东莞南城洋房网签均价41535元一平，望牛墩8832元一平。同一座城市，价差近5倍。

全市9月新房洋房网签量只有872套，同比跌了73%，但南城、东城、滨海湾、松山湖这四个板块均价全在3万以上。

价格最高的南城和最低的望牛墩之间，隔着23个均价不到两万的镇街。

9月凤岗洋房网签110套排全市第一，麻涌87套排第二，松山湖67套排第三。麻涌和望牛墩这些低价镇街靠降价冲出了成交量，凤岗靠的是新规产品集中供应。鹏程上花园二期作为临深片区首个新规住宅项目，把实用率做到了约114.6%。

能卖得动的房子，要么价格够低，要么产品够新。

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二手房这边，9月过户2902套，环比涨了5.1%，占全市住宅总成交的76.8%。但均价只有13693元一平，松山湖是唯一一个二手均价还在“2字头”的板块，28369元一平，洪梅只有7425元一平。

南城待售二手房从年初3849套涨到了7344套，松山湖从556套涨到2094套。上半年全市二手住宅挂牌量突破7.2万套，创2024年以来新高。

挂牌量一直在涨，急着卖房的业主只能降价。新房在降，二手房跟着降，降完还是卖不掉，挂的人更多。

9月25日，东莞六部门发了新政，购房补贴给新房合同总价的2%，最高3万，但只补新房，二手房不补。首套房认定从全市缩到了镇街范围，南城有一套房去松山湖再买算首套。公积金首套二套贷款额度统一提到150万。

最有突破的是首套认定范围的缩小。这条给跨区域改善的人松了绑，但前提是旧房子得先卖掉。

土地市场也在给信号。7月30日，招商蛇口以23.4171亿拿下松山湖中心区一宗宅地，楼面价18795元一平。同板块金地青云境项目当年的地价是26000元一平，跌了27%。

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松山湖是东莞地价最硬的板块之一，这里的地价都在回调。

库存是绕不过去的。全市商品住宅去化周期41.4个月，水乡新城片区72个月。

全市住房自有率只有23%。城中村和厂区宿舍承载了76%常住人口的居住需求，商品房居住只占24%。2025年东莞常住人口净增22.96万，全国第二，但新建商品住宅只成交了1.37万套，不到2020年峰值的20%。

人口在涨，买房的人没涨。

南城东城靠产业和配套撑住了价格，水乡片区和东部产业园缺乏产业支撑，价格还在往下走。麻涌2025年新房均价约1万元一平，大概是南城的四分之一，二手房价格同比跌了20.84%。