8.28楼市政策发布1个月，大家都在等待各地落地细则。

9月24日，中秋假期前一天晚些时候，北京率先发布了相关落地细则政策。

随后，上海、广州、武汉先后发布了政策。

看完这几座城市的政策之后，你会发现很明显给出了开发商缓冲时间，并且从一定程度上在降低开发商的压力。

其它城市的政策，预计核心内容跟着几座城市的政策差不多。

接下来，预计更多的城市会发布当地的落地细则，基本会参照上述几座城市。

01

土地款最长2年内缴清，不计利息

拿地，是开发商开发一个项目的起点，也是第一步。

土地款，在开发商总投入中的占比通常在20%-50%。一二线核心城市土地成本占比普遍要更高一些，往往达到40%-60%；三四线城市的占比要低一些，占比多在20%-35%。

8.28楼市政策出台后，开发商普遍面临更大的资金压力，对于资金有了更高的要求。

这一次，北京在政策中明确到：2026年8月28日之后发布出让公告的住宅用地，土地款可以分期缴纳，首付款在签订合同之后30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于50%。余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

上海的政策则是：30日内缴纳不低于50%，余款可延长至一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年。分期付款的，同样不计利息。

广州土地分期付款的政策，同上海。

武汉的政策是，半年内缴纳不低于50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清，按程序决策后，最长两年内全部缴清。

2年是什么概念？

基本就是项目一个项目正常的开发周期，这相当于减轻了开发商最开始的资金压力。

但实际上，这会涉及到一个问题：土地款没缴清之前，其余四个证也许当地可以通过土地预登记的方式办理，但问题在于土地款没缴清之前是否会办理土地证？这直接关系到能否办理开发贷。

而一宗地，又不能分割成多块办理土地证。

这一点，北京的政策中没有明确。

广州则提到“探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押，房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押。”

广州的这个政策，后续给其它城市也提供了一个参照。

实际上，西安目前土地款也可以分期缴纳。

2025年6月18日，西安市住房和城乡建设局、西安市自然资源和规划局、西安市行政审批服务局、西安住房公积金管理中心联合印发《西安市关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知中明确到“实施土地出让金分期缴纳”。

根据当时的政策：建设单位在签订土地出让合同后一个月内缴纳土地出让价款50%的项目（剩余价款在一年内缴清），可先行办理国有建设用地使用权预登记、规划、建设等相关手续，支持“拿地即开工”。

接下来，各大城市在政策中肯定会效仿北京、上海、广州、武汉的政策的，为进一步降低开发商当下拿地压力、激活土地市场，土地款首付比例甚至降低至30%、20%，余款周期甚至可以延长至3年。

土地款分期缴纳，从一定意义上解决的是开发商当下的资金压力，该付的最终还是得付的。

而要真正降低开发商的压力，还得降低地价。此前在参加几个区的土地推介会的时候，一些开发商也表达了这个观点，地块是好地，但地价太高了。

其实，对于地方政府来讲，在地产行业新周期之下，要降低地价预期，毕竟如今的楼市、如今的地产行业，已经无法与前些年火爆时期相比了。

02

现房销售，没有一刀切

关于现房销售，也是8.28政策中大家比较关注的。

大家都在期待，房子能够像其它商品一样，一手交钱、一手交货。

但房地产，本身是一个资金密集型的行业，需要的资金规模较大，如果现在一刀切实现现房销售，很明显不现实，别说中小房企，即使是央企，大概率也扛不住。

因此，现房销售这个事情，目前只是鼓励阶段。

这一点，从已经出台政策细则的几个城市政策中就可以看出。

北京表示：8.28之后新发布出让公告的土地，优先选择现房销售。

上海、广州、武汉的政策，同样是“优先选择现房销售”。

圈重点：优先。

也就是说，并没有强制性的一刀切。

选择现房销售的项目，开发商拿到施工许可证后，可以与购房人签订购房定金合同，收取一定比例的定金。

北京的定金比例是不超过1%，上海是不超过3%，广州是5%，武汉是5%。

说实话，这点定金，对于开发商来讲杯水车薪，并且这个定金是要存到监管账户的，监管期间不能用，这其实相当于锁定客户。

但由于一个项目从拿到施工许可证到真正交房，一般需要两年时间，低层项目可能1年半就可以交房，从收取定金到交房这1年半、2年的周期，实际上面临太多的不确定性。

如果这个期间，房价降了，购房者直接可以放弃买房，无非损失的就是定金，这个违约成本非常的低。

后续，会面临很多问题，问题出现之后才能逐步来找到解决的办法。

03

封顶才能预售、竣备才能放款，如何执行？

8.28政策中，还有一个比较重要的点大家比较关注，那就是：封顶才能预售，竣备才能放款。

由于不同的项目目前进展不同，因此这个政策到底如何执行，是比较模糊的，大家都在等待落地细则。

现在，北京、上海、广州、武汉的政策，已经给出了明确的执行节点。

首先，各城市均明确到：8.28之后新发布土地出让公告的项目，按照8.28新政执行，也就是封顶才能预售，全过程预售资金监管。

8.28之前已经拿地、8.28之前已经发布土地出让公告但8.28之后摘地，尚未取得建设工程规划许可证的项目，原则上是按照新政策执行，但四座城市均给了开发商一定的缓冲时间，也就是2027年年底之前仍可按原预售条件申请预售。

而8.28之前已经拿到建设工程规划许可证，但未办理预售许可证的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

还有一类项目比较特殊，那就是存量盘活项目，也就是说之前土地已经成交，如今盘活重新签订土地出让合同，武汉明确到：2028年底前可按原有预售条件申请预售。

很明显，各地均给了开发商一定的缓冲时间，在预售条件这个问题上，也不是一刀切。

其次，北京、上海、广州均明确，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

也就是说，8.28之前已经拿到预售证的，银行放款时间不受影响，还是按照老政策执行。

除了从土地出让金缴纳、在途项目申请预售等方面给了开发商缓冲时间之外，广州还通过支持项目分期分栋开发、支持项目办理不动产预登记等措施，武汉还通过支持项目按最小单元分批竣工备案、实施分阶段竣工备案等方式，将楼市新政对开发商的影响尽可能降低，通过更加灵活的方式推进项目开发。

西安，目前政策细则还没有出来，但基本上可以参照上述四座城市的政策了。只不过在具体执行时，有可能出现西安各区县、开发区在具体执行时的不同，四代住宅的审批尺度在西安就是一个例子。

不管怎样，新的政策执行之后，开发商从资金层面的要去肯定要更高了，此时安全性一定是第一位，做一个项目要成一个，城市核心区的小幅地块、低容积率地块，可能会更受青睐一些。

另外，至于明年西安是否会出现新房供应空窗期从而出现供应紧缺，可能不同的区域情况不一样，有的区域存量开发用地比较多，有的区域存量用地比较少。

对于存量用地比较多的区域，基本没啥影响，待开发项目和新供应地块的项目完全可以衔接；而对于存量开发用地比较少的区域，可能会出现短期新房供应减少的情况。

总之，还是一城一议，一区一议！