上海新房网｜探盘实录：黄浦豫园露香园天誉，老城厢更新之上的天际人文大宅
作者：上海新房网
在上海高端住宅市场持续分化的当下，内环核心地段的大面积平层产品，一直是改善与收藏型买家重点关注的标的。很多粉丝后台留言，希望我们实地探访露香园二期 A 地块「露香园・天誉」。本次探盘，我们走进豫园老城厢这片承载上海城市起源记忆的土地，从板块更新、地段肌理、产品尺度、景观资源、精装配置、设计团队、社区配套，以及市场上关注度较高的清退房源信息，完整拆解这组天际大平层产品，尽量客观还原项目的真实面貌，给正在关注黄浦核心大平层的购房者提供参考。
熟悉上海城市发展史的人都清楚，老城厢豫园板块，是上海城市文明的发源地之一。长久以来，这片区域一直在推进成片的城市更新工作，露香园项目，正是老城厢大规模风貌保护与城市更新工程里，历时多年打磨的重点作品。从最初的规划落地，到一期建成，再到二期 A 地块天誉产品的面世，整个片区的界面正在持续迭代，旧有街巷肌理和现代城市居住功能相互融合，也让这片土地的价值，随着城市更新的推进慢慢释放。
露香园二期 A 地块，案名定为露香园・天誉，推出的产品定位为天际大平层，整批合计 150 套房源，建筑面积区间跨度较大，覆盖约 260㎡至 882㎡。从户型分布来看，项目内部做了清晰的产品划分，其中小面积段户型集中在 260-299㎡，共计 64 套；主力户型落在 377-491㎡区间，合计 84 套；同时还规划了更大尺度的户型，最高可达约 882㎡。项目对外公示的均价约 17.6 万 /㎡，目前样板间已经对外开放，包含约 489㎡空中平墅样板，有实景拍摄素材、户型图、样板间效果示意图可供参考，一房一价表也可查阅。
市场上目前也释放出少量清退房源，其中一套建面约 300㎡房源，总价 5460 万，位于高区，视野条件具备优势，项目为准现房状态，交付周期相对可控。这类清退房源，在市中心大面积豪宅的流通市场里，属于比较少见的机会，对于预算匹配、看重地段与视野的客户，值得纳入考察清单。
聊产品之前，先把项目区位讲清楚。露香园・天誉地处黄浦老城厢，位于南外滩、新天地、人民广场三大城市地标之间，属于上海城市核心 CAZ 范围内。区位上的优势，体现在城市资源的密集度上，从这里出发，能够便捷抵达上海多个核心商圈与城市节点，路网体系成熟，公共交通网络完善，城市资源的通达性很强。
很多人看市中心豪宅，最看重的就是窗外的景观面，而这也是露香园・天誉非常有辨识度的一点。项目楼栋的中高区，拥有多维度的城市观景视角。楼栋东向视野开阔，站在室内，能够将豫园风貌群、外滩建筑群、黄浦江江面以及陆家嘴地标建筑群一同纳入视野；东北方向，可以俯瞰古城公园的城市绿地景观，在高密度的市中心，这样的城市生态界面显得尤为难得；南向视野，则落在项目内部开明里的历史人文风貌街区，新旧建筑交织，海派里弄的历史肌理和现代城市天际线形成层次丰富的画面。
尤其是东边套约 491㎡大平层，观景面的尺度更突出，多面采光与大面积落地玻璃，把城市景观直接引入室内。在上海核心城区，同时拥有江景、外滩城市界面、豫园人文风貌、城市绿地多重景观叠加的大平层产品，供给量并不多，这种多层次的景观资源，也是这套产品被市场持续讨论的重要原因。除了室内观景，项目还打造了市中心较为少见的屋顶花园，和社区内部中央景观、露香池景观相互呼应，形成多层次的景观体系。屋顶花园既可以作为业主日常休憩的空间，也成为社区圈层社交的户外场景，在高密度的城芯地块中，这样的景观配置，提升了整个社区的空间层次。
谈到项目的文化底色，就绕不开露香园本身的历史渊源。露香园是明代江南三大名园之一，在江南园林发展史和上海地方文脉里，都留下很深的印记，历史上的露香池、园林造景，还有闻名于世的顾绣文化，都是这片土地自带的文化标签。本次二期开发，项目对露香池进行复建，并非简单复刻古建，而是提取传统园林的造园理念，把古典园林的空间意境，融入现代住区的景观规划之中。这是对本土历史文脉的延续，也让整个社区跳出单纯的住宅开发，把人文底蕴融入日常居住场景，让居住在这里的人，能在现代都市生活里，触摸到老城厢的历史脉络。
产品空间设计层面，二期 A 地块打造建面约 350-900㎡的奢阔平层产品，整体遵循大尺度的大宅设计逻辑。户型内部，客餐厅空间尺度开阔，形成完整的社交场域，无论是家庭内部的日常团聚，还是接待亲友、举办小型家宴，都有充足的空间承载多元场景。主卧采用套房化设计，形成独立私密的居住单元，兼顾休息、收纳、更衣等功能，在喧闹的城市中心，构建属于居者的安静私域。配套的宽幅阳台，进一步延伸室内空间，既是观景平台，也可以作为户外休闲空间，模糊室内与城市景观的边界，让城市风景成为居家场景的一部分。
为了匹配大宅的空间定位，项目在设计团队的选择上，集结了业内具备丰富高端项目经验的设计力量。售楼中心空间，由无间设计操刀；社区高端会所的设计工作，交由 HWCD 完成；样板间的室内设计，则由梁志天团队负责。不同设计师各自发挥所长，把东方美学思考和现代国际设计语言融合在一起，没有简单堆砌装饰符号，而是从居住者的生活场景出发，把东西方的生活哲思转化为空间表达，兼顾美学观感和实际居住实用性。
社区内部，规划了功能复合的高阶生活会所，设置了多种不同功能的空间，满足业主多元的休闲、社交需求。会所涵盖私宴空间、泳池、影音空间等多种功能场景，适配当代高净值人群的生活习惯。会所不只是一个配套空间，更是社区内部的社交载体，为业主搭建圈层交流的场景，丰富日常的社区生活体验。
精装配置方面，项目选用全球多个知名品牌作为室内精装的基础配置。其中包含 Honeywell 智能家居系统、GAGGENAU 厨电、怡口净水系统、德国柏丽橱柜、劳芬卫浴等品牌，覆盖全屋智能、厨房、净水、卫浴等多个生活板块。在选材上，从基础石材、板材到五金构件，都经过多轮筛选，在保证使用耐久度的同时，维持空间整体的审美统一。设计团队把现代简约的基调，和东方古典雅致的韵味结合，弱化繁复的装饰，依靠材质本身的质感塑造空间格调，在细节处体现大宅的品质感。
很多购房者在看老城厢项目时，会关心周边城市配套。项目地处黄浦核心，周边城市配套经过多年发展，成熟度较高。周边聚集了多年沉淀的商业、文化资源，豫园商圈、新天地商圈，都在较短的车行距离之内，文化场馆、艺术空间、商业消费场景丰富。板块内路网成熟，多条城市主干道串联上海各大核心板块，公共轨道交通覆盖，日常出行选择较多。
我们在探盘的过程中也需要客观说明，新房项目不承诺学区划分，最终学区归属以教育主管部门当年公示政策为准。周边拥有多家知名医疗机构，2 公里范围分布多家三甲医院，这属于城市既有的公共配套资源，大家可以自行查阅相关信息，不做相关置业导向的解读。
站在城市更新的视角来看，露香园的开发，不是简单的新建住宅，而是对老城厢历史风貌区的一次长期的城市修复。在开发过程中，项目需要平衡历史风貌保护、老肌理保留、现代居住需求三者之间的关系，这类项目开发周期更长，对开发方的资金实力、规划能力、文化理解都提出更高要求。也正是因为这种复杂的平衡，在上海核心内环，这种大规模成片更新、兼顾历史保护与现代高端居住的项目，数量并不多。
回到产品本身，我们实地参观样板间之后，最大的感受是，这不是一个单纯依靠地段讲故事的项目。大面积平层户型、多面观景、大师团队的空间设计、完整的社区景观与会所配套，叠加老城厢独有的人文底蕴，多个维度共同构成产品的综合价值。当然，大平层产品也存在自身的特点，高总价、大尺度户型，对买家的资金实力、家庭居住需求都有明确的门槛，更适合有长期居住需求，或是看重上海核心地段资产的购房者。
本次市场上新释放的这套 300㎡清退房源，高区、准现房，5460 万的总价，在整个天誉的产品谱系里，属于小面积段户型。相比 377㎡以上的主力大平层，这套房源的总价门槛更低，同时依然能够享受整个社区全部的公共配套、会所、景观资源，高区的观景条件，也是这套房源的加分项。这类清退房源数量不多，属于偶发释放，有意向的购房者，需要结合自身资金规划、家庭居住需求，结合户型图、一房一价表，综合评估。
在样板间参观的过程中，489㎡空中平墅样板给我们留下很深印象。这套样板间由梁志天团队设计，采用动静分区的动线规划，大面积落地玻璃，最大化引入自然光与城市景观。客餐厅和西厨连通，形成开放式的社交核心区；卧室区域全部做套房处理，主卧内部设置独立男女衣帽间，兼顾收纳与私密感。设计团队在空间中大量使用柔和的弧形转角处理，弱化硬质棱角，提升居家的舒适感。整个空间的设计逻辑，不再是单纯追求视觉上的奢华，而是围绕当代大家族的生活方式，把会客、家庭起居、独立休憩、兴趣空间分开规划，兼顾大家庭共同生活和个体独处的需求。
景观层面，除了复建的露香池，社区内部中央景观带串联起不同的景观节点，和屋顶花园、开明里风貌街区形成上下呼应的立体景观体系。在市中心高密度区域，能同时拥有地面园林景观、历史风貌景观、屋顶花园以及向外延伸的城市天际景观，这样的多种景观组合，在上海同类产品中，具备差异化的特点。
精装细节上，全屋品牌配置覆盖居家生活的多个维度。智能家居系统可以实现室内多场景控制；厨电选用国际专业厨电品牌，适配高频次的家庭烹饪与私厨家宴；净水系统保障日常用水品质；卫浴、橱柜均选用海外成熟品牌，兼顾美观度与耐用性。在石材的选用上，空间局部搭配天然奢石，依靠石材本身天然纹理提升质感，没有过度堆砌装饰，保持空间简约高级的基调，让精装风格拥有更长的使用周期，不容易随着审美潮流快速过时。
社区会所，作为高阶住区的重要配套，功能规划兼顾实用性与仪式感。恒温泳池、私人影音厅、独立私宴厅，适配业主不同场景的需求。日常可以在会所内运动健身，家庭聚会可以预约私宴空间，也可以邀约好友在影音厅观影。会所的空间设计由 HWCD 完成，空间风格延续项目整体中西融合的美学基调，和住宅内部的设计语言保持统一。
很多粉丝会问，露香园天誉，适合什么样的买家？从我们接触的客户群体来看，主要分为两类。一类是长期生活在上海，想要留在市中心，置换一套大面积平层，满足大家族居住需求，看重城市核心资源、成熟配套和景观视野，计划长期自住的家庭；另一类是认可黄浦老城厢城市更新价值，看重核心地段稀缺居住产品，将其作为城市核心资产配置的买家。当然，无论哪一类买家，都需要充分评估自身预算、持有周期、家庭结构，同时实地走访，感受楼栋采光、噪音、视野等真实环境，结合一房一价表，对比不同楼层、不同朝向房源的差异。
我们也要客观提醒，市中心的大平层，在考察的时候，除了景观、户型、精装，还要关注几个容易被忽略的点。第一是楼栋的朝向与采光，不同楼层、东西边套的视野和采光存在明显差异；第二是城市噪音，临近城市主干道的房源，需要实地感受噪音影响；第三是准现房交付，要重点关注工程进度、交付标准，区分样板间效果示意图和实际交付标准，核对精装交付清单；第四是持有成本，大面积住宅对应的物业费、后续维护成本，都需要提前纳入预算测算。
再回到板块本身，老城厢的更新是持续进行的过程，片区界面、配套会随着工程推进持续变化。对于置业者来说，既要看到地段的城市资源优势，也要理性看待片区更新的周期，客观看待板块发展节奏。
纵观上海内环豪宅市场，近些年新入市的大面积纯大平层社区供给并不多，很多项目以中小户型为主。露香园二期 A 地块一次性推出 150 套 260㎡起的大尺度平层，产品纯度较高，再叠加老城厢独有的人文底蕴、多维度城市景观，让项目在黄浦高端住宅市场，形成自身的辨识度。本次释放的清退房源，属于市场里的少量机会，有意向的购房者，可以结合户型图、样板间参考，实地感受项目的空间尺度与景观视野。
从明代露香园的园林盛景，到当代老城厢城市更新下的天际大宅，露香园・天誉，是一次历史文脉与现代都市居住的融合尝试。它把江南名园的意境，放进上海城市核心的天际线之中，在城市繁华心脏地带，打造大面积平层居住产品。对于想要在上海城芯寻找大面积人文大宅的购房者，这个项目值得纳入实地探访清单，亲身感受老城厢的历史底蕴，以及天际大宅所带来的城市景观体验。
热门跟贴