【本月楼市政策概要】
2026年9月，全国房地产政策在延续适度宽松基调的同时，重心从“制度奠基”转向“细则落地与地方承接”。中央层面以“好房子”经验推广、房屋赋码到套、货币信贷维稳为主，月末财政部、央行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，首次在中央层面以财政贴息方式直接减轻居民购房利息负担，成为本月最具信号意义的需求端增量工具；地方层面则迎来公积金条例修订施行后的配套落地高峰，北京、上海、广州率先正式发布“828新政”本地化实施细则，为其他城市提供参考范本。
中央：夯实基础，细化落地
图1 2026年9月中央层面涉房重要政策或表述
数据来源：深度智联制图。
本月中央层面政策呈现“夯实基础、细化落地”特征，相较8月制度框架构建，本月重在操作规则：一是“好房子”建设从顶层倡导转向标准与经验复制，住建部印发第二批经验做法，推动1+N标准体系、设计水平、绿色建材、智慧运维与全产业链协同；二是房屋全生命周期管理补齐数字化底座，房屋建筑赋码到套（户）导则将新建与既有房屋统一纳入28位房屋码管理，为交易、物业、安全等全链条数据共享奠定前提；三是货币信贷延续低位持稳，LPR报价连续16个月保持不变（1年期3.0%、5年期以上3.5%），支持更多体现为结构性工具定向发力；四是国新办发布会明确房地产发展新模式“1234”框架，项目公司制、主办银行制、现房销售制成为基础性制度重点；五是自然资源部明确存量为主阶段的发展逻辑，土地财政向“时空经济”转型，城市更新和存量盘活是中长期方向；六是需求端政策工具取得实质突破，财政部、央行、金融监管总局联合发文实施居民购房贷款贴息，自10月1日起对符合条件的新发放首套商业性个人住房贷款给予年化1个百分点、最长5年的财政贴息，实施期暂定1年、资金总规模不设上限，支持逻辑从“降利率、降首付”转向财政直接补贴利息。
公积金制度修订正式施行
9月20日，国务院修订后的《住房公积金管理条例》正式施行，为各地政策创新提供上位制度依据。各地改革重点从单纯上调贷款额度，转向提取场景大规模扩容、代际互助、多子女家庭定向倾斜、异地互认实操落地，装修、物业费提取成为全国多地集中落地的新增业务，少数城市同步强化交易真实性审核、防范公积金套现风险。
地方跟进：制度承接与分层落地
图2 2026年1—9月地方宽松性政策主要发力方向
注：“行政宽松”包括松绑“四限”、购房财税补贴、“房票”安置和“带押过户”等。
数据来源：克而瑞研究中心。
地方层面，本月出台调控政策79条，宽松性69条占绝对主导，中性政策4条，紧缩性政策6条。北京、上海、广州先后发布贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，明确新取得土地项目主体结构封顶方可申请预售、预售资金全额全过程监管、新出让土地优先现房销售、推行主办银行制，并对在途项目分类施策，示范意义较强；公积金仍是地方政策主线，从“提额”进一步向“场景扩容+代际互助+全国互认”深化；此外，供给端“好房子”建设、城市更新进入“十五五”规划密集落地阶段，住房保障、土地盘活与市场监管同步完善。
总结与展望
9月房地产政策的核心在于“补短板、立标准、稳货币、贴息促需”，中央制度框架确立后，政策重心转向地方承接与细则落地。但低利率环境下居民加杠杆意愿仍偏弱，个人住房贷款余额同比继续下降，市场实质性修复尚需时间。9月28日国常会提出研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施，意味着政策仍有增量空间，但房地产市场供求已发生重大变化，政策更多起到托底缓冲作用，市场更有可能延续结构性分化、缓慢磨底格局。
01
中央政策：房地产新模式框架向下传导，配套技术标准与购房贷款贴息同步落地
政策跟踪
数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。
政策小结
9月资金面整体平稳。公开市场操作方面，MLF净投放2000亿元（投放8000亿元、到期6000亿元），由8月的缩量续作转为加量续作；买断式逆回购和国库现金定存方面，均实现等量续作。中期流动性操作合计加量2000亿元，为连续第三个月保持净投放，净投放规模较上月增加1000亿元。此外，为匹配跨季、跨节短期流动性需求，央行于9月23日公告，将在9月28日至10月8日开展隔夜逆回购操作，采用固定利率、数量招标，每日操作量上限从此前的6000亿元上调至10000亿元。资金利率经历先松后紧再转松，9月24日DR001小幅回落至1.3592%，DR007小幅上行至1.3946%。LPR连续16个月保持不变，1年期LPR维持3.0%，5年期以上LPR维持3.5%。
在房地产方面，9月中央层面政策呈现“夯实基础、细化落地”特征，重在把制度转化为可操作的规则：一是“好房子”建设从顶层倡导转向标准与经验复制，住建部印发第二批经验做法，推动1+N标准体系、设计水平、绿色建材、智慧运维与全产业链协同；二是房屋全生命周期管理补齐数字化底座，房屋建筑赋码到套（户）导则将新建与既有房屋统一纳入28位房屋码管理，为交易、物业、安全等全链条数据共享奠定基础；三是货币信贷延续低位持稳，LPR报价保持不变，支持更多体现为结构性工具定向发力；四是国新办发布会明确房地产发展新模式“1234”框架，项目公司制、主办银行制、现房销售制成为基础性制度重点；五是自然资源部明确存量为主阶段的发展逻辑，土地财政向“时空经济”转型，城市更新和存量盘活是中长期方向；六是需求端首次启用财政贴息工具，财政部、央行、金融监管总局联合发文，对使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房（新房、二手房均可，建筑面积120平方米及以下、总价150万元及以下）的居民家庭，给予年化1个百分点、最长5年的贴息，自10月1日起实施、暂定1年，应贴尽贴且资金总规模不设上限。整体看，9月中央政策以“补短板、立标准、稳货币、贴息促需”为主，为地方细化执行留出空间。
02
地方政策：公积金提额扩围 延续，京沪 穗 率先 落地“828新政”实施细则
宽松性政策
行政干预政策
数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。
公积金政策
数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。
人口人才政策
数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。
城市更新类政策
数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。
其他政策
数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。
中性政策
住房保障政策
数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。
其他政策
数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。
紧缩性政策
土地政策
数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。
公积金政策
数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。
市场监管政策
数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。
政策小结
公积金提额扩围延续，京沪穗率先出台房地产新模式销售制度本地化细则
克而瑞研究中心监测统计，2026年9月，地方出台房地产调控政策79条。其中，宽松性政策69条，内容主要涉及公积金配套落地、购房补贴与房票安置、住房“以旧换新”“好房子”建设与城市更新等；中性政策4条，聚焦配售型保障性住房制度完善、住宅小区物业服务清单细化、绿色社区建设评价标准制定等领域；紧缩性政策6条，主要涵盖城镇开发边界管控、住宅专项维修资金监管、商品住宅质量保修、住房租赁资金及企业经营行为规范。
本月公积金相关政策依旧是地方稳地产的首要抓手，国务院修订后的《住房公积金管理条例》于9月20日起正式施行，为各地政策创新提供上位制度依据。各地改革重点从单纯上调贷款额度，转向提取场景大规模扩容、代际互助、多子女家庭定向倾斜、异地互认互贷实操落地，装修、物业费提取成为全国多地集中落地的新增业务，同时少数城市同步强化交易真实性审核，防范公积金套现风险。制度承接层面，北京、上海、广州率先完成8月28日中央房地产新模式政策的本地化转化，针对新出让项目、存量在途项目设置差异化过渡期安排，为全国其他省市提供参考范本。
注：政策调性分类依据是当期基于上期相对变化；“保障性租赁住房”相关政策对房地产调控无直接影响，故纳入“中性”。
数据来源：克而瑞研究中心整理。
03
各类政策核心举措
行政干预核心举措包括发放购房补贴、推行房票安置、推进住房“以旧换新”等
在行政干预方面，核心举措主要包括发放购房补贴、推行房票安置、推进住房“以旧换新”、支持“好房子”建设等。典型代表如：北京、上海、广州发布落实商品住房销售制度的实施意见，明确新取得土地项目主体结构封顶方可申请预售、预售资金全额全过程监管、新出让土地优先现房销售、推行主办银行制等；珠海推出购房补贴（网签总价1%、单套最高3万元）、分层安居房票（创业就业3万元、高校学生5万元、人才最高20万元）与公积金优化相结合的“补贴+房票+公积金+生活服务”四位一体安居体系；绵阳发放首套、以旧换新、房票安置、特定群体购房消费券（200元/平方米、单套最高2万元）并大力推行房票安置；雅安出台二十条措施，优化土地分期缴款、扩大公积金贷款额度（单80万元、双100万元、多子女上浮30%）、取消贷款次数限制、推进以旧换新与商改住；武汉放宽公积金还商贷提取频次、支持异地购房公积金贷款、对新城区给予1%购房补助（总额1亿元）；长沙望城实行契税50%补贴、面积分档奖励3万至5万元、多子女家庭补贴3万至5万元、高层次人才补贴10万元；此外，海口优化购房套数认定、遂宁安居区给予5%至8%购房补贴、昆明安宁发放1%购房消费券（总额2000万元）、宿迁向住房困难群体发放15%购房资助房票（最高15万元、总额3000万元），惠州开展港澳居民置业全民营销，湖北、河南从省级层面系统部署满足刚需改善性需求与控增量去库存优供给。
公积金政策核心举措主要包括上调最高贷款额度、新增提取场景、扩大异地提取范围等
在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调最高贷款额度、新增装修提取、物业费提取、扩大异地购房提取范围、支持代际互助提取与还贷等，围绕9月20日条例修订施行集中落地。典型代表如：洛阳支持提取公积金支付购房契税、维修资金及储藏室购置，推行物业费暖气费等“定额打包”提取（每月1000元），取消异地购房提取户籍地与缴存地限制，支持配偶、父母、子女代际互助提取与还贷；哈尔滨支持提取公积金装修自住住房（1000元/平方米、最高10万元）并支付物业费（市区最高3000元）；西安将单、双缴存人最高贷款额度提高至90万元、120万元，多子女家庭上浮20%（单108万元、双144万元），提高租房提取额度（每人每年2.4万元），新增电梯更新提取与二手房公积金直付首付；榆林单方70万元、双方100万元、现售商品房120万元，灵活就业与单位缴存统一标准；南京、吉安自9月20日起落地装修提取，吉安将可提取的重特大疾病病种拓宽至35类；防城港放宽购建自住住房提取时限并由“两年内”延长至“三年内”；西宁对“好房子”贷款额度上浮30%，岳阳支持老旧住房自主更新提取（最高20万元）。经过多轮上调，多数城市公积金额度已处于相对高位，本月增量创新更集中于场景扩容与代际互助。
人口人才政策主要涉及青年人才安居保障、发放人才购房补贴等
人口人才政策主要涉及青年人才安居保障、发放人才购房补贴等。典型代表如：上海推进青年发展型城市建设，优化保障性租赁住房建设布局，在青年就业集中区域和轨道交通周边、产业园区等重点区域增加优质房源；鼓励用人单位以租房补贴、合作运营人才公寓等形式帮助青年减轻住房压力；湖北动态筹集2万套以上青年人才公寓，面向毕业五年内来鄂求职高校毕业生提供最长30天免费青年驿站，创新青年人才住房储备金制度（在校大学生记账式账户毕业后可激活转为公积金）；珠海向在珠创业就业、高校学生、人才分层发放安居房票（最高20万元），惠州开展港澳居民置业安居全民营销，长沙望城对高层次人才一次性给予10万元购房补贴。
城市更新类政策主要涉及发布“十五五”专项规划、支持老旧住房自主更新等
城市更新类政策核心举措主要包括发布“十五五”专项规划、支持老旧住房自主更新等。典型代表如：青海印发《城市更新“十五五”规划》，明确到2030年试点工作取得实效、指导西宁实施中央财政支持城市更新行动、建成10个省级重点片区；云南印发《“十五五”城市更新行动规划》，按照“近期排危、中期更新、长期提质”原则统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区建设；湖南出台《关于支持老旧住房自主更新的通知》，明确由产权人自主申请更新改造，支持分割审批与权属登记、土地年限续期，资金坚持“产权人出资为主、财政奖补为辅、社会资本补充”；河南鼓励居民老旧住房原拆原建、自主更新，贵州结合库存情况探索试行房票安置。
住房保障政策主要涉及配售型保障性住房筹建和管理等
住房保障政策主要涉及配售型保障性住房筹建和管理等。桂林市出台《桂林市配售型保障性住房管理办法（修订）》，不再设置户籍限制，全面取消收入门槛要求，同步放宽社保缴纳条件，将全市常住人口、各类稳定就业工薪人员全面纳入保障范畴，重点覆盖县域进城务工人员、新业态就业人员等群体。配售型保障性住房主要以新建和收购等方式筹集，鼓励收购已建成未出售的存量商品房用于配售型保障性住房；单套建筑面积以不大于120平方米户型为主；实行封闭管理，禁止变更为商品住房流入市场，如需交易需通过政府回购方式开展；购房满5年可申请回购，不满5年仅限特殊困难情况申请。
紧缩性调控主要涉及城镇开发边界管理、公积金使用管理、住宅专项资金管理等
紧缩性政策覆盖城镇开发边界管理、公积金使用管理、住宅专项资金管理等多个方面。典型代表如：海南省出台《海南省城镇开发边界管理实施细则（试行）》，严格城镇开发边界外新增城镇建设用地管控，不得新增城镇集中建设用地，原则上不得新增城镇居住用地；六盘水市出台《关于规范住房公积金使用管理有关事项的通知》，停止执行本市代际互助提取（贷款）、购车位提取（贷款）、因病提取等试行政策；泸州市出台《泸州市住宅专项维修资金管理办法》，明确维修资金管理实行“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”原则；成都市建立“全量纳入、分级监管”的住房租赁资金监管原则，按企业评分划分四个等级，分别留存每日入账资金0%、10%、30%、100%作为风险防控金。
04
2025年至今中央层面重要房地产政策梳理
数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。
9月重要事项复盘
数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。
05
房地产政策展望
中央层面
货币政策将继续保持流动性充裕，但房地产总量宽松难现。央行三季度例会已删除“跨周期调节”、改为“加大逆周期调节力度”，政策对短期经济波动的响应意愿增强，但居民端信贷修复偏弱、个人住房贷款余额同比仍在下降，即便后续降准降息落地，信贷向房地产大规模回流的可能性也较低。结构性工具将是主要发力方向，保障性住房再贷款、城市更新专项再贷款、租赁住房贷款等有望继续扩围，精准支持刚性和改善性需求。
房地产方面，房地产发展新模式核心制度框架基本确立，接下来需重点关注制度文件从发布到落地执行。同时，土地财政转型将加速推进，自然资源部已明确存量为主阶段的发展逻辑，后续土地供应将更加强调精准配置和存量盘活。9月28日国常会提出要研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施，四季度预计中央层面将继续完善存量用地盘活、城市更新、资产长期运营的配套政策框架，低效用地再开发、国资收储存量商品房、商改住等工具将在更多城市获得政策支持。需求侧支持已进入“财政贴息”新阶段，后续需关注本轮贴息是否向改善性需求与存量贷款延伸、实施期到期后是否延期或转为常态化安排，以及中央贴息与地方购房补贴的叠加效果。
地方层面
四季度地方政策将呈现“制度承接+需求托底+供给改革”并重的格局。北京、上海、广州已率先出台“828新政”本地化实施细则，为其他省市提供参考范本。四季度，各省市将陆续出台配套实施文件，核心博弈点集中在两方面：一是新出让土地优先现房销售如何落地执行；二是存量已出让、尚未取得建设工程规划许可证项目的过渡衔接规则。高库存三、四线城市推行现房销售的动力更强，但将面临房企自有资金不足的现实约束。主办银行制落地节奏将呈现显著城市分化，部分地区可能出现“政策文件先行、实操落地滞后”的现象。此外，中央购房贷款贴息将于10月1日启动，四季度各地有望通过地方财政追加贴息、放宽套数与面积认定条件、叠加购房补贴等方式形成“中央+地方”双重减负，城市间政策力度差距将进一步拉大。
公积金政策增量创新将更多体现在场景扩容和代际互助，而非单纯提额。经过多轮上调，多数城市公积金贷款额度已抬升至相对高位，进一步大幅提额空间有限。四季度，灵活就业人员缴存规则、装修/物业费提取的认定标准与额度上限、全国异地互认实操流程将在更多城市明确；与“好房子”、多子女家庭政策联动的定向支持力度有望加大。
城市更新与“好房子”建设仍是中长期政策主线。四季度各地预计将继续出台品质建设标准、容积率奖励、公积金额度上浮、融资白名单等配套工具，结合“十五五”规划推进城中村、老旧小区改造；城市更新项目的投融资模式创新、资产证券化试点、专项债券支持有望进一步扩围。但受财政资金、项目现金流约束，整体推进节奏仍将偏慢，大规模强刺激难以出现。
短期各类政策仅能形成结构性分化行情，市场全面修复仍取决于居民收入预期、购房信心等基本面变量。中央贴息覆盖总价150万元及以下、建筑面积120平方米及以下的住房，对三四线城市及刚需群体利好更为直接，一二线城市受总价门槛约束受益相对有限。中长期行情由存量提质、城市更新两大政策主线主导，政策更多起到托底缓冲作用，很难单方面驱动市场出现强势反弹。
IN THE END
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