环线之外的项目。在内中环区间，建面 140㎡以上的改善型大户型，价格的增长表现格外突出。与此同时，从新房供应结构也能看到变化，内环内建面 140㎡以上的住宅供应占比持续走高，供应结构的变化，本质是市场需求端发生转变，越来越多具备购买力的家庭，愿意为城市核心区位、尺度舒展的大户型住宅买单。内环地段叠加 140㎡以上的改善户型，已经成为上海改善置业当中接受度很高的组合条件。
本次实地探访的虹口源 717，地处北外滩的核心板块，是一座依托海伦路站点打造的三轨交汇 TOD 城市综合体。项目二期已经推出建面约 140㎡的改善大宅，本次加推楼栋属于社区内部的楼王位置，值得关注的是，二期的备案价格和一期维持在同一水平，没有跟随板块土地成本上行出现价格上调，在当下的内环新房市场，这样的定价表现具备较强的参考意义。从售楼处现场的到访情况来看，来访客流保持高位，市场对于这套内环 TOD 改善产品，抱有很高的关注度，按照当前的意向客户积累情况，项目后续存在触发积分摇号的可能性。
一、2000 万级预算，虹口内环板块的置业窗口已经打开
放在整个上海的置业版图当中，内环内同时兼顾三轨交、综合体开发模式，主打改善大户型的住宅项目并不多见。复盘上海多个已经落地的 TOD 住区不难发现，轨道上盖的综合体项目，往往具备很强的城市资源聚合能力，不管是已经成熟的市区 TOD 大盘，还是外环的轨道综合体，经过时间沉淀之后，物业价值的成长都有市场实际案例作为参照。而虹口源 717，就处在板块价值还在持续兑现的阶段。
横向对比上海各个板块的新房预期售价，可以看到不少内中环板块的未来新房预期价格，已经达到甚至超过部分内环板块。静安大宁新近成交的地块，市场对于未来新房的价格预期来到 16 万 /㎡以上，长宁天山板块出让地块，预期售价约 13 万 +/㎡，徐汇龙华、新杨思等片区的地块，同样有着较高的未来售价预判。手握 2000 万级预算，等到后续这些地块转化为新房供应，能够选择的户型面积大多集中在 130‑200㎡区间。反观虹口源 717，实打实落位虹口内环，处在外滩‑北外滩‑陆家嘴共同构成的上海老牌黄金三角范围之内，区位底色十分扎实。
再看虹口本地的土地市场，近两年出让的两宗住宅用地，直接带动整个板块的价值预期迈上新台阶。金茂联合庆隆拿下的地块，楼板价达到约 11.7 万每平方米，行业对该地块未来新房的市场预估来到 18 万 /㎡上下；华润拿下的虹口地块，楼板价约 9.3 万 /㎡，未来新房市场预期约 15 万 /㎡。其中金茂 & 庆隆地块，距离虹口源 717 的直线距离仅 700 米左右，未来两者之间，或将形成每平方米数万元的价格差距。土地成本的抬升，意味着未来想要进入虹口购置新房，整体置业门槛会出现明显上移。
除去地段和价格，项目的产品面积段，同样契合当前内环市场的需求缺口。目前北外滩新房供应当中，风貌类产品占比较高，起步面积大多设置在 180㎡以上，随之而来的是很高的总价门槛。虹口源 717 二期加推的建面约 140㎡大三房，填补了片区内的产品空白，整个社区以改善大户型为主，业主圈层也会更加趋同。综合区位站位、预算适配度、户型供给等多种维度来看，这个项目为想要布局虹口内环的改善家庭，提供了难得的入场机会。
二、楼王 5 号楼上新，建面约 140㎡户型把尺度感落到实处
本次项目加推的 5 号楼，一共规划 102 套房源，主力为建面约 140㎡的大三房产品，这一栋楼属于社区当中景观条件出众的楼栋之一。楼栋北侧直面社区中央花园，南侧是 4‑5 层的商办建筑搭配屋顶绿化，南北两个方向的视野都较为开阔，不会受到高层住宅的紧密遮挡。
这栋楼王房源，在居住条件上拥有多处可圈可点的设计。首先是日照条件，不同于只看理论采光时长的评估方式，项目针对冬至日 9 点‑15 点区间做过日照模拟测算，楼栋内九成左右的房源，可以收获六个小时以上的有效日照，即便是楼层偏低的部分房源，也能够保障三到四小时的日照时长，尽可能让更多住户享受到充足自然光，实现相对均衡的采光体验。
其次是入户配置，全部户型采用两梯两户的排布，每户都可以享受大约 20㎡的独立电梯前厅。这片属于入户之前的过渡空间，给到住户很强的私密感与仪式感，对于改善住宅而言，独立的电梯厅，也可以承担一部分居家过渡收纳的功能，提升日常居家的使用效率。
楼栋内部的公共空间同样经过细致打磨，规划艺术长廊、共享会客空间、休闲活动区域，整体设计大量融入海派文化的设计元素，塑造出典雅高级的公区氛围。这些公共空间，也可以承接住户会客、邻里社交、休闲放松等多样化的生活场景，丰富社区内部的生活体验。
在视野层面，除去南侧低矮商办，外部几乎没有高层建筑物形成遮挡。楼栋中高楼层，能够眺望陆家嘴、外滩、北外滩组成的城市天际线，上海核心城区的繁华城市夜景，都可以收纳在家中视野之内，这样的城市观景资源，在上海的住宅产品中属于比较难得的体验。
看完楼栋整体条件，再来细看这套建面约 140㎡三房两厅两卫户型。市面上不少 120㎡级别的户型，更多只能算作伪改善，各个功能房间尺度局促，而这套 140㎡户型，每一个功能空间都预留充足的使用面积。依托两梯两户的布局，实现近乎私享入户的体验，户型做到全明通透，室内空间尺度舒展，整体采用高标准精装交付，公区地面采用大理石材质，匹配北外滩高净值客群对于居住品质的诉求。
室内层高做到 3.1 米，搭配大面积全景落地窗，入户门选用定制铸铝装甲门，门板位置嵌入专属定制 LOGO。客厅的面宽达到约 4.2 米，横向的开阔感，放大了整个家庭活动区的空间体验。室内还运用岩板隐形门的巧思，把次卧的房门巧妙融合进电视背景墙，关上房门之后，墙面整体完整连贯，呈现极简现代的美学效果。
主卧空间接近 20㎡，内部可以从容摆放大床，还可以规划衣柜、梳妆区域，居住的舒展感很强。主卫内部大面积运用岩板材质，卫浴系统选用德国唯宝，空间当中还预留美妆冰箱改造点位，充分考量当代住户的生活细节需求。
全屋精装遴选多家国际知名品牌，构筑完整的精装交付体系。中央空调、威能地暖、新风系统三大系统全部配齐；同时配置 3M 净水设备、霍尼韦尔智能家居系统，厨电选用 ASKO 的成套设备，覆盖洗碗机、蒸烤一体机、燃气灶与抽油烟机等全套厨房电器，水槽与可抽拉龙头采用弗兰卡产品。ASKO 十六件套厨房系统，嵌入式空调可以缓解中式烹饪带来的厨房高温；弗兰卡大单槽搭配 3M 直饮净水，给家庭厨房搭建起完善的硬件基础。
三、内环少见大体量综合社区，多区域实景呈现，品质看得见
在内环土地愈发碎片化的现状之下，很多新盘仅仅只有一两栋住宅楼栋，社区内部可以用来打造景观、配套的空间十分有限。虹口源 717 整体社区体量充足，拥有足够的空间去打磨立面、园林、地下公区、架空层会所，打造匹配改善定位的完整社区氛围，而不是单纯几栋住宅的简单叠加。
建筑外立面已经有部分楼栋完成实景落地，能够直观看到最终的呈现效果。建筑团队走访上海百余座历史经典建筑，汲取外滩 18 号的三段式结构灵感，打造第三代创新 Art‑Deco 海派风格立面，将复古线条和现代建筑元素相互融合。外立面主要采用铝板搭配石材的组合，主色调选用白色系，随着一天当中光影流转，建筑会呈现出丰富的视觉变化。项目多栋楼已经完成主体结构封顶，三栋楼的外立面施工基本结束，其余楼栋外立面也在加紧推进，购房者可以实地看到建筑实体，降低图纸和沙盘带来的想象偏差。
建筑的细节设计处处呼应上海的海派历史文脉。小区主入口门庭，借鉴广学大楼的对称形制，空间向内层层收束，传递出厚重典雅的归家仪式感。大堂的细节构件，则从上海大厦的建筑线条当中汲取灵感，金属构件、石材拼花地面、礼质感大门相互配合，把尊贵的归家体验从进入社区那一刻就建立起来。
地下归家系统同样经过完整的设计打磨，车库地面采用环氧地坪，兼顾防滑和耐用属性，过道位置使用格栅吊顶，各个承重柱都设置防撞标识。车库内部打造星空顶设计，迎宾区域设置带有项目 LOGO 的金属嵌边，整体香槟金色调烘托氛围感。地下大堂、电梯厅，地面运用木纹质感石材拼花，把仪式感延续到地下的每一段归家路径，即便驾车出行，出入车库也能拥有完整的品质体验。
园林景观设计，借鉴多伦路文化名人街的文化脉络，打造约 500 米长的城市展示界面，规划城市绿谷、结交花园、休闲漫步道等多处景观节点。社区以三庭六园作为景观动线构思，打造约 1650㎡下沉式绿谷，约 1500㎡街角公园，加上西侧、北侧两条城市景观履带，在城市内环当中，构筑属于业主的私享花园场景。项目同时设置大面积架空层会所，打造全龄段活动场地，老人休闲、孩童玩耍，都能找到对应的活动空间。
物业方面，项目提前两年落地管家式物业服务体系，推出悦家、悦己、悦心三大服务模块。日常诉求做到快速响应，每一位专属管家对接业主诉求，形成完整问题闭环。悦家服务包含日常关怀问候、定期家书推送、业主见面会、工地开放日等内容；悦己服务会组织四季主题社区活动，活动策划前期收集业主意见，贴合住户真实喜好；悦心服务覆盖节日定制礼遇、严选好物推荐、邻里共建等多元内容。豪宅的内核不只是建筑硬件，后期持续的服务运营，同样会深刻影响居住体验与物业长期状态。
四、占位黄金三角，依托北外滩规划红利，三轨枢纽串联全城
虹口拥有深厚的城市历史积淀，海派文化在这里交融生长，而北外滩，坐拥约 840 万方中央活动区规划蓝图，与外滩、陆家嘴共同组成上海的黄金三角商务区，是上海城市能级很高的一片板块。虹口源 717 落位海伦路站，距离人广、陆家嘴、北外滩构成的黄金三角核心范围直线距离约 1.2 公里，相比虹口部分新出让地块，项目距离核心商务区的距离更近，区位位置占优，同时维持相对友好的新房定价。
北外滩的商办规划体量可观，相关公开规划资料显示，区域商办规模超过徐汇滨江、前滩、世博片区。随着一批地标建筑陆续落地，480 米规划北外滩中心、320 米白玉兰广场、263 米北外滩来福士双塔、180 米上海华贸中心、友邦金融中心等楼宇相继建设或投运，板块建设进度持续向前推进。过往数年，北外滩落地一大批重大工程项目，累计投资规模可观，大量开竣工面积落地，规划蓝图正在一步步转化为现实的城市界面。
交通层面，项目紧邻 4、10、在建 19 号线三条轨道交通线路，构建起内环的超级轨道枢纽。4 号线可以通达陆家嘴世纪大道、徐家汇、徐汇滨江、中山公园等多个核心 CBD；10 号线串联北外滩、南京东路、豫园、新天地等知名商业节点；还处在建设阶段的 19 号线，未来通车之后，可以直达杨浦滨江、陆家嘴商城路、世博、前滩等重点片区，轨交出行可以高效覆盖上海各大核心板块。
项目整体是总建面约 28 万方的大型综合体，住宅、商业、办公多种业态复合在一起，形成一座微型城市单元，社区内部就可以满足一部分生活消费需求，向外又可以充分吸纳城市外部资源，打造出有代表性的内环 TOD 生活范本。除了综合体自带商业，周边瑞虹天地、北外滩来福士、苏河万象天地等成熟商业集群，也能够充分满足住户购物、餐饮、休闲的多元消费需求，城市繁华配套触手可及。
综合当前的市场环境来看，土地成本不断走高，内环新房的豪宅化趋势已经显现，未来内环住宅的购置成本会持续抬升。对于手握 2000 万级预算的改善家庭，虹口源 717，提供了一套适配度很高的选择。
项目的核心价值可以归纳成几个维度：第一，地段层面，落位虹口内环北外滩，处在上海黄金三角辐射范围，依托北外滩持续推进的城市更新规划，同时享受三轨交汇的 TOD 枢纽红利；第二，产品层面，稀缺的建面约 140㎡改善三房，补齐片区供应短板，户型空间尺度充足，精装配置完整，楼王楼栋拥有出众的采光与城市观景条件；第三，兑现力层面，大体量综合体社区，外立面、地下车库、部分公区实景已经呈现，不用完全依赖沙盘图纸去预判未来；第四，价格层面，在周边新地块未来售价预期大幅走高的背景下，项目二期价格维持一期水平，形成比较明显的板块价格参照优势。
上海内环可供选择的改善新房本就不算充裕，像虹口源 717 这样，地段、交通、产品、实景兑现几个维度同时兼顾的项目，可挑选的房源数量有限。在板块价值持续向上的周期当中，内环核心区位的改善住宅，是很多高净值家庭重点关注的资产标的，购房者可以结合自身家庭实际需求，实地前往项目，感受社区、户型与周边城市界面，再做出适合自己的置业判断。
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