新发首套商贷、面积不超过120平方米、总价不超过150万元，财政按贷款本金年化贴1个百分点，单户贴息本金上限100万，最长5年。 100万贷款、3.05%利率贴息后按2.05%算，月供降到3700多元；按2026年二季度全国新发商贷加权3.06%算，贴息后平均实际利率约2.06%。 同样是那套150万房子，月供和同地段租金的差距会明显缩小，部分小户型会出现“月供不比租金高”的情况。
贴息不是所有房子都能吃。150万总价、120平方米两个门槛放在一起，核心城区可选房源不多，更多适配远郊、中小城市、单价较低的次新或二手刚需房。 政策暂定1年，银行免申即享，签贷款时授权自动扣减，不用单独报材料。 算账时要分开看：前5年有贴息是一套成本，第6年起恢复原利率是另一套成本。
租金这端，7月贝壳重点50城租金收益率2.80%，北上广深分别为2.15%、2.11%、2.21%、1.97%。 同一份数据里，北京、上海、深圳住宅平均租金已连续5个月环比上涨。到8月，一线整体平均租金环比再涨0.23%，实现连续6个月上涨，但内部已经分叉：上海环比0.61%、深圳0.27%，北京、广州转为小幅下跌。
50城整体租金7月为34.01元/平方米/月，环比0.13%、同比仍跌2.62%；8月为34.02元/平方米/月，环比0.03%、同比跌2.45%。 上涨城市数量也在减少，7月24个、8月降到15个。 3月返工、6到8月毕业季对数据拉动很明显，深圳7月租赁成交周期68天，比6月缩短7天，门店带看里毕业生占比不低。 旺季过去之后，租金能不能继续走，要看新增就业、空置房源和挂牌量，不能只凭连续几个月环比下结论。
把月供和租金放一起看，不能只比“毛租金收益率”和“名义贷款利率”。
一套房持有成本还要算空置期、物业费、维修、以后卖房或出租产生的税费。核心区房价高，1.97%到2.21%的收益率，即便按贴息后2.05%到2.06%算，扣除持有费用后并不必然“反超”。中小城市低价小户型如果符合120平方米、150万元、100万贴息本金，月供下降更直观，但也要看当地租金是否稳定、房子好不好租。
50城平均2.8%这个数字有参考价值，但它混合了一线、强二线、普通二线和个人城市。用全国平均值判断单个城市买不买，容易算错。
2026年前8个月，全国二手房网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%；新建商品房销售面积4.99亿平方米，同比下降12.1%。二手房占新房加二手房比重约52%。 上半年这个比例是50.4%，8月继续抬升，说明买卖主场正在从新房转向存量房。
现房销售推进后，新房“所见即所得”的比重会提高，开发商拿地和推盘更谨慎。现房占用资金时间更长，高杠杆快周转模式空间变小，有稳健现金流、能做产品、能在核心城市拿合理地价的企业更容易留下来。 中介端的变化更直接，二手房成交越多，挂牌、带看、议价、金融撮合的需求越稳定。头部经纪的价值不在于市场牛不牛，而在于存量房流通量够不够。
不同城市要分开算。
一线产业和通勤核心区，上海部分板块、深圳产业片区租金修复更强；北京、广州8月已出现小跌，不能一概而论。 强二线里苏州、杭州8月仍涨，成都、天津出现回撤。 三四线人口流出、供给偏多的地方，租金收益率即使账面不低，也要看空置和变现周期。
自住人算账方式很简单：同小区同面积，拿贴息后前5年月供、第6年起月供分别和租金比。若前5年月供低于或接近租金，工作稳定、打算住5年以上，可以进入看房名单；若总价超过150万或面积超过120平方米，贴息吃不到，按全利率重算。投资人不看“以后会不会涨”，只看年租金净收入除以实际资金成本，再减空置和持有费，结果为正才谈得上现金流。
10月这轮贴息把部分刚需的月供成本压下来，50城租金收益率回升又把持有回报抬上来。两个方向碰头，会在符合条件的低价小户型和部分核心板块先形成“供平过租”。它更像一类城市、一批房源的现金流修复，不等同于所有城市房价见底。
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