2026年7月贝壳重点50城租金收益率2.80%，北上广深分别为2.15%、2.11%、2.21%、1.97%。 中指4月口径更保守，一线普通住宅平均租售比1.66%，北京、上海、广州、深圳都在1.8%以下。 两个数据差在样本：50城平台口径包含更多成交活跃盘，普通住宅全样本会把高价大户型、非地铁盘都摊进去。看单套房，不能只问“一线多少”，要问小区近地铁多远、两居还是三居、近半年空置多久。
全款买房收租，先扣三笔。空置按一个月算，1000万房年租20万，空置损失约1.67万；深圳核心物业费按4.2元/平方米/月，100平方米一年5040元，上海核心4.9元则5880元； 再加灯具、水管、中介续租费，净收益率通常会比毛租金低0.2到0.5个百分点。按毛2%算，扣完可能剩1.5%到1.8%。这个区间对标本行五年定存1.30%、三年1.25%，全款长期持有仍有一定替代价值；对标本行一年0.95%更明显。 如果拿去比城商行、大额存单或R2理财，结论会反过来，部分产品收益并不低于房租净回报。
租金本身也在变。2026年1到4月，一线平均租金累计上涨0.05%，50城整体仍微跌0.52%； 7月毕业季带动，北京、上海、深圳住宅平均租金已连续数月环比回升。 租金回稳会让租售比从“房价下跌被动抬高”慢慢转向“租金主动支撑”，但只发生在通勤稳定、产业集中、挂牌不过剩的片区。远郊概念盘即使总价低，空置期和招租周期会把净回报再拉低一截。
拿纽约、伦敦对比，不能只看毛租金。纽约核心区毛租金常报5.5%到6%，但持有成本含房产税，曼哈顿/纽约市常用约0.8%到1.8%不等，市中心物业费约104元/平方米/月，房屋保险每年1000到5000美元； 扣完后不同机构口径差异很大，部分核心公寓净回报可到3%上下，也有样本只剩0.8%到1.6%。 伦敦核心一区毛租金约2.9%到3.6%，二区更高些，扣市政税0.3%到1.2%、市中心物业约44元/平方米/月、中介和维护，净回报也会明显低于毛值。 国内核心区没有普遍房产税，仅上海、重庆试点，北京、上海、广州、深圳中心物业分别约3.6、4.9、2.9、4.2元/平方米/月， 持有成本天然低。
挑一线核心房，先看租售比再砍一层。近地铁、60到90平方米两到三居、周边写字楼或高校稳定、近半年同户型平均出租周期少于45天，这类盘全款净收益更靠近1.8%到2%。大户型豪宅毛租金常低于全市均值，1000万买120平方米以上若年租不到18万，全款净回报可能掉到1.5%以下；贷款买则月供缺口更大。房龄过老要单独问银行授信，部分老破小能租、但贷款年限短，杠杆成本会抬升。未来若房产税试点扩大，净收益率还要重新折算，买之前按“现有无税、假设0.3%到0.8%房产税”各算一遍更稳妥。
手里只有存款、追求保本的人，不需要因为租金2%就换房子。定存亏损概率低、随时可取；房子出租要承担空置、维修、租客纠纷、卖房摩擦。全款闲钱、本来就想在一线自住或长期收租，才适合把“租金跑赢定存”当成买入条件之一，而不是唯一条件。
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