新房比二手便宜100万的城市出现了，长阳的房价谁先让？|全年二手房均价|房价|新房|新盘|现房|长阳

新房比二手便宜100万的城市出现了，长阳的房价谁先让？

10月4号晚上快十点，一个老客户给我发来两张截图：深圳龙华同一段路，新房折后均价39500元/㎡，一街之隔的二手挂牌价还挂在49000到52000元/㎡。他问我：富哥，长阳会不会也走到这一步？

我说你先别急，这账得一层一层算。算完你自己就有答案了。

【价差不是新闻，是普遍现象】

先给结论之外的背景：中指研究院上半年的数据，全国30个重点城市里，22个出现了新房比周边二手还便宜的局面。十城之外，过半城市新房已经更便宜。

再看两个方向相反的数字。上半年百城新房均价微涨0.42%，二手房均价半年跌了2.49%——跌的幅度是涨的六倍。新房稳、二手落，剪刀差就是这么张开的。

深圳那种一套房差出近100万的极端案例，还不是最要紧的。要紧的是方向：杭州8月新房成交面积同比涨18%，二手跌12%；成都新房涨15%，二手跌8%。同一个城市，两个市场，往两个方向走。

【给你算三笔账】

算笔账之一：得房率。2025年5月1日新版《住宅项目规范》落地，层高不低于3米、4层以上要设电梯。现在的新盘，得房率普遍85%往上，好的能到92%；2015年以前的老房子，大多只有75%到80%。同样买100平，实际到手的使用面积能多出10到15平。这不是装修能追回来的，是建筑结构定的。

算笔账之二：贷款。房龄超过20年的二手房，不少银行会把贷款年限压到20年以内，首付比例也会上浮。同样300万总价，买新房和买老房，首付差距可能拉到30万到50万。具体以各银行实际审批为准。这笔账，很多买家是签约那天才看清的。

算笔账之三：供给。北京二手房挂牌量，今年1到8月从12万套涨到了16万套。挂牌还在堆，需求却被新盘分流。9月北京商品住宅新增供应5350套，环比涨53.34%，光9月1号到20号就核发了17张预售证。房子在变多，选择权在往买家手里移。

【长阳在这盘棋里的位置】

说回房山。长阳这个板块是2010年之后沿着房山线集中开发的，楼龄整体比市区老小区年轻得多，产品上没有老破小那么吃亏，所以价差压力比城里2000年以前的房子小。这是长阳房东的底气。

但方向得看清。国庆这几天售楼处的热度是真的：石景山一个9月22日开盘的盘，到10月3号已经网签500多套。买家回来了，但回来的买家在新盘和二手之间来回挑，手里同时拿着两边的报价单。

我在长阳干了这么多年，头一回见到买家拿着新盘的折扣表，来跟我谈二手房的价。以前都是反过来的。

【二手不是没得打】

话说回来，二手有三样东西新盘给不了：即买即住、总价门槛低、议价空间大。新房拿地到交付要等，二手是钥匙到手就能住；位置、地铁、学区这些固化资源，新盘短期追不上。

不过要提醒一句：重点城市新开盘项目里，现房占比已经超过35%，「即买即住」这张二手的王牌，正在一张一张被收走。留给二手房东的窗口，比他们以为的短。

【四季度怎么盯】

往后看三个月，盯三件事就够了。一是房山线沿线新盘的取证节奏，预售证发得越密，新房的让利窗口越长；二是你关注的小区挂牌量是涨是落，挂牌堆着不动，房东的报价就还有谈的空间；三是国庆到月底这波看房热度能不能变成成交，热度转不成网签，房东让价会更快。

这几个月我自己的观察是：长阳看房的人明显比夏天多了，但成交的一单里，总有新盘的报价单掺和在里面砍价。买房人手里有选项，这个局面短期变不了。