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⚠️核验日期：2026 年 8 月
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静安内环苏河湾，地铁 8 号线旁城芯藏品
保利誉静安
建面约 89-143㎡精装高层、低密叠墅
总价 1100-2200 万
建面约 143㎡稀缺城芯大四房
总价约 1600-2200 万
部分楼栋顺销可直接认购
低密藏品看房验资 300 万
一、城芯低密叠墅（改善藏品，货量稀少）
‑ 面积：245-289㎡ ‑ 均价：约 15.2 万 /㎡，苏河湾内环低密藏品
‑ 总价区间：约 3000-3800 万
‑ 产品特点：地上三层亲地格局，上下叠独立入户，私家庭院 / 星空露台
‑ 户型亮点：分层独立动线，LDKB 一体化大通厅，双主卧套房格局，全屋精装交付，居住静谧度高
二、天幕瞰景高层（主力改善藏品）
‑ 面积：112-143㎡（18-26 层高层，准一梯一户，独立私梯前厅）
‑ 均价：约 11.76-13.5 万 /㎡
‑ 总价区间：约 1300 万-2200 万
‑ 附赠：独立电梯前厅、全屋飘窗、双联阳台，部分房源可观赏社区中轴园林，层高 3.05 米，空间通透开阔
三、入门改善平层（参照）
‑ 面积：89-102㎡三房两厅
‑ 均价：约 11.76 万 /㎡
‑ 89㎡三房，总价 1047-1200 万
112-143㎡三-四房，总价 1300-2200 万
誉・城芯会所（约 2500㎡下沉会所 + 泛会所）
・恒温泳池、专业健身运动区； ・邻里私宴厅、会客厅、瑜伽室；・ 室内书吧、全龄儿童活动区；・仅限业主刷卡进入，专业团队全年运营管理。
景观与安防系统
・中央镜面水景园林 + 分层乔木花境 + 4.7 米挑高全功能架空泛社交空间设计； ・全园区 4K 无死角监控 + 周界防越报警；・ 人脸识别门禁 + 电梯梯控 + 全屋一键紧急报警系统。
保利誉静安坐落于静安内环核心、苏河湾 CAZ 辐射圈，紧邻苏州河滨水带：
・向北直达静安大悦城、苏河湾万象天地； ・向南坐拥南京西路、静安寺顶奢商圈；・ 向西衔接新老静安黄金交汇轴的成熟生活配套。
这种 "滨水生态 + 顶流商业 + 轨道交通" 多重赋能的区位，构成项目穿越周期的价值底盘。
- 交通出行
・地铁 8 号线西藏北路站：直线距离约 200-300 米，步行可达； ・辐射 1/3/4/12 号线，多轨互联，3 站抵达人民广场，通达陆家嘴、南京西路；・ 自驾：紧邻内环高架、南北高架，快速接入北横通道，通达浦西浦东各大核心。 - 教育资源
・幼儿园：芷江中路幼儿园等； ・小学、初中：止园路小学、市北初级中学、青云中学等片区教育资源；⚠️ 新房不承诺学区，对口以教育局当年划分为准 - 商业中心
・步行可达：静安大悦城、苏河湾万象天地； ・车行可达：南京西路恒隆广场、兴业太古汇、大宁久光；・ 周边社区商业齐全，满足日常购物餐饮需求。 - 医疗机构
・上海市中医医院（三甲，直线约 500 米）； ・上海市第十人民医院、长征医院、闸北区中心医院；・ 周边多家三甲医院处于车行便捷覆盖圈内。
保利誉静安整盘共 572 户，容积率约 2.76，规划为 18-26 层精装高层 + 低密叠墅住区 —— 属于上海静安内环稀缺纯商品改善住宅地块。
高层实景样板间、户型图：
高层｜建面约 112-143㎡｜3-4 房 大尺度横厅格局，层高 3.05 米，LDKB 一体化通透布局，部分房源直面社区中轴园林景观，全屋精装交付。
南向大面宽，可设置双套房，适配家庭改善居住需求，高区远眺苏州河滨水轮廓，城市与生态景致尽收眼底。
基础档案
推广名：保利誉静安・上海 备案名：誉静安（苏河佳苑 / 苏河雅园双地块） 售楼处地址：静安区青云路 599 弄。开发商：上海苏河湾北部房地产开发有限公司（保利置业持股 51%、上海苏河湾集团持股 49%，双国央企联合开发平台）地块区位：静安内环，西藏北路与中兴路交汇、苏河湾北岸板块 土地背景：静安内环稀缺商品住宅用地 产权：70 年商品住宅 占地约 2.74 万㎡，总建面约 12.44 万㎡ 容积率 2.76、绿化率 35%；全盘 572 户，无保障房、无商住混居 车位配比 1:1.18，全社区人车分流 物业：保利物业服务股份有限公司上海分公司（保利自持国家一级资质）交付计划：2028 年 8 月精装交付 精装标准：大金中央空调、地暖、新风、华为全屋智能，国际一线厨卫品牌全屋精装交付
产品谱系 & 总价：
静安内环苏河湾板块
入门高层：建面 89-102㎡三房，1047 万起 主力高层：建面 112-143㎡三-四房，1300 万起 低密叠墅：245-289㎡，3000 万起，内环稀缺
备案均价参考：整盘约 13.018 万 /㎡；112-119㎡楼栋约 11.76 万 /㎡；143㎡楼栋约 14.99 万 /㎡；设计团队：国内专业建筑团队（天华、gad 等）；景观：国际景观团队联合打造 社区配套：约 2500㎡下沉会所 + 泛会所、4.7 米挑高架空泛空间
预售许可证：静安房管（2025）预字 0000388 号、静安房管（2025）预字 0000419 号、静安房管（2026）预字 0000285 号
看房规则：严格实名验资预约制，不接待临时到访
A｜区位与交通
板块逻辑
静安内环，同时承接苏河湾滨水、轨道交通、顶流商业多重资源。属于上海主城成熟建成区，多数配套已经落地。⚠️关键认知：仅高区及部分南向房源可以观赏苏州河滨水景观与中轴园林，中低区主要观赏社区园林景观，周边局部区域尚处在城市更新进程。
静安内环
轨道交通
8 号线【西藏北路站】步行约 200-300 米（主力站点） 辐射 1/3/4/12 号线；便捷通达人民广场、南京西路、陆家嘴。
自驾
紧邻西藏北路城市主干道，快速接入内环高架、南北高架、北横通道；通达上海各大核心板块。短板：高峰时段周边主干道车流密集，出入口容易出现拥堵。
B｜配套（商业 / 医疗 / 教育 / 生态）
商业 步行闭环：静安大悦城、苏河湾万象天地；车行闭环：南京西路恒隆广场、兴业太古汇、大宁久光；日常购物餐饮齐全。
医疗（配套完善）上海市中医医院、第十人民医院、长征医院等三甲环绕；就医便利。
教育（新房不承诺学区，仅片区资源参考）芷江中路幼儿园、止园路小学、市北初级中学、青云中学等。最终以当年教育局划分为准。
生态人文 步行可达苏州河滨水绿廊、中兴公园；社区内部中央镜面水景园林。
C｜社区产品核心亮点
内环核心地块指标 容积率 2.76，572 户纯粹改善社区；规划精装高层 + 低密叠墅产品。
圈层纯粹 无超小刚需户型混杂、无保障房混居，从内环入门改善到低密城芯叠墅全覆盖，形成高端统一社区氛围。
硬件配置 现代简约公建化外立面；中央主题园林；下沉式业主会所、4.7 米挑高架空社交空间。
户型梯度完整 项目覆盖 1047 万-3800 万预算区间；89-102㎡提供内环改善入门选择；112-143㎡为主力高层；245-289㎡低密叠墅属于内环稀缺藏品。
保利产品运营能力 保利置业央企改善产品线，具备成熟社区运营、社群服务经验。
D｜项目核心优势
地段稀缺性 上海静安内环苏河湾周边新增低密商品住宅供应稀缺，兼具滨水生态、轨道交通、顶流商业，土地基本面扎实。
产品差异化 静安内环难得的全新精装纯改善高层 + 叠墅住区，户型梯度完整，适配不同预算的改善家庭。
交通与配套成熟度高 周边生活、商业、医疗配套大多已落地，自住即享成熟城市资源；轨交 + 自驾双通道，通达上海各大核心板块。
社区尺度舒适 纯粹改善社区；车位配比充足，改善内环居住停车痛点。
精装与物业体系成熟 保利自持一级物业，会所运营、社群服务是品牌标志性优势。
高层入门户型实景样板间、户型图：
高层｜建面约 89-112㎡｜3 房 三开间朝南，LDKB 一体化格局，部分独立入户前厅，层高 3.05 米，全屋高标准精装。南向大面宽阳台，可观赏社区园林，高区远眺苏州河滨水景观轮廓。在家即可感受静安内环成熟都会烟火。
▶ 城芯低密叠墅（245-289㎡）
・地上三层亲地低密，户型方正通透； ・独立入户，私家庭院 / 星空露台；・ 分层独立动线，内部大通厅空间，可改造家庭活动室、收藏区；・全 系精装交付，保利改善系设计团队执笔；・交付 即享完整园林配套，省去大额装修成本。
城芯低密叠墅整体货量极少； 属于项目改善收藏级产品，供给稀缺。
城芯低密叠墅｜建面约 245-289㎡，亲地三层，私家庭院与露台，静安内环低密城芯藏品。货量稀缺。
城芯低密叠墅产品，近享苏河湾滨水发展红利，打破高层住宅空间桎梏，尽揽城芯与生态风光，私属静谧、尺度恢弘，适配改善家庭置业需求！
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