西安7月份到8月份有成交的小区有732个，其中334个成交价上涨，占总成交量的约45%，大约九成在主城核心区，买房人选择和议价空间正在改变，“轮回暖”能不能延伸至更多的普通房源？
说实话，看到西安7月份、8月份成交数据的时候，很多人会重新审视这座城市的楼市变化：某机构统计的732个同期有成交小区中，有334个小区成交价上涨，涨幅超过50%的有6个,最高达到76%。
该比例甚至比深圳约30%的涨价楼盘还要高。上涨是局部现象，还是市场正在出现更大范围的变化，关键要看成交、挂牌和房源结构是否相互印证。时间跨度为7月份到8月份，在西安13个区域展开统计调查研究工作。
上涨小区中，大概有百分之九十个处在主城的核心地段上，也就是说变化不是由于一个远郊房源引起的个别波动。几个月以前西安的上涨小区数量很少，在很短的一段时间内接近一半的时候就显示出了核心板块价格表现已经不同于之前。
涨幅超过50%的房源数量很少，最高涨幅不能代表全市普遍水平，它反映了部分小区成交价格弹性正在增加。这些小区有比较明显的共同特点。一般而言它们拥有已经实现的居住条件即稳定的学校配套、地铁站点等成熟的商业及生活设施。
本文重点并不是远期规划，而是配套已经可以被购房者所使用。“此部分的详细情况需要从房屋产权归属、使用权以及占有权来予以分析。”根据不同的产权状态对房产进行分类，可以发现其市场价值的不同。供给结构又加大了这种差异。
核心区的土地稀缺，没有大量的新居可以一直以价格竞争的方式存在，在此区域生活或者使用的购房者会更多的选择二手房。新房供应减少也改变了这种联系。
西安上半年住宅用地成交量同比减少超过50%，开发商新开工面积比去年同期下降近一半。新房缺位，需求就不会无中生有，一部分会流向存量二手房市场。
但是该种支撑主要存在于有明确配套、区位优势的房源上，不能推出所有的二手房都会上涨。成交量又是一条观察线。西安市住建部门数据显示，2015年7月份二手住宅网签8678套，2015年8月份为7787套，环比减少超过10%。
从这个角度上来说，市场确实出现了一个下跌的趋势；但是1-8月份一共成交了7.24万套以上，比去年同期多了5834套左右，并且3月份、4月份连续两个月都超过了1万套，达到了近几年的较高水平。就8月而言，其减少不过是前期需求集中释放之后的一个阶段性的调整而已，单从一个月份来算的话就不会出现累计成交数比去年同期低的情况。
从数据上也可以看出，市场并不是只有价格的变化。9月前三周重点20个城市二手房成交同比增长达到13.1%，西安来访量、认购量环比上升，认购量同比增幅超过50%。成交量能够保持的话，那么房东才有条件坚持报价。
中指研究院数据显示，西安二手住宅存量挂牌套数在8月份比7月份减少了。挂牌量下降并不意味着所有的房东都在涨价，但是可以得出一个结论，即部分业主不再急于以低价出售了，核心区优质房源的议价关系正在发生变化。
政策以及人口也给需求提供基础。西安首套商贷利率为3.15%，公积金利率为2.1%，处于较低水平，符合条件的购房者贷款成本因此降低。西安常住人口有1323万人，但是仍然出现净流入的情况，新增的人口会转化为居住、婚育、子女教育等住房需求。
以上情况和深圳不同，深圳涨价小区占总共有30%左右，西安则达到了45%，但是两个城市政策环境、信贷条件、房价水平以及供需结构都不同，不能只根据比例来判断城市的房地产强弱。
所以西安出现更加精准的描述，就是核心区优质的二手房首先发生价格上的波动，而其他的房源是同步上涨还是各自为政的呢？远郊老房子缺乏成熟配套、没有丰富的教育资源时，仍然会存在横盘或者继续承受压力的情况。
成交价、挂牌价和小区实际成交样本要分开考虑，单个高涨幅案例不能代表整片区域。45%以上上涨的小区比例说明市场分化中的一部分正在变强，后续能否延续还要看成交量、挂牌量、新房供应以及利率条件是否继续维持。
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