国庆期间，上海浦东森兰一项目147套房当天售罄、成交额超过12.36亿元，“沪八条”最高8万元补贴以及贴息使改善家庭更有勇气先买后卖。这波热度能否持续，还要看旧房能不能顺利出手？
今年的国庆，上海最热闹的地方不是外滩和迪士尼，浦东三林一处售楼处也十分拥挤。销售经理连续三天几乎没有坐下来，每天接待100多组客户成交十几套房屋当中有六成是本地改善客即手里已经有房准备换更好的人。
推动这批人迈出第一步的，就是“沪八条”。外环内换到外环外可得3万元补贴，贷款最高贴息5万元共8万。二套房首付比例下调至15%之后，购房者不需要等到旧房卖出去后再购买新房了，可以先锁定房源、办理贷款、再处理旧房置换的过程资金压力小很多。
需求没有消失，只是买房人是否愿意作出决策发生了改变。长宁中山公园一个新建的项目，均价在每平米超过14万元左右，面积约为110到150平方米之间，在国庆每天都会接待上百组客户当中有六成是本地改善型客群。
本板块17年无新房，关注度自然高，客户重视点由原来“面积大小”变为现在的“得房率多少”，由于多出十几平米，如果居住体验没有改善，则面积就无法成为吸引力。
开发商也用产品来回应。浦东森兰一个项目推出147套房，当天售罄，成交额超过12.36亿元，认购率达到252%。它吸引买家的不只是面积，还有5.3米抬板设计、2860平方米会所和两梯两户无连廊、均价约7.3万元。
闵行一个楼盘将特价房单价从6.8万元降到6.2万元，降幅近9%，三天卖出40多套，其中大部分客户来自周边的老小区，目的是要换电梯房、换大一点的房子。市场数据也出现了回升的情况。
上海二手房网签23581套，同比上涨超过15%，是近六年同期最多;从三个月开始，月度成交已经连续七个半月大于2.3万套。9月19日单日网签为全年最高点的1495套。在售新房日均成交量比8月份增加了33%，来访量增加了16%，二手房价格也连续七个月环比上升。
但是，新房成交均价约为6.87万元，环比只涨了0.8%，同比还低2.3个百分点，成交回暖不代表价格全部回升。区域分化仍然存在。徐汇、静安次新房挂牌价比年初普遍高5%到10%，内环内的项目认购率常常超过150%;
奉贤、金山仍要靠5%至8%的议价空间成交，外环外楼盘必须拿出更好的产品或者更有诚意的价格。改善家庭还要面对旧房能否卖掉的问题，浦东一套房挂了三个月就只有十组客户来看房，在最终降价15万元后才成交，几乎抵消了补贴和贴息。
9月28日公布的新政细则中提到房地产销售优先、预售资金全额监管以及按照竣工备案后再发放的按揭贷款要求。短期内开发商的资金压力将会加大，而从长远来看，购房者的对交付产生怀疑的情况将会得到改善。
国庆成交客户中，有一半人是第一次到访就下定，说明决策周期正在缩短。上海楼市这波热度，政策提供推力的根源在于房子是否值得买。最重要的是成交量能不能维持住的同时还要看旧房流通速度以及开发商能否把得房率、物业、户型和小区环境做到实处。
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