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上海新房网｜虹口弘安里实地探盘：内环内石库门风貌别墅，城市更新里的低密藏品

提起上海内环内的别墅产品，很多置业者的第一反应便是稀缺。在内环土地开发趋于饱和的当下，能够同时坐拥城市核心地段，还保留原生里弄街巷肌理的项目，本身就具备很强的话题度。本次上海新房网走进虹口弘安里，作为北外滩辐射圈的历史风貌保护更新项目，由招商蛇口、绿城中国、上海地产三家企业联合操盘，整个社区仅规划 121 套风貌别墅，属于上海城市更新中比较有代表性的石库门里弄改造作品。我们将从地块溯源、规划设计、产品户型、景观营造、周边城市资源等多个维度，客观拆解这个项目的真实面貌，给关注内环低密改善的购房者提供一份参考。

一、地块缘起：百亿旧改地块，多方联手的历史风貌更新工程

弘安里所在的地块，属于虹口区四川北路街道历史风貌保护旧改地块，当年出让包含弘安里本体以及北外滩相关地下地块，成交总金额达到 111.35 亿元。在 2021 年完成土地获取之后，同年 8 月该地块 80% 股权完成转让，项目开发主体随之调整，最终形成招商蛇口牵头，联合绿城中国与上海地产共同开发的合作模式。

很多人会把弘安里简单理解成新建商品房，但它本质上是历史风貌保护性开发项目，开发逻辑和普通商品房有明显区别。普通住宅项目优先考虑容积率最大化、楼栋排布、户型产出，而风貌更新项目，首要前提是保留场地原生的城市肌理。项目用地总面积约 58025.2 平方米，其中住宅地块占地面积约 3.7 万平方米，住宅板块容积率仅 1.1，建筑限高设定在 10 米以内，这也决定了社区全部以 2-3 层的低层建筑为主，不会出现高层住宅，整体低密属性突出。

地块四至边界清晰，住宅区块东至江西北路，南抵海宁路，西临河南北路，北接武进路。地块内部保留原有里弄格局，延续传统石库门 “一街坊、多组团” 的空间结构，规划三条南北向主弄，搭配多条东西向支弄，街巷脉络延续老上海里弄的空间逻辑。这种布局不是后期设计凭空创造，而是在原有里弄街巷基础之上，修缮、重构而来，这也是风貌项目和新建别墅社区最大的差异。

风貌项目在施工阶段，会对场地原有老构件进行收集留存，老砖、老瓦、石箍等原有建筑材料，经过筛选处理之后，重新运用到建筑立面之中。这样的做法，目的是保留场地的历史质感，而不是简单复刻石库门外观。整个项目不是单纯拆旧建新，而是修缮保留、新旧融合的城市更新实践，这也是项目开发过程中投入精力较多的部分。

二、设计团队阵容：多领域名家联合，建筑、景观、室内分工打磨

项目集结了多家国内一线设计机构，分板块负责建筑、景观以及样板间室内设计工作。建筑方案由 GOA 大象设计操刀，景观设计交由 GTS 蓝颂设计完成。别墅室内设计方面，则邀请到无间设计吴滨、CCD 郑忠两位设计师分别打造样板空间，不同设计师会带来两种截然不同的室内表达思路，客户预约参观样板间时，可以直观感受到两种风格的差异。

GOA 大象设计在国内历史建筑更新、低密住宅领域积累了大量项目经验，本次负责弘安里建筑整体把控，核心难点在于平衡风貌保护要求与现代居住功能。石库门老建筑原生的采光、通风、管线、层高、动线，很难匹配当代高净值家庭的居住需求。设计团队需要在保留外立面风貌、街巷格局的前提下，重新调整内部结构，植入现代化给排水、暖通、电梯、安防等全套生活系统，做到外观保留海派里弄韵味，内里是符合当代人居标准的别墅产品。

蓝颂景观团队的设计思路，没有选择常规高端社区那种大面积硬质水景、对称式园林的做法，而是紧扣里弄主题。景观体系依托主弄、支弄街巷展开，把场地留存下来的老建筑构件，巧妙融入街巷节点之中。行走在弄堂里，景观不是独立于建筑之外的花园，而是和街巷、石库门建筑融为一体，营造出属于这片土地独有的场所记忆。

两套样板间室内，分别由吴滨和郑忠打造，两人的设计语言差别明显。无间设计擅长现代东方美学，偏爱材质肌理的碰撞，空间克制内敛；CCD 郑忠的作品更偏向现代轻奢，空间层次丰富，擅长利用灯光、材质打造氛围感。两套样板间也给购房者提供了参考，可以直观想象未来自家居所的改造方向。但需要注意，样板间的室内装修方案仅作展示参考，交付标准需要以购房合同约定为准。

三、社区整体规划：121 席低密里弄别墅，自带会所配套

整个弘安里住宅板块一共只有 121 套房源，全部为低层里弄住宅产品，建筑层数控制在 1 至 3 层。地块容积率 1.1，加上 10 米的建筑限高，社区不会有高层遮挡，空间尺度舒展。少量公共配套包含社区多功能会所，会所可以满足业主日常社交、休闲等使用需求，适配改善群体的生活社交场景。

很多看房客户会关注项目产品面积段，弘安里对外公示的建面区间跨度较大，市面上传播的建面涵盖 240㎡至 500㎡，主力户型集中在 290㎡-375㎡区间。因为是带地下空间的别墅产品，地上建筑面积和实际可使用面积差异较大，地上建面之外，地下拓展空间丰富，综合实际可用面积大致在 400㎡至 1000㎡，不同户型的地下空间规模会有区别，具体要看单套房源的户型格局。

项目目前为实景准现房状态，实体建筑已经落成，不是依靠效果图去想象未来社区面貌。但实体样板间不对外开放散客参观，需要提前预约之后，才可以进入样板房实地感受空间尺度。这点和市面上很多售楼处样板间可以直接参观的模式不一样，也是高端风貌项目比较常见的接待方式。

拿建面约 380㎡样板间举例，户型结构为地上三层，地下两层。地上部分是家庭主要起居、卧室空间，满足日常居家、会客、休息；地下两层可以做功能拓展，这套样板间把地下二层规划为家政区域与保姆间。地下空间可塑性很强，不同家庭可以根据自身需求调整，影音室、储藏室、健身区、茶室都可以安排，但地下空间的改造存在相关规范限制，后期装修改造需要遵守相关规定，不能随意改动结构。

四、建筑风貌细节：还原石库门里弄，新旧共生的海派表达

走进弘安里，第一感受就是街巷尺度。相比新建别墅区宽阔笔直的主路，弘安里的弄堂宽度更贴近老上海记忆里的里弄尺度，主弄串联各个组团，支弄通向每户院落，行走其间空间感富有变化。建筑立面延续海派石库门风格，大量复用场地原有老建材，新搭建部分采用现代工艺，兼顾外观风貌和结构安全。

这里需要厘清一个概念：弘安里不是原样保留老房子内部结构，而是风貌保护性新建修缮。建筑外立面、里弄街巷格局保留石库门的历史特征，建筑内部结构全部重新优化，配备现代别墅所需的全套设施。传统石库门老房子普遍存在采光差、潮湿、没有电梯、管线老化等问题，很难直接作为现代家庭长期居住的居所。而弘安里在保留外在海派韵味的基础上，解决了老建筑居住痛点，每户可配置电梯，上下楼更加方便。

建筑高度控制在 10 米以内，2-3 层的高度，和传统石库门里弄建筑高度相契合，不会出现高耸建筑破坏街区肌理。组团之间不是用高墙生硬分割，而是依靠弄堂、院墙、绿植自然划分边界，保留里弄邻里街巷的氛围感，同时每户拥有独立私密的院落空间，兼顾社区公共街巷氛围与家庭私密感。

五、周边城市资源：内环内北外滩辐射板块，多维城市配套聚集

项目坐落于虹口内环内，属于北外滩辐射范围，四川北路板块。内环核心地段的优势，在于短时间内可以触达上海多个成熟商圈、交通路网。

交通层面，项目周边分布 3、4、10、12 号线多条轨道交通线路，地铁出行选择丰富。自驾出行，可依托北横通道、外滩隧道等城市主干道，快速前往外滩、陆家嘴、静安、黄浦等核心区域，城市通达性较好。

商业方面，项目东侧就是崇邦集团打造的大型综合体项目，总建筑面积接近 29 万㎡，其中包含约 11 万㎡新建商业，10 万㎡超高层办公，同时修缮保留多栋历史老建筑，也就是现在大家熟知的今潮 8 弄。今潮 8 弄经过修缮更新之后，已经成为上海颇具人气的文化商业打卡地，保留 8 条弄堂、数十栋石库门建筑，经常举办各类艺术展览、文化活动。

除此之外，四川北路商圈本身发展多年，商业底蕴深厚。苏河湾万象天地、白玉兰广场、静安大悦城，还有宝格丽酒店等城市高端商业配套，都在项目较短车程范围内。不管是日常购物，还是宴请、休闲，城市商业资源比较密集。

板块内文化氛围浓厚，四川北路是上海近代文化发展的重要片区，大量历史建筑散落周边，城市界面自带厚重的历史底色。

六、置业思考：风貌别墅的优势与需要留意的点

看完项目实地，我们客观聊聊这类历史风貌更新别墅，适合哪一类购房者，同时有哪些地方需要提前考量。

优势方面，第一是地段属性，内环内、北外滩辐射区，低密别墅产品本身供给不多，叠加历史风貌保护项目属性，产品类型比较特殊。第二是低密居住感受，容积率仅 1.1，全部低层建筑，没有高层压迫感，里弄街巷的空间体验，是普通新建商品房很难复刻的。第三，地上建面之外拥有可观的地下拓展空间，能够承载多元家庭功能需求。第四，项目为准现房，建筑实体已经落地，购房者可以实地看到建筑本体、街巷风貌，减少期房带来的不确定性。

同时，也有几个方面，看房的时候要理性评估。首先，这是历史风貌保护类更新项目，建筑外立面、街巷格局会受到相关保护规范约束，后期业主不能随意改动建筑外立面、院落外立面，改造自由度和纯新建别墅区相比会有区别。其次，里弄式布局，弄堂是公共通行空间，和传统独栋别墅完全独立的社区环境有所差异。第三，地下空间虽然拓展面积大，但天然存在湿度、通风等问题，后期装修设计需要做好防潮通风处理，装修投入会高于普通住宅。第四，项目总价门槛较高，属于千万级以上的改善产品，购房资金规划、持有成本，都需要提前做好测算。

户型格局上，虽然地下空间可以打造多元功能，但地下空间采光条件有限，更多适合作为休闲、储藏、家政等辅助空间，家庭主要居住休息空间，还是集中在地上楼层。不同户型的面宽、院落大小、地下层高都会存在差异，选房的时候，不能只看宣传的可用总面积，要重点实地查看每套房源的地上采光、院落大小、地下空间层高。

七、写在最后

上海内环内的住宅市场，高层大平层一直是改善市场主流，而低层别墅产品供应长期偏少，叠加历史风貌保护开发属性的里弄别墅，更是小众赛道。弘安里，作为招商蛇口、绿城中国、上海地产联合打造的城市更新作品，核心价值在于把石库门里弄的城市记忆，和现代别墅居住功能结合在一起。

121 套的总套数，决定了社区体量不大，低密的里弄街巷，老构件复原的海派立面，多支弄多组团的空间结构，是这个项目最鲜明的标签。对于偏爱上海老城厢海派底蕴，想要在内环核心地段入手低层别墅，预算充足，同时能够理解风貌项目特殊规则的置业人群，可以预约实地看样板间，亲身感受里弄空间尺度。