杭州二手房挂牌比历史高点少39%，广州少32%，上海少31%。8个重点城市到2026年6月底挂牌约123万套，比2025年6月高点少28万套。不是房子都被买走了，是部分房东把出售挂牌撤了，改看租金和持有成本。
易居研究院统计的8城范围包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉。以2023年6月至2026年6月各城历史峰值作基准，杭州降39%，广州降32%，上海降31%，北京降27%，成都降26%，南京降15%，武汉降13%，深圳降10%。较2025年12月底，8城总量从132万套降到123万套，半年降7%。
挂牌变少有三件事同时发生。小阳春成交消化了一批低总价、急售、价格到位的房子。平台清理重复和长时间零咨询的虚高挂牌。房东重新算租金账后，不急着用钱的人选择先出租。
2026年6月，北京二手住宅网签16618套，近5年同期高位。上海二手房含商办网签25158套，连续4个月破2.5万套，同比增21%。深圳房地产中介协会记录6月二手房6168套，上半年二手住宅33892套，同比增5.0%。
成交活了，不代表所有房东都愿意继续降价挂售。中指研究院上半年30个重点城市二手住宅成交占总成交套数68%，比2025年全年高3.5个百分点。新房和二手房一起看，存量房在核心城市占的比重越来越大。
房东定价的逻辑和开发商不同。开发商看成本、库存和回款节奏，可以统一调价。个人房东看买入价、剩余贷款、月供压力和租金收入。当年200万买入、现在市场价140万的房子，再按买家心理砍几万，很多人不接受，干脆撤牌。
租金回报是撤牌的一个现实原因。中指研究院截至2026年6月数据，50城平均租金房价比2.28%，一线1.67%，二线2.37%，三四线代表城市2.17%。同期10年期国债收益率9月末约1.68%，国有大行三年定存约1.25%。
算一套100万房子，按2.28%毛租金房价比，一年租金约2.28万。三年定存利息约1.25万，10年国债按1.68%算约1.68万。毛回报高于存款和国债，但还要扣空置、物业、维修、欠租和中介绍费。一线全城1.67%的毛回报，若仍背3%左右按揭利率，租金不一定覆盖月供。
核心区低总价老房子另算。易居研究院测算部分城市老破小租售比，平均2.67%，成都3.80%，武汉3.20%，重庆3.03%，深圳2.75%，上海2.45%，北京2.00%，广州1.92%。成都、武汉、重庆这类总价低、租赁需求稳定的房子，房东更容易转成出租而不是割肉。
不同城市库存压力差很多。中指5月末口径，一线新建住宅出清周期13.3个月，二线23.6个月，三四线32.4个月。业内常把18个月作为压力参考线，一线相对快，二线接近临界，三四线积压更久。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对媒体提到，虚高挂牌出清、成交去化和业主定价务实，共同带动挂牌量回落。同策研究院联席院长宋红卫提到，部分核心区域租售比高于储蓄和部分理财收益后，业主更倾向出租，减少出售挂牌。
买家的感受会分城市分小区。核心区、近地铁、低总价、能出租的房子，房东议价空间变小。远郊、房龄老、没学区、租金覆盖不了月供的房子，仍然要靠降价换成交。中介门店里，同一周既能看到房东撤牌，也能看到急用钱房东主动下调报价。
58安居客研究院相关材料显示，二手房降价抛售范围较年初收窄，房东调价指数从40%以下回到45%以上。这个数字只说明降价房源比例下降，不等于挂牌价会普遍上调。
挂牌量降、成交量升、价格分化，这三个信号放在一起，更接近“急售盘减少、僵持盘增加”。有自住需求的买家看近3个月同小区真实成交，不盯挂牌价。有多套房的房东看两个数，扣除空置和费用后的净租金回报率，以及所在城市去化周期。净回报高于10年国债、去化周期低于18个月，持有压力相对小；净回报低于定存、房子又不好租，继续空挂只会拉长成交周期。
热门跟贴