这个问题，过去三年被问了无数遍。

每次有人问，底下总有人说“还得腰斩”，也有人说“马上反弹”。可你把数据摊开、把逻辑理一遍，会发现答案比这两种情绪化的判断都要具体，也要冷。

先说结论：大部分跌幅已经发生了。但人口这根针放上去之后，很多地方的房价最终不是“跌到多少”的问题，是“还有没有人接盘”的问题。

已经跌了多少

东方证券复盘了约50个国家自1960年以来的实际房价走势，得出一个经验数据：海外房价深度调整期，平均持续6年，高点后最大跌幅约34%。

中国房价从2021年高点开始调整，到现在跌了5年，40城房价高点回撤约42%。

从幅度看，已经超过国际经验里的平均跌幅。从时间看，离“平均6年”的见底窗口，只差一年左右。

更具体的一个坐标是：当前40城房价已经跌回2016年3月的水平。而这轮上涨的起点，是2015年3月。距离跌回起点，还有大约10.6%的空间。

京沪二手房价已经连续5个月环比上涨，广深连续4个月环比上涨。一线城市挂牌量持续下行，“供给端挺价、议价率收窄、库存下降”这个组合，是周期行业明确的见底信号。

为什么不会跌回起点：三个托底因素

估值已经修复到合理区间。 中信证券的数据显示，70大中城市新房和二手房连续39到40个月环比下降之后，房价收入比已经回到十分合理的水平，租金回报率明显超过存款利率。按40年周期的房贷计算，不少城市的房贷负担已经局部低于租金。从国际经验看，租金超过房贷负担，是房价出现向上拐点的重要标志。

政策已经从“压”转向“托”。 2026年一季度，房地产相关专项债券发行2250亿元，同比增长42%。城中村改造相关专项债券发行规模超过500亿元，同比大幅增长140%。截至3月底，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超5800宗，总面积超3亿平方米，总金额超7800亿元。政府用专项债把卖不出去的地和房收回来，减少供给，托住价格底线。

人口对房价的影响，比直觉更复杂。 英国科学院院士古德哈特提出了一个反直觉的论点：中国的老龄化会扩大而不是减少对房屋储备的需求。原因是，老年人会居住在自己的房子里，而不是搬进成年子女的房子。年轻一代取得经济独立后，不会搬进老人腾出来的房间，而是搬进新房子。

这个逻辑提醒了一件事：人口对房价的影响，是通过“家庭户数”而不是“总人口”来传导的。城镇化率还有空间，“十五五”时期预计还有2到2.5个百分点的增长。这意味着，还有一批人要进城、要买房。

但人口这根针，比任何政策都狠

上面那些托底因素都是真实的。可有一个变量，我之前放的位置不够重。

人口。

2022年，中国人口出现61年来首次负增长。2023年减少208万，2024年减少139万，2025年继续减少。总和生育率跌到1.0左右，全球倒数。这意味着，每过一代人，人口规模减半。

2026年，65岁以上老年人口正式超过0到14岁少儿人口。这是大型经济体第一次出现“老多于幼”。

这不是预测。这是已经发生的账。

第一个传导链条：刚需的绝对萎缩。 25到35岁是购房主力年龄段。中国这个年龄段的人口，在2015年前后达到峰值，此后一路下行。根据人口结构推算，未来十年，25到35岁人口将减少约30%。这不是“买的人少了一点”，是主力购房人群直接砍掉三成。

第二个传导链条：继承房的释放。 中国家庭财富的60%到70%集中在房产。当一代人老去，他们手里的房子会流向下一代。而下一代，很多已经有了自己的房子。一个典型的城市中产家庭，双方父母各有一套，小两口自己有一套。等父母百年之后，这三套房会集中到一对年轻夫妻手里。他们会怎么办？大概率卖掉两套，留一套自住。当大量继承房涌入市场时，供给端会突然膨胀，而需求端在萎缩。

第三个传导链条：城市之间的抽水机效应。 人口下降不是均匀发生的。一线城市和强二线还在吸人，低能级城市在失血。2025年，广东常住人口增加74万，浙江增加43万。与此同时，东北三省合计减少超过80万，河南、湖南、湖北等传统人口大省也出现了负增长。人口在往少数地方集中。这意味着，大多数地方的房子，需求在持续萎缩。

归零和负资产，不是理论推演

大兴安岭伊图里河镇，一套70年产权的楼房卖一万二，折合每平米一百块。取暖费欠款累积到八千八，比房价本身还高。

甘肃玉门老城区，一套70平米的房子挂牌价两千块，没人要。黑龙江鹤岗，两万块能买一套房，但你要承担每年上千的取暖费和物业费。

这些房子已经变成了负资产。 不是价格跌到零，是持有它的成本超过了它的价值。你卖不掉，租不出去，每年还要往里贴钱。

未来，这种房子会越来越多。

最终的格局：三档分化

把上面这些因素叠在一起，房价的终局大致是一个三档分化的格局。

第一档：一线和强二线核心区。 已经接近底部，部分区域已经开始企稳。这些城市有产业、有人口流入、有真实需求。房价不会再大涨，但也不会再大跌。它们的终局是横盘——用时间消化过去几年的涨幅，等待收入增长慢慢追上来。

第二档：普通二线和强三线。 还有一定的下跌空间，但幅度有限。这些城市的问题不是没人买，是买的人不够多。房价会跌到一个当地居民收入能够支撑的水平，然后稳住。它们的终局是阴跌后企稳。

第三档：人口流出型三四线和县城。 这些地方的房价没有底。因为需求在持续萎缩，而供给是刚性的。房子卖不掉，租金上不去，持有成本却在持续产生。它们的终局是流动性枯竭——不是价格跌到零，是根本没有交易。

最后

回到最初的问题：房价最终会降到什么地步？

从全国平均来看，距离2015年起点还有约10%的空间。从时间来看，见底窗口大约在2027到2028年之间。从结构来看，一线核心区已经在筑底，低能级城市可能永远等不到底。

但比数字更重要的，是理解这件事的性质。这不是一次周期性的波动，是一次结构性的重定价。过去二十年支撑房价上涨的逻辑——城镇化高速推进、居民杠杆快速加杠杆、土地财政闭环运转——正在被逐一拆解。新的逻辑还没有完全建立起来。

在这个过渡期里，房价不会崩盘，但也回不到从前。它会跌到一个租金回报率合理、房价收入比合理、月供低于租金的水平，然后在那个位置上待着。等一代人的收入慢慢涨上来，等新的产业和人口格局慢慢成形。

这个过程，可能需要五年，也可能需要十年。

对普通人来说，最需要想清楚的不是房价会跌到多少，是我买的这套房，在哪个档位上。如果你在一线核心区，不用慌。如果你在人口流出的三四线，早点想退路。如果你还没买，不用急着抄底，因为你大概率不会错过什么。

因为人口的账，才刚刚开始算。