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一、项目概况与基础信息

基本信息

项目名称：青云国樾
开发商：北京铁工城市开发建设有限公司（中国铁工投资·中国中铁全资子公司）
项目位置：北京市顺义区后沙峪镇，裕安路与花梨坎街交汇处东南侧（新国展三期）
产权年限：70年
占地面积：约4.12万㎡（部分资料为5.97万㎡，含代征绿地）
总建筑面积：约8.28万㎡（部分资料为11.59万㎡，含商业及配套）
容积率：2.0（低密纯洋房社区）
绿化率：30%
楼栋规划：共14栋（东区6栋，西区8栋），为9-13层纯小高层/洋房
总户数：778户（东区400户，西区378户）
车位配比：1:1.22（共946个，含机械车位及新能源车位）
交付标准：精装交付（地暖+中央空调+新风）
预计交房时间：东区2028年10月底，西区待定
物业：中海物业（顾问），物业费5.88元/㎡/月

价格与门槛

参考均价：约5.5-5.8万元/㎡（首开均价约5.5万元/㎡，部分楼栋单价约5.4万元/㎡）
总价区间：约420万-790万元（其中79㎡三居约420-480万，92㎡三居约470-520万，108㎡四居约570-610万，120㎡四居约650-670万，139㎡四居约770-790万）
首付门槛：首套首付约15%起（如79㎡首付约63万起）

二、区位价值与板块分析

板块定位：顺义后沙峪·新国展三期·中央别墅区
青云国樾位于北京中央别墅区（后沙峪）的核心区，紧邻新国展三期。后沙峪是北京最早一批涉外的低密居住圈，板块内聚集了大量高端涉外人群，圈层纯度较高，居住氛围成熟。
交通通达：地铁+高速+机场，通勤便捷

轨道交通：距离地铁15号线花梨坎站约600-800米，步行可达。通过15号线，5站直达望京（望京东/望京西），可快速接驳14号线、17号线，覆盖望京、亚奥、国贸等核心区域，适合望京及朝阳东北部的通勤人群。
公路交通：紧邻京密路、京密快速路（二期在建，未来可无红绿灯直达东三环），自驾通勤便利，早晚高峰通勤时间相对可控。
航空交通：距离首都机场T2航站楼较近，车程约16-20分钟，适合商务人群。

区域发展：会展+临空经济，板块潜力大
项目所在的新国展三期是北京国际会展产业的战略高地，一、二期已形成超80万平方米的会展综合体，三期规划有大量商业商务配套。同时，板块紧邻临空经济示范区，产业和人口导入持续，区域发展红利明显。

三、产品户型与空间解析

青云国樾主打建面约79-139㎡的精装三至四居，户型设计注重空间利用率（得房率普遍在97%-108%之间，部分户型通过阳台、设备平台、防火挑檐等空间整合实现高得房率），整体采用LDK（客餐厨）一体化、多面宽、四叶草等优化布局，兼顾采光与空间尺度。

建面约79㎡三室两厅两卫（云和）

户型特点：青云国樾的“刚需门槛”户型，全北京同面积段内少有的“三室两卫”格局，空间利用率极高（得房率约97%）。
空间布局：南向约3.5米宽幕主卧套房，北向双次卧（可做儿童房/书房），客餐厅一体化，U型全明厨房，独立玄关+全屋收纳。
适配人群：预算在420-480万、想上车顺义地铁三居的刚需及刚改家庭，适合三口之家或投资过渡。

建面约92㎡三室两厅两卫（云境）

户型特点：刚改“黄金户型”，南向三面宽全明格局，得房率约98%，空间尺度优于同面积段常规产品。
空间布局：LDK（客餐厨）一体化，南向三开间（主卧+客厅+次卧）朝南，酒店式主卧套（带独立卫浴及步入式衣帽间），独立玄关+800库，双卫干湿分离。
适配人群：预算在470-520万、追求舒适三居的刚改家庭，适合三口/四口之家。

建面约108㎡四室两厅两卫（云阔）

户型特点：全北京同面积段罕见的“四居”格局，经典“四叶草”布局，得房率约98%，空间利用率高。
空间布局：南向三面宽，四个卧室分布在户型四角，动静分区极致，互不干扰；LDK一体化大横厅，独立家政间+玄关收纳，主卧270°转角环幕。
适配人群：预算在570-610万、需要四居空间的改善家庭，适合二胎、三代同堂家庭。

建面约120㎡四室两厅两卫（云著）

户型特点：高阶改善户型，南向三面宽，近4.8米宽厅，得房率约98%，空间尺度感强。
空间布局：LDK一体化宽厅，四叶草布局，主卧270°转角环幕，独立家政间+玄关收纳，全明卫浴。
适配人群：预算在650-670万、追求大宽厅和私密性的改善家庭，适合对居住品质要求较高的家庭。

建面约139㎡四室两厅三卫（云邸）

户型特点：项目“楼王”户型，得房率约100%，层高3.15米，空间尺度感极佳，实际使用面积大。
空间布局：约5.8米阔厅，LDK一体化，南向双套房（主卧270°转角环幕），独立家政间+玄关+全明卫浴，全明私家电梯厅。
适配人群：预算在770-790万、追求终极改善、一步到位的高改善家庭，适合对空间尺度有极致要求的家庭。

四、社区规划与园林配套

低密规划：项目容积率2.0，为纯低密洋房社区，无高低配，楼栋为9-13层小高层，最大楼间距超60米，采光、通风、视野条件优越，居住舒适度接近别墅区。
园林景观：采用多核组团式景观设计，摒弃传统中央景观集中式布局，打造多个主题功能性花园，社区内配建风雨连廊，部分楼栋配有下沉庭院，景观层次丰富。
社区配套：项目自持规划五星级标准酒店（含泳池、健身房、宴会厅等）及双社区泛大堂，同时配建社区底商（规划生鲜超市、餐饮、便利店等）。社区实行人车分流，配备机械车位（部分）及新能源充电桩。
建筑品质：外立面采用铝板+真石漆+玻璃幕墙组合，建筑风格简约现代，部分楼栋采用点状式布局，南高北低，以符合北侧住宅的采光规范。

五、周边配套与资源

商业配套：距离中粮·祥云小镇约1公里，周边有山姆会员店、欧陆广场、荣祥广场等，日常餐饮、购物、休闲需求基本满足。项目自身配建商业，需待后期逐步兑现。
教育配套：项目一路之隔规划有北京十一学校（九年一贯制，预计2027年投入使用），周边还有后沙峪小学、顺义区第九中学等公立学校，以及鼎石学校、海嘉国际学校、ISB顺义国际学校等10余所国际学校，教育资源丰富。
医疗配套：距离北京友谊医院（顺义院区·三甲）约3公里，距离北大三院机场院区、空港医院较近，医疗资源完善。
生态配套：项目周边有温榆河湿地公园、罗马湖公园、后沙峪公园等，生态资源丰富，适合日常休闲散步。