西安经发地产143%溢价拿地，如今收储价不足三成，这笔账怎么算？|土地市场|地产|城投|存量|托市|收储价|溢价拿地|西安

时间回到2021年，土地市场的温度远不是今天这般光景。西安临潼区北田街办辖区那块170多亩的住宅用地，拍卖现场并不缺竞价声。最终，西安经发地产以12.15亿元的总价将其收入囊中，溢价率高达143%，折算楼面地价约3818元/平方米。

放在当时的语境里，这个价格不算离谱，甚至可以说是市场情绪的体现。但更关键的是，在民营房企普遍噤声、收缩战线的那个节点，地方城投平台出现在拍地现场，往往不只是商业决策，更带着某种"稳定器"的使命。

城投拿地，背后是两条逻辑线在交织。

一条是被动的托底。民营开发商没钱了、不出手了，土地市场怎么办？地方财政怎么办？城投平台作为地方政府信用背书下的国有企业，顺理成章地接过了这块"接力棒"。它们的出现，维系了土地市场的表面热度，也维系了地方财政收入的基本盘。这一角色，与其说是市场参与者，不如说带着浓重的"类财政"功能。

另一条是主动的扩张。凭借地方国企的信用优势，城投平台在前些年可以低成本融资，拿到钱之后变成土地储备，既是抵押物，也是未来收益的预期来源。在那个"地价只涨不跌"的普遍预期里，多囤一块地，就等于多了一份底气。

临潼这块地，就是那个时代情绪和任务要求共同催生出的产物。只不过，当时的乐观，没有预料到后来的变数。

01地是好地，现在成了包袱

地还是那块地，但市场已经不是那个市场。

2021年之后，房地产行业经历了深度调整，销售持续承压，去化周期拉长，价格预期反转。临潼那块170亩的住宅用地，从"未来利润的压舱石"，慢慢变成了财务报表上一个刺眼的数字。

对于城投平台来说，这块地的处境很尴尬。

首先是开发困境。市场下行，项目就算勉强开工，去化难度极大，强行开发大概率意味着亏损。不开发，至少账面上还能留着这块地；一开发，亏损就要实打实地体现在报表上。亏本的买卖，没人想做，但止损的决定，也没人敢轻易做。

其次是资金困境。拿地的钱不是风刮来的，城投的钱大多来自银行贷款、债券融资，年化利息摆在那里。12.15亿的地价款沉淀在临潼这块地里，每年的资金成本就是一笔不小的数目。加上这几年来城投平台整体债务压力不断累积，这块"沉睡"的土地，早已不是"压舱石"，而是财务报表上令人头疼的"沉淀资产"。

还有一层任务困境。从监管层面看，土地长期闲置不符合政策导向，也存在被认定为闲置土地的风险。西安市级层面专门部署了闲置土地处置工作，要求"采取开工、收回、置换等方式处置闲置土地"，推动存量盘活。也就是说，地一直趴在那里不动，企业本身就面临合规压力。

地是好地，只是生不逢时。从"储备"到"包袱"，中间的落差，是市场周期和行业深度调整共同书写的。

02收储存量比增量更考验功力

转折点到来了。

2024年11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号），明确可以用专项债资金收回收购企业无力或无意愿继续开发的存量闲置土地。2025年3月4日，自然资源部、财政部又联合印发《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发〔2025〕45号），进一步细化了发债要求、资金使用主体和申报审核流程。

这一轮收储的核心政策意图很明确：盘活存量，而非刺激增量。换句话说，不是给市场发红包，而是给过去的"库存"找出路。

对城投平台来说，这无疑是一个"解套"的窗口期。以经开区的JK1-5-91地块为例，这块80.89亩的土地，经发景瑞当初的成本总价是7.62亿元，市场评估价约7.28亿元，最终拟收回收购价格定在了5.68亿元。虽然打了七五折，但至少换回了一笔真金白银，可以用于偿还债务、降低杠杆、优化财务结构。对任何一家背负着资金成本压力的城投来说，这都是一种难得的流动性释放。

但收储的"代价"同样清晰——大幅折价意味着资产的账面损失。临潼那块地就更夸张了，收储价据说连当年拿地款的三成多都不到。一边是当年加价143%抢回来的地，一边是如今打折到近乎"割肉"的回收价，这种反差，直接拷问着过去"高溢价拿地"决策的合理性。

当然，收储价格不是地方政府想定多少就定多少的，它受到多重硬约束。专项债资金要求项目融资收益平衡，意味着收储价格必须给后续的土地处置留出利润空间；收储价不能高于市场评估价，这是政策底线；地方财政的承受能力也在倒逼价格压低。所以，这不是简单的"高价买回"，而是一次实打实的"打折解套"。

对平台公司来说，这次收储等于是把压在箱底多年的"陈年旧货"拿出来处理。虽然价格打了折，但能换成现金，减轻债务压力。可另一方面，这打了折的回收价，也像一面镜子，照出了当年高溢价拿地时，为今天埋下的成本有多高。

03土地收回去之后会去哪里

收回来的地，不会趴着不动。

按照政策逻辑，这批土地收储之后大致有三个去向。

一是用于保障房或公共配套。在"房住不炒"和保障性住房建设的政策导向下，部分闲置住宅用地可能调整用途，纳入保障性住房、公租房或配套设施建设，发挥土地的社会效益。

二是优化规划后重新出让。一些地块的位置和条件其实不错，只是当初的规划指标或市场环境不适合开发。收储之后可以重新调规、整合，待市场回暖后再行出让，争取卖个好价钱。

三是用于产生现金流以覆盖专项债本息。这一点是最核心的。专项债不是财政拨款，是要还本付息的。收储来的土地必须通过重新出让或开发产生收益，才能覆盖债券本息，形成资金的良性循环。

但无论去向是哪条路，都绕不开一个最根本的问题——得让这块地重新产生现金流，专项债的钱才还得上。

这就意味着，收储不是终点，只是起点。如果收储回来的土地继续闲置，专项债的利息谁来还？如果重新出让的价格上不去，收支怎么平衡？这不是一笔简单的账面交易，而是一连串环环相扣的复杂博弈。

从更宏观的视角看，这一轮收储背后，藏着土地市场运行逻辑的根本性转变。过去二十年，地方财政高度依赖"卖地"这条增量路径，城投平台在其中扮演了重要的"托市"角色。而今天，"增量扩张"的逻辑正在让位于"存量盘活"。收储就是这一转变的具象化表达——不再是冲规模、抢增量，而是想办法把已经积压的资源重新激活。

对于地方国企而言，从当年的"托底"壮举，到今日的"打折"收储，都是这一历史进程中的注脚。没有人能说清楚，这个过程中谁赚了谁亏了。但从更长远的角度看，土地收储不是简单的价格纠偏，而是对过去发展模式的一次集体复盘——复盘那些高溢价拿地的决策逻辑，复盘"为稳而稳"的托市逻辑，也复盘地方财政过度依赖土地的模式是否真的可持续。

这一局，没有标准答案。但至少，西安已经开始行动了。