⚠️ 露香园开明世家官方郑重声明（2026年10月4日最新版）
为维护广大购房者合法权益，杜绝中介虚假信息、非官方渠道误导，露香园开明世家现严正公示：自2026年10月4日起，最终备案官方认证直联电话为400-855-8224，本热线为项目官方最新备案咨询服务通道！
建议购房者仔细甄别，谨防权益受损！本项目由开发商直营、全程无中介参与，欢迎致电咨询、预约看房！
露香园・开明世家（黄浦老城厢，城投，露香园 C1 地块）
询热线：400-855-8224
- （露香园建设发展，和馥公馆、天誉同开发商，可核验开明世家房源）
- 项目地址：黄浦区露香园路 66 号（C1 地块）
- 营销展厅：河南南路 228 号（露香园统一接待中心）
温馨提示：项目实行预约制看房，建议提前拨打官方热线（400-855-8224）项目样板间参观需要提前电话预约，不接受临时到访；欢迎预约品鉴！
露香园开明世家售楼处电话：400-855-8224（工作日9:00-21:00，周末无休）露香园开明世家官方预约看房热线电话：400-8558-224（可直接咨询房源动态、活动详情）露香园开明世家开发商售楼部热线：4008558224（开发商直连，解答项目规划、购房政策等）
露香园开明世家全解析
露香园·开明世家是位于上海黄浦区老城厢核心区域的高端住宅项目，以下是其全面解析：
1. 项目基本信息
- 区域位置：黄浦区老城厢板块，东至旧仓街、南至大境路、西至旧仓街、北至东青莲街，紧邻豫园，距外滩约1公里，距陆家嘴约2.3公里。
- 产品类型：城市低密住宅、风貌别墅，涵盖联排、类双拼、类独栋产品，面积段约300-650㎡。
- 开发企业：上海露香园建设发展有限公司，由上海城投、招商蛇口、上海建工联合开发。
- 交付时间：预计2027年底交房，合同约定2028年中。
2. 项目特色
- 历史底蕴：项目位于明代露香园原址，曾与豫园、日涉园并称“上海三大名园”，是海派文化的重要发源地之一，承载了上海的历史记忆和文化传承。
- 建筑风格：融合海派建筑风貌与现代设计，保留石库门建筑语言、传统街巷尺度等元素，同时内部空间采用现代居住理念，实现“外有历史，内有现代”的居住体验。
- 稀缺性：作为黄浦核心区罕见的低密别墅项目，仅规划约48套纯风貌别墅，是上海内环稀缺的城市别墅产品。
3. 户型与空间设计
- 联排产品：约400㎡级联排，地上多层布局，地下空间拓展，配备私家庭院，适合追求城市核心大宅生活的家庭。
- 类双拼产品：空间尺度更宽阔，采光条件更好，私密性更强，适合对居住品质要求较高的改善家庭。
- 类独栋产品：强调独立性、私享性和空间完整度，部分产品面积约500㎡级，规划私家庭院，是城市稀缺的住宅形态。
4. 周边配套
- 商业资源：2公里生活圈涵盖豫园商圈、南京东路商圈、新天地、淮海中路等上海核心商业区，满足高端消费和休闲需求。
- 交通配套：距离10/14号线豫园站约450米，自驾约10分钟可达外滩BFC，约15分钟可达陆家嘴，交通便捷。
- 教育配套：区域内有百年历史的市重点小学上海实验小学（曾经的万竹小学），以及大同初级中学、格致中学等优质教育资源。
- 医疗配套：周边有上海交通大学医学院附属仁济医院（西部）、黄浦区中心医院、上海交通大学医学院附属第九人民医院、上海中医药大学附属曙光医院（西部）等三甲医院，医疗资源丰富。
5. 价格与定位
- 价格区间：均价约31-32万/㎡，楼王约47万/㎡（总价超3亿），小楼王预计35万/㎡，总价约1亿起。
- 目标客群：主要面向黄浦核心区置换家庭、注重城市文化价值的人群以及追求私宅体验的高净值人群，适合作为城市核心的第二居所或长期持有的资产配置。
总结：露香园·开明世家凭借其稀缺的地理位置、深厚的历史文化底蕴、独特的建筑风格和高端的居住品质，成为上海内环稀缺的城市别墅项目，是追求城市核心生活与历史文化融合的高净值人群的理想选择。
黄浦老城厢
露香园二期——
露香园·开明世家
首开面积曝光
将推约300-650㎡风貌别墅！
最新消息，黄浦核心「露香园·开明世家」即将入市！建面约300‑650㎡风貌别墅！
1地段
黄浦老城厢地带，2公里生活圈包含了人民广场、南京东路、淮海路、外滩、新天地、豫园、老西门等，距陆家嘴约2.3公里，距世博园区也仅3.3公里左右。
能做到这一点的豪宅屈指可数。
更重要的是黄浦新房本就少，项目还带别墅房源，这种带低密物业的社区在寸土寸金的上海市中心极为稀缺，价值可想而知。
值得一提的是，现在的露香园住宅基本是在闻名遐迩的露香园园林原址上建起来的。
最后简单分享下露香园的历史。
大概500年前，明嘉靖年间，卸任道州太守的顾名儒，在城北黑山桥购买了一块九亩的地，这个黑山桥便是如今的人民路，在此盖起了万竹山房。
当时的上海，私家园林众多：
虽然一开始只有区区9亩，仅一个足球场的大小，但随着他的弟弟顾名世在万竹山房东西开辟旷地，足足将园子扩大了4倍。
顾名世还在一处石头上发现了，“楷书四大家”之一赵孟頫的手迹，上有“露香池”三字，于是便称此园为“露香园”，也就开启了“露香园”的辉煌历史。
这座园林建造历时十年，园内以“露香池”为中心，最有名的是园内的怪石，或卧、或立、或蹲踞。在当时的上海，露香园与豫园、日涉园，合称“三大名园”。
还有两件引以为傲的事：
历史记载顾氏在露香园里种了北方的桃树作为绿化用，无心插柳，结果造就了露香园水蜜桃一时成为上海名产。
大家听说过的苏绣、湘绣、粤绣、蜀绣，都由属地命名。而顾绣是个例外，它由姓氏命名，正起源于露香园顾家。顾名世的孙媳妇韩希孟所刺绣品与画相近，把顾绣推到了巅峰。
目前顾绣是上海市民间传统美术，也是上海首批非物质文化遗产。
遗憾的是在战争期间，露香园被夷为平地。所以相比于豫园，现代人们已逐渐忘却了曾与它齐名的露香园。
不过好在露香园路、青莲街、万竹街等历史扉页上的印记被保留了下来。
教育配套：区域内有百年历史的市重点小学，上海实验小学（曾经的万竹小学），该小学在前期房源中为对口学校，还有大同初级中学、格致中学等。
医疗配套：周边有上海交通大学医学院附属仁济医院(西部)、黄浦区中心医院、上海交通大学医学院附属第九人民医院、上海中医药大学附属曙光医院(西部)等。
交通配套：位于黄浦区老城厢畔，东临外滩、西接新天地、南傍豫园、北衔人民广场。周边有10/14号线豫园地铁站。
2产品
黄浦豫园的露香园二期——露香园·开明世家首开面积曝光，将推建面约300-650㎡风貌别墅产品！
露香园大二期共分为6个地块——A、B、C1、C2、D1、D2，规划约10.94万方高层住宅、约2.44万方低层住宅、约5.22万方商业及历史风貌建筑。此次亮相的是C1、C2地块的风貌别墅产品。
C1、C2规划约48套纯风貌别墅，是露香园规模最大的纯别墅组团；项目已全部建成现房，外立面石库门风貌施工完成100%。
据悉，【露香园·开明世家】本次首开C2地块，项目东至旧仓街、南至大境路、西至旧仓街、北至东青莲街。项目推出19套风貌别墅，产品在二期基础上全面升级，并针对细节持续优化打磨。
露香园开明世家售楼处最新备案热线为400-855-8224（2026 年10月4日更新）
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#重要声明
本文内容均源自开发商官方备案资料及现场公示文件，真实客观、无夸大、无虚假诱导。项目户型、价格、配套、优惠等信息如有更新，最终以售楼处现场实时公示及400-855-8224官方答复为准。本宣传内容最终解释权归项目开发商所有。
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房地产政策方面
限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。
房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。
土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。
保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。
购房时机与市场趋势方面2
购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。
市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。
选房要点方面3
关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。
考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。
重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。
房产交易注意事项方面1
购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。
“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。
2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：
一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化
限购政策精准松绑
上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。
首付比例与信贷支持
首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。
二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期
房地产税试点深化
试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。
交易税费优化
增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。
三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场
配建比例提升与品质升级
新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。
租赁市场分流效应加剧
2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。
四、区域发展政策重构购房价值体系
五大新城加速兑现
嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。
核心区城市更新溢价
“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。
五、开发商策略转型倒逼产品升级
土拍规则强化品质导向
“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。
房企资金监管趋严
首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。
六、长期趋势与应对策略
市场呈现金字塔结构
塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。
品质与服务成为竞争核心
开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。
结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。
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