按公开数据，鄞州区的地区生产总值已经过了3100亿元，在宁波各区县（市）里排第一。宁波2025年全市GDP为1.87万亿元，按3100亿元算，鄞州一个区就占了16.58%。
这样的位次，本该配上全市最齐整的老旧小区。
现实是，鄞州的老旧住宅主要集中在中山东路两侧的百丈、明楼等街道，这一片多是上世纪八九十年代建起来的多层住宅，不少楼到现在也没有电梯。
这几个街道原本属于江东区。2016年宁波撤销江东区，把它的行政区域整体划入鄞州区。
并区之后，鄞州GDP的增量主要来自南部商务区的写字楼，以及奥克斯这类把总部放在区内的制造企业。产值和税收在这些地方生成，新增投资也跟着项目和园区走，原江东的居住街区几乎不产生新的产值。
所以总量往上走，钱并不会顺着流进百丈街道的某栋楼。财政投向老旧小区，要先进年度改造计划，排进去的才有补助。
同在宁波中心城区，海曙月湖一带是历史文化街区，更新受保护规则约束，大拆大建本来就不允许。
原江东片区没有这层保护限制，卡住它的是规划审批。
这些多层住宅当年报批时，容积率基本用满。加装一部电梯、补一间养老托育用房、配一组充电桩，新增面积都得算进去，超出原有额度，规划这一关就过不了。
这道限制，鄞州GDP再高也绕不开。
今年3月宁波市人大常委会审议通过的《宁波市城市更新条例》，10月1日起施行。条例设了容积率核定优化，补民生短板的新增建筑面积，可以不计入原有容积率。
宁波市住建局局长吴耀明在发布会上提到，城市进入存量提质阶段后，出现了"资金难、审批难"这些新问题。原江东老小区的审批难，很大一块就落在容积率上。
过去宁波处理危旧房，主要靠政府统征统改，区里出钱征收，再统一改造。这套办法在新区开发时管用，成片的地征下来就能建。放到原江东一栋楼几十户各自持证的老小区，征收成本高、周期长，区里排不过来，房子就一直这么旧着。
条例换了做法，允许产权人自己组织危旧房加固和原拆原建。
多产权项目要由物业权利人协商、依法表决确定实施主体，方案在现场公示不少于10天，老旧小区改造还得同步商定后期物业管理办法。
资金上，条例把专项债券和社会资本接了进来，还写进了税费减免，鄞州区财政不再是老小区改造唯一的资金来源，自主更新的业主同样可以申请财政补助。
鄞州3100亿元的GDP救不了原江东的旧楼，因为卡住这些楼的是容积率额度和几十户业主的表决，这两样都不会随产值增长自己变化。条例对这两处都改了规则，区里的钱才有办法落到具体某一栋楼上。
从10月起，百丈、明楼一带的老楼加装电梯，新增的那部分面积，不再从当年批下的容积率里扣。
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