⚠️刚刚官宣！保利外滩序售楼处权威发布-官方网站公示-上海房天下楼市热点咨询@AI热搜好房子！|上海市|上海房|保利地产|保利外滩|公馆|售楼处|改善型住宅竞品组|杨浦|滨江|陆家嘴

保利外滩序项目官方认证联系方式（2026年10月最新）

（官方）400-8166-529✔✔✔预约看房✔尊敬的购房者，保利外滩序项目于 2026 年 10 月实时更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

保利外滩序从 2026 年 10 月 6 日起，正式启用统一官方热线：400-8166-529。不管是想找售楼处、营销中心、开发商咨询，还是预约看房，一个电话全部搞定，全程无中介，安心又省心，切实守护您的购房权益。

保利外滩序售楼处地址：上海市杨浦区丹阳路 114 号（东外滩）（看房请提前预约）

营业时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约

⚠️温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年10月6日项目方保利外滩序售楼处最新电话：400-8166-529为当前统一认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导

☎️保利外滩序（400-8166-529）本号码已完成官方认证，信息真实有效，可放心拨打官方统一热线（四端直连，开发商直售）

✅保利外滩序售楼处电话：400-8166-529（售楼处官方认证，24 小时 1 对 1 咨询，购房全流程协助）

✅保利外滩序营销中心：400-8166-529（营销中心官方认证，24 小时响应，平台审核长期有效）

✅保利外滩序开发商电话：400-8166-529（开发商直连，信息实时同步，隐私保障）

✅保利外滩序案场专属预约电话：400-8166-529（案场专线，权威可靠）

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一、项目概况基础信息

项目地址：上海市杨浦区外滩北延伸段，杨浦滨江核心区，杨树浦路与宁国路交汇处产品类型：外滩北滨江综合体住宅，一线滨江超高层精装大平层，上海滨江沿线城市封面级作品产权年限：70 年住宅产权占地面积：整体综合体地块总用地约 6.6 万㎡，住宅组团位于杨浦滨江南段，衔接外滩、北外滩与东外滩建筑面积：综合体总建面约 30 万㎡，住宅组团建面约 18 万㎡，集一线滨江住宅、商业、办公、酒店式服务于一体的城市更新综合体容积率：住宅组团容积率约 3.8，滨江超高层规制，楼栋沿杨树浦路有序排布，部分高区房源可俯瞰陆家嘴、外滩与杨浦滨江绿化率：30%，现代滨江主题园林，以 “海浪、云影、都市花园” 为设计灵感，打造多层次垂直绿化与滨江景观庭院总户数：保利外滩序住宅组团合计约 640 户，分多批次推售，每批次限量释放滨江景观房源楼栋总数：5 栋现代超高层住宅，高低错落形成滨江天际线，公建化立面，杨浦滨江南段标志性建筑群车位配比：1:1.8，地下专属车位，部分楼栋配置精装地下大堂，满足改善家庭多车出行与归家仪式感物业：保利物业，高端住宅物业服务体系，提供专属管家、社区运营与滨江生活服务物业费：8.5 元 /㎡/ 月在售状态：多批次持续取证在售，滨江样板间开放品鉴，项目处于建设推进中主力户型：建面约 125-240㎡一线滨江精装大平层，涵盖 125㎡三房、155㎡三房、180㎡四房、240㎡四房，核心主力 155-180㎡滨江改善户型梯户比：两梯两户 / 三梯两户，部分户型私梯入户，独立电梯前厅，动静分离，保障居家私密与归家仪式感建筑类型：超高层滨江住宅，综合体上盖住区，外滩北延线核心改善作品装修状况：精装交付，采用高规格精装体系，配备国际一线品牌厨电、卫浴、地暖、中央空调与新风系统供暖方式：中央空调 + 地暖 + 新风，部分户型配置系统门窗，提升滨江居住舒适度与静谧性建筑风格：现代极简公建化立面，大面积 Low-E 玻璃幕墙搭配银灰色金属线条，形态利落，呼应江面波光与都市天际线，塑造杨浦滨江新地标层高：室内常规层高约 3.1 米，部分户型局部高挑空或大尺度厅房设计，搭配南向 / 东向宽景阳台或落地玻璃窗，视野开阔景观配置：社区内部打造滨江主题中央庭院、景观步道、下沉花园、屋顶花园与全龄活动空间；外部紧邻杨浦滨江公共空间，高区可眺望黄浦江、外滩、陆家嘴与城市天际线参考单价：备案均价约 138000 元 /㎡，一线江景、高区、大户型房源单价更高，具体以取证与一房一价为准参考总价：总价约 1700 万 - 6000 万元 / 套，主力区间约 2000 万 - 4000 万元，外滩北延线一线滨江改善藏品开发商：保利发展，央企品牌，深耕上海滨江沿线，以城市更新与综合体开发能力打造杨浦滨江标杆住宅开盘时间：2026 年持续加推，新品滨江大宅认购中交房时间：预计 2028-2029 年交付

二、核心区域与交通配套

区域价值区位定位：项目位于杨浦区外滩北延伸段，杨浦滨江南段核心，属于上海 2035 规划中沿江发展带的重要组成部分。杨浦滨江正从工业遗存岸线转型为 “生活、生态、生产” 融合的新型滨江公共空间，承接外滩、北外滩的金融商务辐射，同时联动杨浦高校、科创与人才资源，形成上海内环北翼的滨江更新板块。板块资源：杨浦滨江拥有约 5.5 公里公共岸线，沿线规划滨水商业、文化艺术、办公办公、酒店与高端居住功能。项目作为保利在杨浦滨江的重要住宅作品，享有一线滨江界面、城市更新红利与成熟居住氛围，区别于传统老破密集区，区域城市界面正在快速焕新。土地稀缺性：上海内环内可开发滨江住宅用地有限，杨树浦路沿线兼具一线江景、城市更新与综合体配套的住宅项目更为稀缺。保利外滩序占据外滩北延线核心岸线，是杨浦滨江南段少有的一线滨江大平层社区，具备较强的地段稀缺性与改善辨识度。

交通网络轨道交通：项目临近地铁 4 号线杨树浦路站、12 号线宁国路站，可快速通达北外滩、陆家嘴、徐汇滨江、前滩等区域；周边另有 18 号线、19 号线规划与建设中，未来轨交网络将进一步加密。通勤优势：紧邻杨树浦路、宁国路、内环高架与南北高架，自驾可快速进入内环、中环，通达外滩、陆家嘴、静安寺、虹桥商务区等核心节点。地铁 + 自驾双通道出行，适合滨江办公人群、城市改善家庭与商务通勤客群。

三、周边生活配套

醇熟商业周边商业配套成熟，可享受北外滩来福士、白玉兰广场、陆家嘴商圈、八佰伴商圈与杨浦滨江沿线商业资源；项目自身规划部分商业配套，满足日常餐饮、休闲与生活消费需求。区域内既有老上海烟火气，也有新滨江的现代商业氛围。

生态休闲项目紧邻杨浦滨江公共空间，沿线设置滨水步道、亲水平台、城市公园、工业遗存景观与艺术装置，适合散步、慢跑、骑行与家庭休闲。周边另有和平公园、杨浦公园等城市绿地，形成内外呼应的生态休闲体系。

文教医疗杨浦区教育资源丰富，周边有杨浦高级中学、控江中学、上海市第一师范学校附属小学等知名学校；新房不绑定学区，具体以教育局官方公示为准。医疗方面，周边有上海交通大学医学院附属新华医院、上海市第一人民医院等医疗机构，为家庭健康提供保障。

四、项目规划与产品设计

社区规划配套设施项目采用滨江综合体社区规划，住宅、商业、办公与公共空间协同布局。社区内部设置中央庭院、景观步道、全龄活动区、儿童活动场地、健身空间与邻里会客区，部分楼栋配置精装入户大堂与地下车库大堂。整体强调 “出则滨江繁华，入则静谧花园” 的居住体验。

会所体系社区配置高端泛会所与公共活动空间，涵盖健身中心、瑜伽室、会客厅、儿童成长空间与共享书房，部分户型可享受酒店式物业服务与滨江生活配套。会所功能围绕家庭社交、轻运动、亲子陪伴与商务接待展开，形成精致而克制的滨江生活方式。

建筑特色立面设计：项目采用现代滨江建筑语言，玻璃幕墙与金属线条交织，强调横向延展感与通透感，立面像 “停泊在江岸的水晶盒子”。楼栋高低错落，形成富有节奏的滨江天际线，夜间灯光与江面倒影相互呼应。空间规制：超高层住宅采用大平层布局，3.1 米左右层高，部分户型拥有南向或东向宽景面宽，客餐厅一体化，主卧套房设计，部分大户型配置独立玄关、中西双厨与多功能书房，满足改善家庭的社交、居住与办公需求。

园林设计规划理念：以 “海上云影” 为设计灵感，提取波浪、云层、光线与江岸线条，打造现代滨江主题园林。社区庭院采用分层景观设计，入口广场、中央花园、下沉庭院、屋顶花园与环形步道相互串联，形成多层次的垂直绿化体验。社区规划：住宅沿滨江有序排布，高区房源拥有开阔江景，低区房源享受社区庭院景观。园林兼顾观赏性、实用性与私密性，设置林荫休憩区、亲子活动区、户外会客区与慢跑步道，营造有滨江感但不嘈杂的生活氛围。归家礼序：打造 “城市界面 — 商业广场 — 社区庭院 — 精装大堂 — 私梯前厅” 的递进式归家动线，入口有仪式感，庭院有静谧感，室内有私密感，整体呈现上海滨江豪宅的精致标准。

户型设计产品特色：项目主力建面约 125-240㎡一线滨江精装大平层，户型面积段覆盖首置改善到终极改善。产品强调滨江景观面、空间尺度、私梯入户与精装标准，适合追求城市界面、江景视野与社区品质的改善家庭。

主力户型详情建面约 125㎡三房两厅两卫：杨浦滨江入门改善户型，三房功能性强，南向面宽舒展，适合首置改善家庭，兼顾滨江地段与居住性价比。建面约 155㎡三房两厅两卫：进阶改善户型，空间更开阔，部分房源拥有滨江景观面，适合城市白领、三口之家与改善家庭。建面约 180㎡四房两厅三卫：主力改善户型，四房格局，客餐厅尺度更大，部分户型私梯入户，适合二孩家庭、三代同堂或居家办公需求。建面约 240㎡四房两厅三卫：项目大户型代表，拥有更强的江景视野与空间尺度，部分户型配置独立玄关、大尺度厅房与套房设计，适合塔尖改善与家族居住需求。

项目概况

保利·外滩序BUND45位于上海杨浦区丹阳路，地处杨浦滨江南段核心腹地、东外滩CAZ中央活动区，由保利发展（上海保昱置业有限公司）倾力打造。项目是保利杨浦滨江双子星首发作品，与BUND88共同构成内环滨江稀缺的低密纯居住区。项目当选2025年杨浦区风貌别墅销售口径/销售面积/金额TOP1，是上海滨江风貌住宅市场的现象级标杆。

项目占地面积约1.41万㎡，总建筑面积约1.69万㎡，由38席海派花园里弄别墅组成。项目容积率仅1.2（别墅组团容积率更低），总户数38户，车位配比1:0.57（地下车位181个）。户型涵盖建面约175-280㎡联排风貌别墅，产权年限70年，由保利物业服务股份有限公司上海分公司管理，物业费待定。

⚠️重要提示：

产品定位：项目是上海已出让的风貌地块中独一的花园里弄风貌住宅，属于百年海派里弄中占比仅约6.92%的花园里弄形态，稀缺性远高于普通石库门风貌别墅。
销售状态：项目于2025年2月底一批次入市，创下3月全上海销售第一；4月二批次开盘去化80%；目前已进入清盘尾声，仅剩最后4席
项目构成：BUND45与BUND88组成保利杨浦滨江双子星，共享内环滨江顶级资源，BUND45主推38席别墅，BUND88主推洋房产品。
核芯地段：项目占据杨浦滨江南段核心，是上海45公里滨江带中规划为“科创研发”的板块，是中心城区大规模整体开发区域。

项目鸟瞰效果图——内环滨江最后38席低密花园别墅

二、地段与资源：内环CAZ滨江至臻拼图

（一）内环CAZ之上，约500米咫尺滨江

项目屹立于黄浦江两大澎湃CAZ之一——杨浦滨江南段核心腹地，更坐拥第一道S湾“世界级城市会客厅”战略航标，是外滩、陆家嘴、北外滩之后，内环滨江黄金三角终藏的珍贵拼图。

项目距黄浦江直线仅约500米，步行几分钟即可抵达滨江步道，晨起伴江风慢跑，黄昏揽落日散步，在上海内环核心地段真正实现了与滨江的无缝衔接。在上海“一江一河”战略下，黄浦滨江与陆家嘴滨江已成成熟恒产，徐汇滨江已近饱和，内环滨江可开发纯低密宅地已屈指可数——杨浦滨江东外滩，凭借世界级滨水科创水岸的定位和互联网大厂的扎堆入驻，必将成为滨江核心段的后起之秀与明日之星。

滨江视野效果图——约500米咫尺黄浦江，北外滩与陆家嘴天际线尽收眼底

（二）万亿级科创产业集群——未来的“滨江硅谷”

东外滩杨浦滨江南段是上海45公里滨江带中独一规划为“科创研发”的板块，是目前中心城区大规模整体开发的区域。字节跳动、美团、哔哩哔哩等互联网大厂均在此设立总部，即将兑现万亿级产业集群。“栽下梧桐树、引来金凤凰”——这些高能级科创企业的集中入驻，将吸引大量高净值科创人才，催生与之身份、需求相匹配的高阶住宅，滨江风貌带可谓近水楼台先得月。

杨浦滨江科创布局示意图——国际滨水岸线，1KM鎏金生活圈

（三）四轨交汇+两隧三通，通达全城

项目坐拥“四轨+三通+两隧”的立体交通网络，克而瑞测评轨道交通与通勤便利维度得分9.33/10，位列东外滩板块通勤能级最均衡的标杆改善盘之一：

轨道交通：距地铁18号线丹阳路站200米，实测步行时间不足3分钟；叠加12号线隆昌路站约800米辐射半径，形成双轨高效换乘网络——12号线直达南京西路、陕西南路，18号线贯通浦东浦西并直连龙阳路枢纽，通勤链路完整无断点。
自驾路网：杨树浦路、内环高架、北横通道“三通”，5分钟上高架，15分钟直达陆家嘴金融区
越江隧道江浦路隧道杨浦大桥“两隧”，快速连通浦东浦西

区位交通示意图——四轨交汇，两隧三通，畅达全城

（四）顶配级国际化生活配套

商业配套——项目南侧紧邻东方渔人码头商业体，步行5分钟内即可接入滨江商业休闲带。3公里内覆盖北外滩来福士、五角场万达广场、合生汇三大城市级商圈，中国节能上海首座商办综合体也在建中，商业兑现确定性强。

医疗资源——3公里内覆盖复旦大学附属妇产科医院（三甲）、新华医院（三甲）、杨浦区中医医院等多家三甲及专科医院，就医半径≤10分钟，医疗响应能力优于区域均值。

教育资源——周边名校环伺：同济大学附属存志东校、上海市惠民中学、市东幼儿园分部等优质学府环绕，从幼儿园到中学全龄教育闭环。（注：新房不承诺学区，以教育局划分为准）

生态与文化——项目北侧即江浦公园（直线约200米），周边有绿之丘、惠民公园、东岸绿道等滨江生态节点，3公里范围内有106个公园。杨浦滨江5.5公里贯通岸线串联绿之丘、杨树浦水厂遗迹公园等文化地标，生态界面即享度为东外滩最高水平之一。

周边配套示意图——1KM鎏金生活圈，尽享丰盛水岸生活

三、社区实景：百年花园里弄的时代传承

（一）上海独一的花园里弄风貌别墅——存量仅6.92%的孤品

项目最核心的独特性在于：它是上海已出让的风貌地块中，独一的一幅花园里弄风貌住宅用地。

上海里弄经历了从石库门老弄堂到新式里弄再到花园里弄的演进历程。据1950年统计，石库门里弄占绝大多数（60%以上），而花园里弄仅占所有里弄住宅的约6.92%——知名的马勒别墅、上方花园、上海懿园等就是其中典范。花园里弄也是档次更高的里弄风貌，居者普遍是当时的商贾名流、文人知识分子，如著名画家丰子恺曾居住于凡尔登花园，巴金、张爱玲曾在花园里弄里写下万卷长书。

百年前占比仅6.92%的花园里弄，百年后的上海地产市场，BUND45成为独一一块可开发花园里弄风貌别墅的用地。这份由历史注定的稀缺性，是任何新兴板块和新项目所无法复制的天赋。

花园里弄示意——百年前的商贾名流居所，如今是滨江畔的稀世藏品

（二）思南公馆同款非遗卵石立面——近失传的手工技艺

不同于常规风貌别墅立面所用的青砖与红砖，BUND45建筑立面以经典卵石立面为主，与百年历史老洋房思南公馆同款。

这一工艺极尽严苛，已近失传——由传统资深匠人纯手工打磨上墙，一个工人一天大约仅能作业5个平方左右。以艺术雕琢致敬黄金年代，让每一栋建筑的外立面都呈现出温润、厚重的历史质感，在不同光线下呈现出丰富的光影层次。从外滩、复兴中路到杨浦滨江，这种手工匠人的温度，在一个以数字和效率丈量一切的时代里，以其不可复制性，成为真正意义上的家族恒产。

建筑立面实景图——思南公馆同款非遗卵石立面，手工匠人纯手工打磨

（三）0.9级低密规制——约10米楼间距，独一档的私密舒适

上海石库门里弄街巷宽度通常仅5-7米，而BUND45采用一轴五巷海派花园墅境布局，南北主弄串联四条支弄，巷间楼间距达到约10米，是常规石库门里弄的1.5倍以上。这“多出来的3-5米”看似细微，却从根本上决定了业主在庭院内的私密感受和社区行走的视觉舒适度——既保证了家族生活的私密性，又让街巷成为可以徜徉的流动风景，实现了海派里弄风貌与现代生活品质的完美平衡。

社区街巷实景图——约10米楼间距，海派花园墅境，一轴五巷步移景异

（四）约60㎡南北双花园——同面积段花园面积最大

BUND45是目前同面积段内花园面积最大的风貌别墅产品。户户享南北双花园，私家庭院面积约60-110㎡不等，是目前上海风貌别墅市场中花园面积最大的产品之一。

私享阔境庭院，留白充足天地，可随心布设长桌茶席、星空烧烤、儿童游乐区，于内环城芯，坐拥难得的庭院留白与自然静谧，真正实现城芯低密花园生活的松弛感与仪式感。

私家庭院实景图——南北双花园，约60-110㎡阔境庭院，城芯难得的静谧留白

四、户型深度解析

BUND45共38席海派花园里弄别墅，主力建筑面积约175-280㎡，地上3层+地下2层结构（部分户型地上3层+阁楼）。项目得房率极高，超60%的附赠率，三层墅邸可兑现5层居住空间的体验感，总使用面积可达约400㎡左右。户户配置南北双花园（约60-110㎡）及星空露台、挑高地下室。

⚠️ 户型图示意仅供参考，不同楼栋的实际布局存在一定差异，请以开发商公示的《商品房买卖合同》附图及实物样板间为准。

（一）房源户型速览

户型类型

建筑面积

房型

花园面积

附赠空间

参考总价（万元）

入门级滨江墅

约175-190㎡

4房2厅3卫

约60-80㎡

地下整层+星空露台

约3,500-4,000

主力明星款

约200-220㎡

4-5房2厅4卫

约70-90㎡

地下两层+阁楼+露台

约4,000-4,800

大宅尊享款

约240-260㎡

5房2厅4卫+书房

约80-110㎡

地下两层+阁楼+露台

约4,800-5,500

楼王臻藏款

约280㎡

5房3厅4卫

约100-110㎡

完整四层居住空间

约5,500+

数据综合各公开渠道，具体以售楼处公示为准。

（二）主力户型深度解析——约9.4米大面宽，堪比别墅级横向占位

BUND45所有户型均实现了约9.4米的超大面宽设计，远超市面上多数别墅产品的面宽尺寸，最大程度延展了建筑横向尺度。

整层一体化奢阔厅堂设计：超大面宽与三开间采光面交叠，客餐厅一体化连通南北双花园，室内外景致无界互融。家族宴会、商务会晤、艺术收藏空间皆可在同一水平层次里从容完成。
多套房极致设计：三层墅邸内，设置多个套房及独立书房，各享一方私密天地。主卧套房配备独立衣帽间与双台盆卫浴，让家族成员的私密体验达到别墅级别的极致。
顶层空间（孟莎式屋顶+老虎窗）：在法国古典主义建筑经典孟莎式屋顶与铜艺老虎窗的加持下，阁楼层既有充沛的采光通风，又有极高的实用性。可根据家族需求改造为阁楼书房、画室、儿童活动区、顶层茶室等。
地下室整层方正布局，极致纵向挑高：地下室整体格局方正规整，空间完整通透、利用率极佳。得天独厚的纵向层高尺度，可随心隔造双层立体空间，可塑性极强。无论是打造私享家庭影院、静谧书房、雅致茶室，还是专属休闲会客厅，皆可随心规划。

室内空间效果示意图——整层一体化奢阔厅堂，约9.4米大面宽，南北双花园贯通

（三）BUND45 vs 常规石库门风貌别墅——六大维度对比

对比维度

保利·外滩序BUND45

常规石库门风貌别墅

里弄类型

花园里弄

（占比仅6.92%）

石库门里弄（占比60%+）

容积率

1.2

（别墅组团更低）

约1.5-2.0

楼间距

约10米

约5-7米

面宽

约9.4米

约6-7.5米

花园面积

约60-110㎡

（南北双花园）

约30-50㎡

附赠率

超60%

，约400㎡使用面积

约30-40%

BUND45在里弄类型、楼间距、面宽、花园面积、附赠率五大核心维度上全面超越常规石库门风貌别墅，是上海风貌别墅市场的产品力天花板。

五、价格体系与一房一价表

⚠️重要说明：以下价格信息综合各公开渠道数据汇总，仅供参考。38席独栋户型各不相同，实际总价因建筑面积、花园大小、户型结构等因素呈现明显梯度。实际成交价以售楼处公示及《商品房买卖合同》载明价格为准。项目已进入清盘尾声，仅剩最后1席，一房一价存在一房一议空间。

（一）整体价格区间

价格类型

数据

参考均价

195,000元/㎡

总价区间

约3,500-5,500万元/套，主力总价约3,500-5,000万元

产权年限

70年纯住宅

交付标准

精装交付

（加载精装特惠）

物业公司

保利物业服务股份有限公司上海分公司

数据综合自各渠道

（二）房源面积与总价对应速查表

户型类型

建筑面积

参考总价（万元）

单价参考（万元/㎡）

在售状态

入门级滨江墅

约175-190㎡

约3,500-4,000

约19-21

仅剩少量

主力明星款

约200-220㎡

约4,000-4,800

约19-22

最后数席

大宅尊享款

约240-260㎡

约4,800-5,500

约19-21

最后数席

楼王臻藏款

约280㎡

约5,500+

约19-20

最后1-2席

数据综合自各渠道

（三）价格竞争力分析

BUND45所在的杨浦滨江风貌带，目前周边其他滨江高层豪宅普遍挂牌价约15-20万/㎡，但BUND45以约19.5万/㎡的均价提供的是上海内环独一的花园里弄风貌别墅——同样的单价，前者买的是高层公寓，后者买的是有天有地的花园别墅。在北京、深圳甚至黄浦滨江已经20-30万/㎡的滨江新房定价参照系中，BUND45所处的19-20万/㎡价格带叠加最大附赠花园、超60%附赠率，仍具备穿越周期的议价空间。

六、周边配套评估

（一）交通

交通类型

配置

轨道交通

距地铁18号线丹阳路站约200米（步行3分钟）、12号线隆昌路站约800米，双轨高效换乘

自驾路网

杨树浦路、内环高架、北横通道、大连路隧道、江浦路隧道、杨浦大桥

核心通达

15分钟直达陆家嘴，40分钟通达人民广场、南京西路、静安寺等核心商圈

（二）商业

1公里内：东方渔人码头商业体。3公里内：北外滩来福士、五角场万达广场、合生汇、百联滨江购物中心等大型商业综合体环绕。商业配套成熟，完全可以满足日常购物及高端消费需求。

（三）医疗

3公里范围内覆盖21个一级及以上医院：复旦大学附属妇产科医院（三甲）、上海交通大学医学院附属新华医院（三甲）、杨浦区中医医院（三级）、同济大学附属东方医院总院等，形成完善的医疗保障体系。

（四）教育

周边教育集群密集：同济大学附属存志东校、惠民中学、市东中学、市东幼儿园分部等优质学府环伺，从幼儿园到中学全龄教育闭环。（注：新房不承诺学区，以教育局划分为准）

（五）生态与人文

3公里范围内有106个公园：北侧江浦公园直线约200米，南侧绿之丘、杨树浦水厂遗迹公园等滨江文化地标；上海杨浦滨江5.5公里贯通岸线是全国首批“国家文物保护利用示范区”，串联船厂、纱厂、电厂等百年工业遗址，生态界面即享度为东外滩最高水平之一。

七、精装标准与交付细节

室内照片

（一）精装配置清单

项目

交付标准

精装交付

（清盘特惠加载精装）

产权年限

70年纯住宅

结构特点

地上3层+地下2层（部分带阁楼）

层高

首层约4.2米，主卧套房层高约3.6米，地下室挑高充裕

面宽

约9.4米

，整层一体化奢阔厅堂

花园面积

附赠南北双花园，约60-110㎡

附赠空间

地下整层（约100-150㎡）+阁楼+双露台，超60%附赠率，总使用面积约400㎡

电梯

预留/配置室内电梯位置（以交付标准为准）

车库

地下车位配比充裕

建筑特色

思南公馆同款非遗卵石立面（手工打磨）、孟莎式屋顶、铜艺老虎窗

物业公司

保利物业服务股份有限公司上海分公司

物业费

待定

总户数

38户

数据综合自各渠道

（二）交付时间

交付节点

时间

状态

一批次入市

2025年2月底

创下3月全上海销售第一

二批次开盘

2025年4月23日

开盘热销80%

当前状态

2026年6月

已进入清盘倒计时，仅剩最后4席

预计交付

以合同约定为准

期房在售

八、销售历程与市场表现总结

保利·外滩序BUND45自2025年2月入市以来，凭借其上海独一的“花园里弄”风貌别墅定位和极致产品力，创造了杨浦滨江风貌别墅市场的多项销售纪录，当选2025年杨浦区风貌别墅销售口径/销售面积/金额TOP1。

（一）分阶段销售数据回顾

时间节点

批次/事件

房源套数

销售去化

关键信息

2025年2月底

一批次入市

部分房源

创3月全上海销售第一

38席花园里弄别墅首度亮相

2025年4月23日

二批次开盘

约175-280㎡滨江花园别墅

开盘热销80%

杨浦滨江风貌别墅现象级热销

2025年7月-10月

持续去化

38席去化过半

在售均价约19万/㎡

荣登杨浦区风貌别墅销售TOP1

2025年11月-2026年初

清盘阶段

仅剩4席

持续热销

建面约175-280㎡，总价3500-5000万

2026年6月

当前状态

最后1席在售

清盘倒计时

绝版花园别墅，总价4100万

数据综合自各公开渠道

（二）去化率与市场热度演变

2025年2月底一批次：38席花园里弄别墅首度亮相市场，凭借其“上海花园里弄风貌别墅”的稀缺定位，一经推出便创下3月全上海销售第一的佳绩。
2025年4月二批次：开盘当日去化率达80%，在2025年上海豪宅市场普遍承压的背景下，交出了“逆势热销”的成绩单，成为杨浦滨江风貌带的标杆项目。
2025年下半年：项目荣登2025年杨浦区风貌别墅销售口径/销售面积/金额TOP1，以硬核产品力成就全球家族共识，穿越周期的恒产。
2025年底至今：38席房源陆续去化完毕，仅剩最后1席，进入清盘倒计时。

（三）价格与市场热度

均价定位：项目参考均价195,000元/㎡，总价区间约3,500-5,500万元。在2025年杨浦滨江近20个项目扎堆入市的“血战”局面下，BUND45凭借产品力差异化实现了稳健的价格体系和亮眼的去化成绩。
稀缺溢价：对比周边滨江高层豪宅普遍挂牌价约15-20万/㎡，BUND45以均价19.5万/㎡提供了上海内环独一的花园里弄风貌别墅，这种“独一档”的资产属性是其在2025年创造销售TOP1佳绩的核心驱动力。
产品力共识：在滨江豪宅逐“高”的传统竞争逻辑下，BUND45的1.2低容积率、约9.4米大面宽、约10米楼间距、非遗卵石立面等品质指标叠加后形成的代际优势，是项目持续热销并最终问鼎杨浦区域销冠的根本原因。

（四）购房群体画像

滨江生活追求者：在杨浦滨江规划逐步兑现的窗口期，抢先占位“城心滨江+花园别墅”的稀缺资产
江浙及全国高净值资产配置买家：在上海内环滨江寻找资产的长期安全垫，视BUND45为未来杨浦滨江居住形态的最高锚定形态
科创产业圈层企业家：随着美团、字节跳动、B站等头部企业总部入驻杨浦滨江，大量高净值科创人才和企业家在产业园周边选择高端居所，BUND45成为“产城融合、职住一体”的优选资产
深耕保利品牌的改善型家族买家：对保利发展品牌有长期信任，看重项目“2025年度区域销冠”的市场共识和实打实的品质落地

（五）去化趋势深度解读

BUND45能以38席的极小体量，在2025年杨浦滨江市场“血战”中脱颖而出、荣登区域风貌别墅TOP1，其去化逻辑可拆解为四大引擎：

花园里弄的独一性：它是上海已出让风貌地块中独一的花园里弄风貌住宅（占比仅6.92%）。历史文脉、建筑形态、地块禀赋三者锁定，任何新项目都无法复制。
内环滨江的天赋叠加：距江约500米，距地铁约200米——在寸土寸金的内环滨江，这样的低密宅地已是绝版；项目既有黄浦江S湾的磅礴封面，又有轨交直达的城际效率。
产品力的迭代引领：三大突破重新定义上海风貌别墅——近失传的非遗卵石立面手工打磨、上海已出让风貌地块中罕见的约10米楼间距、同面积段内最大南北双花园（约60-110㎡）。这种“一出手即标杆”的产品标准形成了强烈的市场辨识度。
品牌与周期的共振：保利发展深耕上海多年的品牌积累、38席体量适中的供需节奏、美团/B站/字节等高能级科创总部对板块价值的远期催化，三者叠加形成强烈的去化催化。

九、购买建议

✅ 适合人群

江浙及全国性高净值资产配置买家：对外滩序BUND45代表的“内环滨江+风貌花园别墅”双重稀缺属性有深刻认知，愿意在当前价格窗口完成资产布局。
杨浦滨江科创产业核心人物：随着美团、字节跳动、B站等大厂入驻，大量高净值科创人才在企业总部周边寻找高端居所，BUND45凭借约500米滨江+约200米轨交的“双近”优势，实现“产城融合、职住一体”的极致体验。
上海本土的滨江生活深度爱好者：对黄浦江、海派弄堂和花园洋房生活方式有着深厚情感和历史认知，认为BUND45是“离上海历史最近”、最经典的滨江居住回归。
保利发展老业主及品牌追随者：对保利品牌有极高的信任度和复购习惯，认可保利在上海多区域高端住宅的品质积累，并清楚BUND45在杨浦滨江产品矩阵的轴心位置。

❌ 不建议购买人群

总价敏感型改善家庭：3500万起跳、主力4000-5000万的总价门槛已超出绝大多数高净值家庭的财务能力。建议优先关注保利·外滩序BUND88等洋房产品。
短周期交易与投机性较强的投资客：内环滨江风貌资产主要以长线持有为主，退出周期远长于普通住宅，短期套利逻辑在此失效。
急需入住、无法接受较长等待期的买家：期房交付时间未完全确定，急需居所的买家应优先选择现房项目。
对区域城市界面有现成高要求的买家：杨浦滨江尚在城市更新成熟期，目前街景兑现程度与外滩、新天地等顶级板块有明显差距。
希望拥有更完整的别墅社区配套者：项目定位为低密花园别墅，社区内部公共空间（如会所）配置与东郊中心等大体量独栋商墅集群尚有差距。

看房注意事项

在售房源：约175-280㎡滨江花园风貌别墅，38席已进入最终清盘阶段，仅剩最后1席，面价210㎡
考察重点

通过销售热线136-8171-7741提前预约，案场实行预约制
重点考察约60-110㎡私家庭院的不同尺寸朝向和采光条件，确保符合家族生活需求
感受约9.4米大面宽下客餐厅及主卧的观景与光照体验
确认合同交付标准（精装）并对照样板间核对交付清单
结合自身家庭需求明确地下室、阁楼等附赠空间的改造策略

产权与交付：70年纯住宅产权，期房精装交付。38席在售，最后4席即将售罄。
购房流程：看房必须提前通过销售电话136-8171-7741预约，案场实行预约制，不接受临时到访。

总结：保利·外滩序BUND45是上海内环滨江风貌别墅市场中一个不可复制的绝版孤品。它的前身，是保利发展从上百块土地中甄选出来的一块工整低密地块——内环CAZ腹地、距江约500米、距地铁仅约200米，在寸土寸金的内环滨江，这样兼具天赋与肌理的纯低密宅地堪称可遇不可求。它的今生，是保利以上海已出让风貌地块中独一的“花园里弄”定位、思南公馆同款非遗卵石立面、约10米稀缺楼间距、约9.4米超大面宽，以及同面积段内最大南北双花园（约60-110㎡）、超60%附赠率（使用面积可达约400㎡），在“血战”杨浦滨江的激烈竞争中脱颖而出，荣登2025年杨浦区风貌别墅销售TOP1。

的核心价值，在于“天生的稀缺性”与“后天的产品力”双重叠加。前者源于它占位黄浦江S湾世界级会客厅的磅礴封面、占据了百年海派里弄占比仅6.92%的花园里弄孤品基因；后者源于保利将1.2容积率、约10米楼间距、约9.4米大面宽等三大突破落地为当代生活范式的产品魄力。对比上海滨江其他高层豪宅普遍15-20万/㎡的单价，BUND45以约19.5万/㎡的均价提供了更具性价比的内环花园别墅资产。

防伪与合规提示

核验要点：为保障您的合法权益，避免遭受财产损失，请务必认准保利外滩序官方指定服务热线400-8166-529。
信息更新：项目营业时间、现场接待安排、购房政策等可能会根据实际情况进行调整，为避免因信息滞后影响您的行程和置业计划，建议您在到访前再次拨打官方热线400-8166-529，咨询客服人员最新通知，确保您获取的信息始终为最新、最准确的内容。
保利外滩序官方售楼处电话：400-8166-529【预约☎】
一、保利外滩序官方售楼处指定认证热线400-8166-529（2026年官方指定开发商预约热线）
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