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一、项目概况
楼盘地址：北京市昌平区回昌东路西侧
开 发 商：中海地产&未来科学城
占地面积：约1.6万㎡
建筑面积：约6.1万㎡
容 积 率：约2.5
社区规划：6栋 、9-18层洋房及小高层，共342户
户型面积：97-129平米三、四居⚠️❗中海未来之境官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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销售均价：62000元/平米
销售总价：630-850万
车 位 数：429个
交房时间：2027.12
物业管理：中海物业
物 业 费：6.8元/平米
二、区位交通
位于昌平朱辛庄板块，朱辛庄这个板块之前畇圻分析过，是昌平距离海淀最近，最具发展潜力的板块。
尤其是随着北清路全面施工改造工程的开展，将大大缓解京藏高速的交通压力，提升海淀、昌平等人们的出行效率。
作为目前在售新房中距离地铁最近的一个项目，距离昌平线朱辛庄站直线距离仅350米，妥妥的地铁盘，对于上班族而言，早晚高峰期，没有比坐地铁更靠谱的事情了。
三、生活配套
商业配套：
1KM范围内：万达广场、万科TBD
2KM范围内：超级合生汇
教育配套：
1KM范围内：101中学未来科学城校区
2KM范围内：101中学昌平实验学校⚠️❗中海未来之境官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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医疗配套
2KM范围内：积水潭医院回龙观院区
四、社区规划
项目占地1.61公顷，总建面6.04万㎡，其中地上建面4.22万㎡，地上计容建面4.03万㎡。容积率2.5，限高80米。
整体规划6栋8-18F洋房+小高层，共342户，共4种户型，97-129平米三居、四居为主：
- 1-3号楼是18层小高层，1号楼、2号楼楼为108三居，中央3号楼为顶配129四居
- 4-6号楼为洋房：4号楼9层，5号楼11层，均为104三居；6号楼8层，中间户104㎡三居，边户为97㎡三居
五、户型展示
六、精装样板间展示
108平米样板间
华为智能家居控制系统
一整面墙的收纳系统
129平米样板间
收纳系统做的更强大
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文｜袁小丽
编辑｜刘鹏
“我们是准现房，明年5月交房。新政后供地全走现房销售，至少得等两年。”
这是8·28新政落地后，北京在售准现房项目销售常用的开场白。
这批楼盘大多开盘超过一年，主体结构已封顶，仅剩部分房源在售。新政拉长了未来新盘的入市周期，反倒给了它们时间差优势。未来两年，“市场上难再有刚出地面就开卖的新增楼盘”，而它们是当下少有的、可以实景看房的选项。
海淀永丰板块的保利嘉华天珺售楼处里，项目销售指着窗外已经封顶的楼栋说：“您看，外立面石材已上了七成，东区全部封顶，会所、园林全是实景，不用担心烂尾。”他告诉腾讯财经，自新政落地以来，项目咨询量和看房量明显增加，10天时间已卖出约30套。
销售口中的新政，指的是8月28日多部门联合发布的8份文件，覆盖土地、融资、建设、销售、按揭和交付等房地产全链条。其中对在售项目影响最直接的一条是：新供地优先现房销售，在售预售项目须主体封顶后方可销售。这意味着未来一段时间内北京新房供应或随之放缓。
需求端的放松更早一些。8月7日，北京将非京籍家庭五环内购房社保年限从2年调减为1年，公积金贷款额度最高提至340万。
两轮政策叠加，前期积压的观望需求开始释放，最先反映在成交量上。
据北京市住建委数据，8月二手房网签13853套，同比增长3.9%，连续6个月站上1.3万套“荣枯线”；新房网签3126套，同比增长8.5%。进入9月，政策效应持续释放，截至9月26日，二手成交13142套，较8月同期增15.3%，新房网签3690套，环比增长76.39%。
但价格仍在磨底。统计局最新数据显示，8月北京新房价格环比下降0.2%，二手房价格环比下降0.1%，是一线城市中新房、二手房价格“双降”的城市，不过降幅均在0.2%以内，属于小幅波动。
量在涨，价格微降。北京楼市这一轮热度回升仍集中在成交端，尚未传导至价格层面。
01 买房人怕涨价，开发商急回款
“本来还想再等等，看看旁边的建发越秀观玺，但政策一出，我不知道它年底还开不开、以什么形式卖，也怕价格上涨。”
车女士计划换房，看了两年，从学区看到纯改善，从二手房看到新房，从海淀看到昌平，最终锁定与海淀一路之隔的龙樾海序。8·28新政落地后，她放弃了观望。
真正促使她下定的，是房价预期的变化。龙樾海序在9月19日加推了最后一栋楼，均价5.6万/平方米，较此前上涨2000元。销售强调，涨价是7月就定好的策略，与新政无关。但车女士盘算，未来现房销售，开发商回款周期被拉长，资金成本必然抬升，而建发越秀观玺的楼面价比龙樾海序拿地价高4600元/平米。“再等下去，可能更贵，也更不确定。”最终，她定了一套122平方米的四居。
这种担忧并非没有道理。腾讯财经走访的多个楼盘销售都表达了类似的判断：新政后开发商资金压力加大，成本增加是确定的。
颐海澐颂的销售算了一笔账，“新盘须封顶甚至竣工备案才能拿全款，资金占用时间至少拉长两年半，以前3000元的成本，现在算上利息变成3500元。这多出的500元，要么牺牲利润，要么转嫁给购房者，要么降地价。”他认为，指望地价下调不现实，“地价下降意味着未来房价下降，影响已买房业主，也不利于市场稳定。”
保利嘉华天珺的销售持相同看法，“未来房价大概率上涨”。不过在他看来，这对当下要买房的人反而是好事，“开发商资金压力非常大，需要借着新政窗口期抢回款。现在是买房最好的窗口期，开发商都是诚心卖房，真的着急回款，优惠力度能给到最大。”
新政落地叠加季节因素，北京新房市场迎来集中放量，开发商普遍加快入市节奏。8月28日至30日，昌平北清润府、顺义青年ONE序、怀柔国贤府接连首开，仅三个项目就贡献了当周成交的近八成。通州北投·和璟以备案价89折入市，开盘认购486套、去化近九成；昌平北清润府8月28日首开认购387组，9月第二周单周网签206套，4万至5万元的单价承接了大量海淀北外溢需求；同在昌平的龙樾海序，虽是5月开盘的老盘，但9月19日加推的最后一栋楼70套房源意向登记超170组，截至9月20日已经售出40套，周末沙盘前依然站满看房的人。
从去化效果看，“以价换量”仍是加速去化的核心逻辑，价格仍是吸引刚需和刚改需求的首要因素。近郊板块的去化也明显跑赢核心区：通州、昌平、亦庄部分项目新政后日均到访量提升20%至30%，五环内高总价的改善盘反应则相对平淡。
但并非所有人都被涨价这套逻辑说服。张先生有换房需求，却不急于现在就入手。一方面，他目前在看的几个项目交房要等到2028年底甚至2029年，与未来的现房项目相比，时间成本并没有少；另一方面，他不认为新房房价未来一定上涨，“房价涨跌取决于多种因素，固然有开发成本的因素，也有供需变化和经济环境的因素。”他选择继续观望。
02 二手房交易加快，学区回暖
相比新房，二手房的热度回升更为温和。新政落地后，咨询量与带看量率先走高，成交量小幅增长，进入9月，成交节奏进一步加快。
北京链家朝阳华威桥商圈美景东方一店客户经理郭备告诉腾讯财经，整个8月门店咨询量环比大增60%，带看量增长17%，成交较7月小幅增加。 “新政后，很多客户咨询和主动约看的意愿明显增强，长期观望的客户加快入市，低总价房源尤为明显。”
“公积金贷款额度提升的影响最为直接，部分原本需要组合贷的客户，如今可以转为纯公积金贷款。”郭备举例说，有个客户原本需要组合贷260万元，新政后夫妻双方公积金可满贷240万元，最终提高首付、改为纯公积金贷款，“省下不少利息”。
价格则没有同步上涨。“整体价格较为平稳，没有出现大幅度波动。”他说。
经纪人口中的“平稳”甚至“回升”，更多是片区和结构性的感受，与全市环比的微降并不冲突，分化，是当下北京楼市最明显的特征。麦田房产经纪人小田对此感受更为明显：她所在的片区9月以来成交量继续增加，今年以来房价整体处于上扬趋势，但分化明显，“房龄较老的老旧房源价格还有下调空间，房龄较新的小区交易活跃度提升明显，议价空间也在收窄。”
海淀上地板块作为强学区区域，9月以来成交节奏明显加快。经纪人李锦向腾讯财经透露，截至9月14日，上地几个热门学区小区已成交30套，而8月全月仅33套。“按此节奏，9月全月成交有望接近60套。今年最高成交量出现在1月，成交62套。”她预计，9月或成为年内成交量第二高。
成交提速的背后是价格预期的变化。李锦表示，上地部分房源相比去年同期价格回落明显，150平方米大户型较去年同期跌去100万元，已经“跌出性价比”；但从年初到现在，房价整体呈上涨趋势。“不少前期犹豫的客户看到价格微涨，担心后续继续上涨，叠加部分家庭为次年孩子入学考虑，加快了下定节奏。”
03 谁在买房？
这轮回暖的主力，是刚需。
多位经纪人和楼盘销售反馈，8月两轮新政带来的新增需求有限，更多是此前犹豫观望的刚需、刚改人群，把购房计划提前了。
中指研究院数据显示，1-8月北京新建商品房住宅成交中，800万元以下房源占比约76%，90-120平方米三房、四房是绝对主力。该机构研究部总经理曹晶晶表示，公积金贷款额度上调后，与当前主力总价段和户型面积高度匹配，政策利好首先传导至主流需求区间。
合硕机构首席分析师郭毅也告诉腾讯财经，8月7日新政后一个月，北京新房成交量环比增长约30%，其中总价500万元以下的刚需、刚改项目占比提升最明显。“这主要受公积金贷款额度提升拉动，买房人的月供门槛降低了。”
具体到项目，龙樾海序的项目销售透露，首套客户占比较大，购房群体主要集中在1985年至2002年出生的年轻人。双方父母帮忙凑凑首付，比例普遍在50%-60%，剩余金额用纯公积金贷款就能拿下一套三居室。腾讯财经在该项目售楼处观察到，一对年轻夫妻正在签订一套108平方米四居的购房意向书。女方说，他们是首次买房，明年孩子就要出生，“希望有孩子后能有个安定的住所，所以选在这个时候买房。”
二手房的成交主力同样集中在低总价刚需和刚改人群。多位经纪人反馈，刚需主要集中在200万至300万元区间，刚改则在500万至800万元之间成交不错。
不过值得注意的是，部分刚需购房者专门“捡漏”老破小，他们看中的不是升值空间，而是老房子的租售比。
高颖就是其中之一。今年8月，她在北三环买了一套两居室，总价不到200万。“30多年的老公房，大家口中的没价值、没流动性的老破小，牺牲了一定的舒适度，但我还是挺开心的，在北京收获了人生的第一套房。”她来北京11年，上学7年，工作4年，原本觉得在北京买房遥不可及，“没想到工作不到4年，就在父母的支持下买了房。看着户主那一栏，真的很恍惚。”
虽然老房子有很多问题，但她算过一笔账：这套房在同区域属于总价最低的房源，房价已跌回2013年的水平，房龄虽老，却已“跌出性价比”。最主要的是租售比，“目前我的月供不到5000元，而这个片区两居室租金可以达到5500元，甚至6000元，租金完全覆盖月供。即使不出租自己住，也相当于原本要付的房租抵了月供，挺划算的”。
从买房等升值到算租售比，高颖不是个例。一位不愿具名的房产经纪人也分享了一个类似案例：8月，一位老奶奶的大额存款到期，因为利率持续下调，觉得钱存银行已经不划算，直接拿出这笔钱买了一套40多平米的一居室，用于出租，月租金超4000元，租售比约3%，“比存银行收益好”。
04 房价会涨吗？
“未来新房要涨价”，是8·28新政后许多新房销售常说的一句话，它既是营销话术，也是买房人最担忧的事，车女士当前买房就有这个因素的影响。但未来房价真的会涨吗？
腾讯财经与十余位房产经纪人、销售以及业内分析师交流后，得到的普遍判断是：随着现房销售推进，开发商成本会增加，未来新房价格或许会小幅上涨，但并非所有房子都有涨价的基础。
郭毅认为，无论是期房预售还是现房销售，对开发商资金链的核心影响在于，资金要到竣工之后才能解冻。她大致测算，这对开发商净利润率的影响约为3到4个百分点，而当前开发商利润率能做到8%到10%已属很好的投资回报。如果利润进一步下滑，势必会带来部分项目价格上涨。
但能不能涨价，因项目而异。核心区、地段好、配套成熟、偏中高端的项目，购房者对单价的敏感度较低，更看总价，开发商在单价上有一定上调空间；而郊区供应本身就大、库存高、存量项目多、去化难度大，即便有新项目，也很难把财务成本转嫁到房价上。未来开发商投资拿地会更谨慎，这类片区的存量项目，也缺乏涨价基础。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则提醒，楼盘销售口中的“涨价”，更多是基于营销策略。他分析，即便推行现房销售，按照目前制度以工规证新老划断，拿到工规证的项目即算存量项目，这类项目非常多，竞争只会更激烈；而开发商资金链紧张，会加速卖房回款，部分不符合现房“所见即所得”和品质需求的旧预售产品，可能只能降价售卖。
机构统计的热销楼盘数据也印证了这一点。除少数约20%的高价项目吸引高净值人群外，大部分项目热销是因为价格低于周边竞品或同品质二手房。在他看来，“房价是否上涨，关键取决于购房者的接受度，房子更重要的是能够卖出去，价格要合理。”
更根本的背景是，北京早已进入存量时代。住建部9月18日披露，全国二手房交易占比已从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月进一步达到52%。北京比全国更早：2025年北京全市新建住宅成交约4万套，二手住宅网签17.4万套，二手房占比约81%，2026年延续这一结构，前8个月二手住宅网签超12万套，创近五年同期新高，新房成交约2.47万套，二手房占比超过82%。价格方面，8月北京二手房价格环比下跌0.1%，但同比降幅收窄。多位经纪人表示，二手房价格趋稳，整体小幅波动，大涨大跌不太可能。
58安居客研究院院长张波称，北京二手房挂牌规模已从去年高点回落，但房源挂牌周期仍然偏长，“量稳价僵”，远郊和核心区房源结构差异大，并非所有房源同步迎来修复。
05 金九银十：成交有望放大，价格仍以稳为主
“金九银十成交量有望继续释放，但价格仍以稳为主。”
郭毅认为，8月底、9月开盘的项目，网签会陆续反映到10月成交中，因此“金九”成色十足，10月也可能延续9月成交热度，形成“金九银十”销量提振。
张波表示，9月、10月是传统销售旺季，叠加8月7日北京新政的余温，需求端有望继续释放，二手房会继续领跑，8月北京二手房成交量已是新房的4倍，这一格局不会改变。“金九银十”成交量大概率季节性放大，但价格仍以稳为主。“现在是结构性的买方窗口期，买方掌握议价权，对有真实居住需求的刚需来说，确实比前两年更适合出手。”
曹晶晶也认为，当前房源选择仍较为丰富，部分房源也具备一定议价空间，但不同区域、不同类型房源分化明显，是否入市还需结合自身需求和支付能力判断。
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