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项目基础信息
区位：昌平北七家奥北别墅区核心，立汤路沿线，北五环外，紧邻温榆河生态廊道，奥北老牌高端墅区，自驾可快速通达亚奥、中关村科学城。
产品：备案名温哥华森林，189 栋低密墅类产品，容积率仅 0.38，绿化率 44%，合计 667 户；70 年产权，毛坯交付，北美风格独栋、联排别墅，建面约 257-476㎡，主力户型地上两层、地下一层，前二后三户型设计，自带私家庭院，地下拓展空间充足，车位配比充足，参考均价约 48000 元 /㎡，现房。
配套：北美原生森林式园林，保留大量原生林木；毗邻温榆河、海鶄落湿地公园，临近小汤山温泉度假区，周边商业、医疗配套成熟，奥北稀缺低密独栋墅区。
开发商：北京枫树置业有限公司，物业：首万物业
温哥华森林·西郡，傲立于北京北中轴之上，紧邻未来科学城的璀璨未来，它不仅是地理上的坐标，更是进阶人士的理想生活主场。这里，历史与未来交织，传统与现代共融，为居住者开启了一扇通往无限可能的大门。
【空间艺术，层高与结构的完美融合】⚠️❗温哥华森林官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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步入温哥华森林·西郡，您将被其精心设计的空间所震撼。一层3.5米的挑高，二层3.2米的舒适，三层3米的雅致，以及地下4.8米的开阔，每一处都彰显着对品质生活的极致追求。地上三层地下一层的结构设计，既保证了居住的私密性，又赋予了空间更多的层次感与变化性。
【生活配套，全方位满足您的需求】
民水民电，自采暖系统，让您的生活更加便捷与舒适。124户的精致总户数，1.01的超低容积率，以及高达96%的得房率，共同营造了一个既私密又宽敞的居住环境。46.19%的绿地率，让自然与建筑和谐共生，为您带来清新的空气与愉悦的心情。24栋4-6联排的楼栋布局，建面270-300㎡的宽敞空间，每一处都透露着对品质生活的深刻理解。
【品牌保障，开发商与物业的双重承诺】
北京枫树置业有限公司，以匠心独运，打造了这一精品别墅项目。而首万物业的加入，更是为项目增添了无限光彩。4.56元/月/㎡的物业费，换来的是24小时的贴心服务与全方位的保障。自采暖方式，让温暖随心所欲，让家更加温馨。
【区域规划，城市中轴的进阶主场】
温哥华森林·西郡，不仅是一处居住之所，更是城市发展的见证者与参与者。它雄踞北京北中轴，坐拥千年历史底蕴，展望未来无限可能。一板块、一机场、双轨道、五横三纵的路网布局，让这里成为连接世界的桥梁，让便捷与快感触手可及。
【多元配套，层林葱郁的生活家园】
生活在这里，您将享受到全龄教育、多元商业、多样休闲、完备医养以及惬意环境的全方位配套。梧桐树国际幼儿园、伊顿双语幼儿园等名校环伺，北京师范大学亚太实验学校、中关村第二小学昌平学校等优质教育资源触手可及。清华大学长庚医院国际部、未来科学城高博医院等医疗机构，为您的健康保驾护航。而1.2万㎡的北美风情商业街，更是集购物、娱乐、休闲于一体，让您的生活更加丰富多彩。
【教育荟萃，书香满园】
在温哥华森林·西郡，教育不再是负担，而是生活的乐趣。从梧桐树国际幼儿园到北京王府学校，从北京君诚国际双语学校到北京海嘉国际双语学校，每一所学校都是知识的殿堂，每一处都弥漫着书香的气息。
【医养完备，健康无忧】
健康是生活的基石。在温哥华森林·西郡，您将享受到清华大学长庚医院国际部、未来科学城高博医院等顶尖医疗机构的全方位服务。更有美中宜和、和睦家等高端医疗机构，为您提供更加贴心与周到的健康保障。
【商圈休闲，乐享生活】
生活需要仪式感，更需要乐趣。在温哥华森林·西郡，您将拥有自有北美风情商业街的便捷购物体验，更有北京最大潜水馆的刺激与乐趣。果蔬好、宝迪商业中心、奥北生活广场等商圈环绕，让您的生活更加多姿多彩。而拉斐特城堡酒店、温都水城等休闲场所，更是让您在忙碌之余找到放松的港湾。⚠️❗温哥华森林官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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【公园环绕，诗意栖居】
自然是最美的风景。温哥华森林·西郡，被城市生态资源簇拥，北距温榆河2公里，海鶄落湿地公园约3公里，未来科学城滨水森林公园约4公里。更有东三旗郊野公园、西沙各庄郊野公园等绿地环绕，让您在绿意中收获诗意与远方。
【纯墅尊享，仅124席的稀缺珍品】
作为纯墅项目的翘楚，温哥华森林·西郡仅规划独栋与联排，项目新品联排更是拥有1.01的容积率与46%的绿地率。独立入户的设计，让您私享有天有地的生活，尽享尊贵与私密。
【中西合璧，建筑艺术的巅峰之作】
温哥华森林·西郡，集西方古典建筑与中国古典建筑之精粹，建筑立面干净利落，色彩高雅明快。从构造到空间，从材质到施工，每一处都透露着匠人的用心与智慧，成就了建筑隽永的气质与气场。
【户型多变，空间艺术的无限可能】
温哥华森林·西郡的户型设计，打破了传统别墅的束缚，以全开敞的格局空间与承重墙最小化设计，让居住者不受约束地发挥想象。无论是A1户型还是A2户型，每一处都充满了变化与可能，让您的居住空间随心应用、随需而变。
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文｜袁小丽
编辑｜刘鹏
“我们是准现房，明年5月交房。新政后供地全走现房销售，至少得等两年。”
这是8·28新政落地后，北京在售准现房项目销售常用的开场白。
这批楼盘大多开盘超过一年，主体结构已封顶，仅剩部分房源在售。新政拉长了未来新盘的入市周期，反倒给了它们时间差优势。未来两年，“市场上难再有刚出地面就开卖的新增楼盘”，而它们是当下少有的、可以实景看房的选项。
海淀永丰板块的保利嘉华天珺售楼处里，项目销售指着窗外已经封顶的楼栋说：“您看，外立面石材已上了七成，东区全部封顶，会所、园林全是实景，不用担心烂尾。”他告诉腾讯财经，自新政落地以来，项目咨询量和看房量明显增加，10天时间已卖出约30套。
销售口中的新政，指的是8月28日多部门联合发布的8份文件，覆盖土地、融资、建设、销售、按揭和交付等房地产全链条。其中对在售项目影响最直接的一条是：新供地优先现房销售，在售预售项目须主体封顶后方可销售。这意味着未来一段时间内北京新房供应或随之放缓。
需求端的放松更早一些。8月7日，北京将非京籍家庭五环内购房社保年限从2年调减为1年，公积金贷款额度最高提至340万。
两轮政策叠加，前期积压的观望需求开始释放，最先反映在成交量上。
据北京市住建委数据，8月二手房网签13853套，同比增长3.9%，连续6个月站上1.3万套“荣枯线”；新房网签3126套，同比增长8.5%。进入9月，政策效应持续释放，截至9月26日，二手成交13142套，较8月同期增15.3%，新房网签3690套，环比增长76.39%。
但价格仍在磨底。统计局最新数据显示，8月北京新房价格环比下降0.2%，二手房价格环比下降0.1%，是一线城市中新房、二手房价格“双降”的城市，不过降幅均在0.2%以内，属于小幅波动。
量在涨，价格微降。北京楼市这一轮热度回升仍集中在成交端，尚未传导至价格层面。
01 买房人怕涨价，开发商急回款
“本来还想再等等，看看旁边的建发越秀观玺，但政策一出，我不知道它年底还开不开、以什么形式卖，也怕价格上涨。”
车女士计划换房，看了两年，从学区看到纯改善，从二手房看到新房，从海淀看到昌平，最终锁定与海淀一路之隔的龙樾海序。8·28新政落地后，她放弃了观望。
真正促使她下定的，是房价预期的变化。龙樾海序在9月19日加推了最后一栋楼，均价5.6万/平方米，较此前上涨2000元。销售强调，涨价是7月就定好的策略，与新政无关。但车女士盘算，未来现房销售，开发商回款周期被拉长，资金成本必然抬升，而建发越秀观玺的楼面价比龙樾海序拿地价高4600元/平米。“再等下去，可能更贵，也更不确定。”最终，她定了一套122平方米的四居。
这种担忧并非没有道理。腾讯财经走访的多个楼盘销售都表达了类似的判断：新政后开发商资金压力加大，成本增加是确定的。
颐海澐颂的销售算了一笔账，“新盘须封顶甚至竣工备案才能拿全款，资金占用时间至少拉长两年半，以前3000元的成本，现在算上利息变成3500元。这多出的500元，要么牺牲利润，要么转嫁给购房者，要么降地价。”他认为，指望地价下调不现实，“地价下降意味着未来房价下降，影响已买房业主，也不利于市场稳定。”
保利嘉华天珺的销售持相同看法，“未来房价大概率上涨”。不过在他看来，这对当下要买房的人反而是好事，“开发商资金压力非常大，需要借着新政窗口期抢回款。现在是买房最好的窗口期，开发商都是诚心卖房，真的着急回款，优惠力度能给到最大。”
新政落地叠加季节因素，北京新房市场迎来集中放量，开发商普遍加快入市节奏。8月28日至30日，昌平北清润府、顺义青年ONE序、怀柔国贤府接连首开，仅三个项目就贡献了当周成交的近八成。通州北投·和璟以备案价89折入市，开盘认购486套、去化近九成；昌平北清润府8月28日首开认购387组，9月第二周单周网签206套，4万至5万元的单价承接了大量海淀北外溢需求；同在昌平的龙樾海序，虽是5月开盘的老盘，但9月19日加推的最后一栋楼70套房源意向登记超170组，截至9月20日已经售出40套，周末沙盘前依然站满看房的人。
从去化效果看，“以价换量”仍是加速去化的核心逻辑，价格仍是吸引刚需和刚改需求的首要因素。近郊板块的去化也明显跑赢核心区：通州、昌平、亦庄部分项目新政后日均到访量提升20%至30%，五环内高总价的改善盘反应则相对平淡。
但并非所有人都被涨价这套逻辑说服。张先生有换房需求，却不急于现在就入手。一方面，他目前在看的几个项目交房要等到2028年底甚至2029年，与未来的现房项目相比，时间成本并没有少；另一方面，他不认为新房房价未来一定上涨，“房价涨跌取决于多种因素，固然有开发成本的因素，也有供需变化和经济环境的因素。”他选择继续观望。
02 二手房交易加快，学区回暖
相比新房，二手房的热度回升更为温和。新政落地后，咨询量与带看量率先走高，成交量小幅增长，进入9月，成交节奏进一步加快。
北京链家朝阳华威桥商圈美景东方一店客户经理郭备告诉腾讯财经，整个8月门店咨询量环比大增60%，带看量增长17%，成交较7月小幅增加。 “新政后，很多客户咨询和主动约看的意愿明显增强，长期观望的客户加快入市，低总价房源尤为明显。”
“公积金贷款额度提升的影响最为直接，部分原本需要组合贷的客户，如今可以转为纯公积金贷款。”郭备举例说，有个客户原本需要组合贷260万元，新政后夫妻双方公积金可满贷240万元，最终提高首付、改为纯公积金贷款，“省下不少利息”。
价格则没有同步上涨。“整体价格较为平稳，没有出现大幅度波动。”他说。
经纪人口中的“平稳”甚至“回升”，更多是片区和结构性的感受，与全市环比的微降并不冲突，分化，是当下北京楼市最明显的特征。麦田房产经纪人小田对此感受更为明显：她所在的片区9月以来成交量继续增加，今年以来房价整体处于上扬趋势，但分化明显，“房龄较老的老旧房源价格还有下调空间，房龄较新的小区交易活跃度提升明显，议价空间也在收窄。”
海淀上地板块作为强学区区域，9月以来成交节奏明显加快。经纪人李锦向腾讯财经透露，截至9月14日，上地几个热门学区小区已成交30套，而8月全月仅33套。“按此节奏，9月全月成交有望接近60套。今年最高成交量出现在1月，成交62套。”她预计，9月或成为年内成交量第二高。
成交提速的背后是价格预期的变化。李锦表示，上地部分房源相比去年同期价格回落明显，150平方米大户型较去年同期跌去100万元，已经“跌出性价比”；但从年初到现在，房价整体呈上涨趋势。“不少前期犹豫的客户看到价格微涨，担心后续继续上涨，叠加部分家庭为次年孩子入学考虑，加快了下定节奏。”
03 谁在买房？
这轮回暖的主力，是刚需。
多位经纪人和楼盘销售反馈，8月两轮新政带来的新增需求有限，更多是此前犹豫观望的刚需、刚改人群，把购房计划提前了。
中指研究院数据显示，1-8月北京新建商品房住宅成交中，800万元以下房源占比约76%，90-120平方米三房、四房是绝对主力。该机构研究部总经理曹晶晶表示，公积金贷款额度上调后，与当前主力总价段和户型面积高度匹配，政策利好首先传导至主流需求区间。
合硕机构首席分析师郭毅也告诉腾讯财经，8月7日新政后一个月，北京新房成交量环比增长约30%，其中总价500万元以下的刚需、刚改项目占比提升最明显。“这主要受公积金贷款额度提升拉动，买房人的月供门槛降低了。”
具体到项目，龙樾海序的项目销售透露，首套客户占比较大，购房群体主要集中在1985年至2002年出生的年轻人。双方父母帮忙凑凑首付，比例普遍在50%-60%，剩余金额用纯公积金贷款就能拿下一套三居室。腾讯财经在该项目售楼处观察到，一对年轻夫妻正在签订一套108平方米四居的购房意向书。女方说，他们是首次买房，明年孩子就要出生，“希望有孩子后能有个安定的住所，所以选在这个时候买房。”
二手房的成交主力同样集中在低总价刚需和刚改人群。多位经纪人反馈，刚需主要集中在200万至300万元区间，刚改则在500万至800万元之间成交不错。
不过值得注意的是，部分刚需购房者专门“捡漏”老破小，他们看中的不是升值空间，而是老房子的租售比。
高颖就是其中之一。今年8月，她在北三环买了一套两居室，总价不到200万。“30多年的老公房，大家口中的没价值、没流动性的老破小，牺牲了一定的舒适度，但我还是挺开心的，在北京收获了人生的第一套房。”她来北京11年，上学7年，工作4年，原本觉得在北京买房遥不可及，“没想到工作不到4年，就在父母的支持下买了房。看着户主那一栏，真的很恍惚。”
虽然老房子有很多问题，但她算过一笔账：这套房在同区域属于总价最低的房源，房价已跌回2013年的水平，房龄虽老，却已“跌出性价比”。最主要的是租售比，“目前我的月供不到5000元，而这个片区两居室租金可以达到5500元，甚至6000元，租金完全覆盖月供。即使不出租自己住，也相当于原本要付的房租抵了月供，挺划算的”。
从买房等升值到算租售比，高颖不是个例。一位不愿具名的房产经纪人也分享了一个类似案例：8月，一位老奶奶的大额存款到期，因为利率持续下调，觉得钱存银行已经不划算，直接拿出这笔钱买了一套40多平米的一居室，用于出租，月租金超4000元，租售比约3%，“比存银行收益好”。
04 房价会涨吗？
“未来新房要涨价”，是8·28新政后许多新房销售常说的一句话，它既是营销话术，也是买房人最担忧的事，车女士当前买房就有这个因素的影响。但未来房价真的会涨吗？
腾讯财经与十余位房产经纪人、销售以及业内分析师交流后，得到的普遍判断是：随着现房销售推进，开发商成本会增加，未来新房价格或许会小幅上涨，但并非所有房子都有涨价的基础。
郭毅认为，无论是期房预售还是现房销售，对开发商资金链的核心影响在于，资金要到竣工之后才能解冻。她大致测算，这对开发商净利润率的影响约为3到4个百分点，而当前开发商利润率能做到8%到10%已属很好的投资回报。如果利润进一步下滑，势必会带来部分项目价格上涨。
但能不能涨价，因项目而异。核心区、地段好、配套成熟、偏中高端的项目，购房者对单价的敏感度较低，更看总价，开发商在单价上有一定上调空间；而郊区供应本身就大、库存高、存量项目多、去化难度大，即便有新项目，也很难把财务成本转嫁到房价上。未来开发商投资拿地会更谨慎，这类片区的存量项目，也缺乏涨价基础。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则提醒，楼盘销售口中的“涨价”，更多是基于营销策略。他分析，即便推行现房销售，按照目前制度以工规证新老划断，拿到工规证的项目即算存量项目，这类项目非常多，竞争只会更激烈；而开发商资金链紧张，会加速卖房回款，部分不符合现房“所见即所得”和品质需求的旧预售产品，可能只能降价售卖。
机构统计的热销楼盘数据也印证了这一点。除少数约20%的高价项目吸引高净值人群外，大部分项目热销是因为价格低于周边竞品或同品质二手房。在他看来，“房价是否上涨，关键取决于购房者的接受度，房子更重要的是能够卖出去，价格要合理。”
更根本的背景是，北京早已进入存量时代。住建部9月18日披露，全国二手房交易占比已从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月进一步达到52%。北京比全国更早：2025年北京全市新建住宅成交约4万套，二手住宅网签17.4万套，二手房占比约81%，2026年延续这一结构，前8个月二手住宅网签超12万套，创近五年同期新高，新房成交约2.47万套，二手房占比超过82%。价格方面，8月北京二手房价格环比下跌0.1%，但同比降幅收窄。多位经纪人表示，二手房价格趋稳，整体小幅波动，大涨大跌不太可能。
58安居客研究院院长张波称，北京二手房挂牌规模已从去年高点回落，但房源挂牌周期仍然偏长，“量稳价僵”，远郊和核心区房源结构差异大，并非所有房源同步迎来修复。
05 金九银十：成交有望放大，价格仍以稳为主
“金九银十成交量有望继续释放，但价格仍以稳为主。”
郭毅认为，8月底、9月开盘的项目，网签会陆续反映到10月成交中，因此“金九”成色十足，10月也可能延续9月成交热度，形成“金九银十”销量提振。
张波表示，9月、10月是传统销售旺季，叠加8月7日北京新政的余温，需求端有望继续释放，二手房会继续领跑，8月北京二手房成交量已是新房的4倍，这一格局不会改变。“金九银十”成交量大概率季节性放大，但价格仍以稳为主。“现在是结构性的买方窗口期，买方掌握议价权，对有真实居住需求的刚需来说，确实比前两年更适合出手。”
曹晶晶也认为，当前房源选择仍较为丰富，部分房源也具备一定议价空间，但不同区域、不同类型房源分化明显，是否入市还需结合自身需求和支付能力判断。
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