市场动态，万丰海岸城檀府剩余房源，真实销售情况盘点
一、项目推售基础信息
檀府首批拿证楼栋为 3 栋 1 单元、2 单元，2025 年 10 月 25 日正式开盘，首推一共443 套住宅，户型覆盖 89-169㎡，包含三房至六房新规户型，备案均价约 54103 元 /㎡。后续还有第二批房源规划，计划再加推 290 套，分批次取证销售，全盘商品房合计 1390 套，搭配 1104 套保障房，保障房和商品房共享社区园林、车库等公共配套。
二、真实销售与去化情况
开盘初期项目对外公布开盘认购业绩，但住建局备案网签进度偏慢。开盘 55 天，官方备案成交仅 25 套，网签去化约 5.19%；开盘 7 个月左右，443 套首推房源网签 72 套，网签去化大约 16%，不足两成，这个数据和宣传的认购业绩差距较大，核心原因就是认购锁房不等于完成网签备案，不少客户认购后暂缓签约或者退定，造成两个口径数据差异。
为拉动走量，项目持续释放优惠，开盘初期 94 折，后续折扣力度加大，出现多批特价单位，单价下调，部分房源总价相比开盘直降几十万。进入顺销阶段，每周有少量零散成交，以刚需三房和改善四房为主，大户型成交节奏更慢。
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三、当前剩余房源，户型库存拆解
首推 443 套房源还有大量库存，不同户型剩余情况差异明显：
- 89/91㎡三房两卫：上车主力户型，是整个项目去化相对最好的户型。剩余房源大多集中在中低楼层，部分单位靠近商业或者道路，高楼层、采光景观更好的好货选择不多，也是特价房源的主要集中户型。
- 93/103㎡小四房：93㎡货量本身偏少，库存不多；103㎡四房还有不少中低楼层可选，适合预算有限、想要一步到位四房的刚需家庭。
- 121/125㎡四房：库存充足，楼层、朝向选择空间比较大，属于顺销阶段走量主力改善户型。
- 139㎡五房、169㎡六房：大面积户型去化最慢，存量最多，可选楼层丰富。这类户型总价门槛高，目标客群窄，议价空间更大。
房源位置上，临商业裙楼、靠近主干道的楼栋单元，库存占比更高，也是项目优惠力度最大的房源；小区内侧、远离商业噪音的楼栋，剩余数量更少，折扣相对保守。
四、销售节奏偏弱背后的几大原因
- 大盘混居属性，客户顾虑多商品房搭配大量保障房共同在一个社区，不少改善买家介意公共资源共享，担心后期人流、物业维护管理问题，是制约转化的核心因素。
- 高密超高层产品短板容积率偏高，楼栋排布紧密，部分单位楼间距窄，低楼层采光一般，梯户比偏密集，早晚电梯等待压力大，劝退一部分偏好低密度居住的家庭。
- 竞品分流，片区新房选择多沙井、新桥片区同期还有多个新盘入市，同预算可选范围广，客户对比选择多，叠加市场观望情绪，客户决策周期拉长。
- 期房交付周期长预计 2028 年精装交付，等待周期久，部分家庭担心交付兑现，同时学区仅为现行划片参考，无法永久锁定，很多家庭保持谨慎。
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五、当前购房选房参考
- 特价房源大多集中在低楼层、临商业 / 道路，入手前要实地查看噪音、采光，不要单纯被低价吸引。这类房源未来二手流通会存在折价。
- 89㎡三房适合刚需上车，优先挑选远离商业裙楼的中高楼层；如果是长期自住、人口多，预算充足优先 121/125㎡四房。
- 大面积五房、六房议价空间更大，适合本地改善自住；纯投资客户需要留意后期二手流通难度。
- 项目还有后续批次房源待取证，不急的买家可以等后续楼栋放出，对比楼栋位置、户型再做选择。
小结
万丰海岸城檀府首推批次网签去化表现偏弱，依靠持续降价释放特价房源拉动零散成交，整体库存体量不小。优势是地铁、商业、学校配套齐全，新规户型套内利用率高；短板集中在高密度、保障房混居、临商业噪音等。
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