先问大家一个问题，怎么判断房价已经跌到底了？
从成交量来看很容易出错，房价跌了两年，中间反弹过好几回。看政策口号的话，政策底并不等同于市场底。
中信证券给出了一个很简单的办法，当一套房子的月供降到和房租一样，买房和租房的月支出都是一样的价，那这个价钱大概率就跌不动了。
10月3日，国庆假期期间，中信证券发布了一份研究报告，用的就是这个判断，一线城市已经过了这条线。标题也写的很直白——积极迎接房地产的新周期。
这两年来，市场上一直都在说“止跌回稳”。而中信这次把它换成了“新周期”。
说到底，房子主要是用来住的。租和买都是同一样东西的不同价格，一种是你每月付给房东的钱，另一种是你每月还给银行的钱。
如果买比租贵很多，那么价格就偏高了，就会往下降；等到了两者持平的时候，买房不再比租房多花冤枉钱，价钱就掉不动了。
中信证券看中的是这一点。民间机构冰山指数按照总价150万、贷款100万来算过一组数据，这套房子的月供，在最初的时候是房租的125%，降到9月新政前的106%；而9月份新政策一出之后就降到了90%。月供已经低于房租了。
150万元这样的总价，在一线城市连核心区域都买不到。但它对应的，恰恰是政策瞄准的那类刚需房，后边会讲到，929贴息的上限就是150万。
能够撑起这个变化的一个数据就是租金了。根据中信的跟踪，最近几个月一线城市的租金是环比上涨的。
香港已经走过了这样的路。从2024年9月开始，香港就开启了降息模式，到了2025年5月份的时候楼价触底，中原地产的楼价指数也降到了135.16点。
之后一路回升，在今年八月份的时候涨到了161.13点，比低点涨了19%还多，创了三年新高。中信在报告里的原话是：一线城市眼下的情形，十分类似香港2024年底。
意思就是，房租先稳、月供持平、房价触底。一线城市的这组数，头一回对上了。
这次的政策，是直接给购房者贴钱
这两年的政策都是围绕一件事，降门槛。降首付、降利率、松限购，目的都是为了让房子变得容易买到。而这一次和之前不一样，这次是直接贴钱。
8月28日，央行和金融监管总局联合发文，三件事。
一是房贷期限从30年延长到40年；
二是期房必须建好并经过验收备案之后，银行才会发放贷款，以前的时候房子还没建好贷款就已经下来了，烂尾的风险由购房者自己承担，以后得拿到房子才能开始还；
最后是月供不能超过个人收入的一半。住房和城乡建设部与证监会同日发通知，四部门联手。
9月29日，财政部、人民银行和金融监管总局联合印发通知，10月1日实施。
主要是由中央财政对商业按揭贷款进行贴息，这是国家有史以来第一次商业房贷贴息。条件很简单：首套房、总价150万以内、一年给1%的补贴，共补贴5年。
中央和地方按九一比例分担钱，先定一年。文件里还有写着，应贴尽贴，资金不设上限。
拿现在的利率一算就明白这政策多实在。全国的新发放住房贷款利率是3.06%，去掉一个百分点后就是2.06%了。贷100万的话，一年就可以省1万块，5年下来省近5万元。
新周期的关键是换轨
今年1到8月份，全国的新建商品住宅销售面积比去年同期下降了12.1%，但二手房的网签面积却上涨了10.6%。买房和卖房的人都往二手房市场涌。
上海上半年二手房网签14万套，为近五年来同期最多；北京9.35万套，为2021年来同期最高。
为什么流量都跑到二手平台上去了？因为烂尾、延期的消息把购房者给吓坏了，而能亲眼看到的二手现房就自然更受欢迎。828新政要求房子建好之后才能放款，实际上就是把新房推向了这个方向。
政策语言的变化更能反映出实际存在的问题。“止跌回稳”就是别再跌了；“控增量、去库存、优供给”，就是少建新的，先卖旧的；“着力稳定”，就是防止大起大落。
从去年9月到现在已经有2年时间了，玩法自然也不同，重心从卖新楼，挪到了做存量。
中信看好名单的意思已经写明。报告建议积极关注开发类企业和龙头中介，也就是靠二手房交易吃饭的企业。券商给出的方向里，新周期的主角是做存量生意的人，不是单纯盖房子的人。
我认为报告最有趣的并不是“积极迎接”这个词，是名单里那类龙头中介。
新的周期不是每个人都能上船。有的城市先走，有的行业上船，有的还在岸上。
这个楼市周期政策是稳市场
总价150万元、面积120平方米、首套房，这三个条件限制后，贴息瞄准的就是刚需基本盘。
9月份，北京、上海、广州等地的细则相继出台，在28日国常会提出稳住楼市之后，月底补贴也及时跟进。政策在一个月内接二连三的往下传导，这个信号本身就是一种态度。
报告本身也把风险说明白了，很多中小城市的月供和房租打成了平手，租金还在降，不一定就是见底了；不在贴息范围内的城市，距离打平还有一定的距离；开发商的短期业绩仍然在下滑。
这就是“稳”的重量。由止跌转为平稳，是要让市场和预期稳定下来，不能让房价再蹿上去了。
一线城市的房租在涨，月供在和房租打平；而三四线城市房租下降。中信把这两组数，写进了同一份报告中。
数据来源：国家统计局、财政部、中指研究院、中原地产、中信证券研报。
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