这两天花旗那份地产研报被转得到处都是，核心其实就一句话，未来两年中国的新房供应要再往下掉三成，也许并不是什么特别大的问题，毕竟供应量出现再一次的下降是正常的！
1、那个三成，是卖方在退场
先说一个细节，花旗自己写的是情景预测，不是定论，最后能落多少还得看政策执行的力度。
那供应为什么会掉三成呢，说实在话，供应掉下来更多是没人敢建了，跟房子被抢光没多大关系，开发商自己先撤了。
中指院的数据显示，三百城住宅用地成交建面从五年前的峰值十一亿多平方米，掉到去年的不到四亿，四年时间缩水了六成六。
房子的也少了一大截，活跃的开发商从接近十万家收缩到不足五万家，民营房企九成以上退出了新增开发！
828 预售要盖到主体封顶、购房款全部进监管账户、新出让的地优先现房销售，等于逼着开发商自己掏钱把房子盖到竣工验收。
钱压得更久、门槛更高，小开发商根本玩不起，所以这个三成是供给端一个接一个走掉的减法，不见得是需求端抢出来的短缺！
一句话来说，原本的供应端就是大幅度的减少了，因为市场压根不需要这么多房源了，整个销售端的需求也在减少。
2、涨跌并不是一批房子，而是多批房子
全国商品房待售面积七亿五千万平方米上下，确实比 2015 年末那轮去库存启动前的七亿一千九百万还高一截，对于这个情况，很多人说房子不是很多吗？问题是不均匀
这7亿平方米当中有差不多30%是商铺、写字楼、车位，剩下的是住宅，更多的都是堆积在345线城市，就我老家那边很多这样的子存在的。卖不掉，开发商想尽一切办法在搞促销
真正的核心区反而是紧的，一线城市商品住宅的去化周期只有十二到十五个月，部分三四线超过二十四个月，差了一倍！
价格上也能看出这道裂缝，今年前几个月，一线新房价格同比涨了六个点出头，三四线代表城市同比跌了两个多点，所以说大城市的价格涨，小城市的价格跌，对于这种情况很明显的，连一线城市都出现了分化，核心区域出现了稀缺，郊区房子随便挑
3、这次和 2015 年那轮，差在两样东西
很多人把这个三成和 2015 年那轮去库存放在一起比，觉得历史要重演一遍，我觉得差得远。
2015 年那轮靠的是两样东西，一样是发钱，一样是加杠杆。
发钱这块，2015 到 2017 三年棚改累计投了五万五千亿，其中四万多亿砸进了三四线，拆迁户拿着现金直接冲进售楼处。
加杠杆这块更关键，2015 年居民部门的杠杆率还不到四十，大家手里有余粮，也敢借钱。
现在这两样都不在了，居民杠杆率从两年前一季度的六十二点三，一路降到今年二季度的五十七点七。
换句话来说，大家不仅不愿意再加杠杆了，更多的都是降低负债，降低压力，去推进市场的一个表现。
在短期内，这个杠杆很难得到一个巨大的提升的，反倒很多愿意提前偿还房贷，包括我自己在2025年提前还款了10万2026年提前还款了8万没办法，因为看到房贷利息，真的比我理财的钱都多得多。
4、二手房占比过半，这才是真正的答案
花旗那三成更值得看，今年前八个月，全国二手房交易占比到了 52%，第一次正式跨过一半。
住建部在 828 那份答记者问里说得很直白，二手房交易总量已经全面超过新房，市场进入了存量时代。
这句话的分量在哪，在定价权换人了，这是新房，现如今主要是二手房，就是在很多年前我都提到过二手房是最有参考价值的，因为每个人的心态不一样，跟楼盘垄断的那种结局是不太一样的。
有业主愿意降价5万甚至是愿意降价20万都把房子卖掉的，原因也是非常的简单的，我缺钱用啊。
对刚刚所提到的价格第3次出现上涨，未来刚刚所提到的核心区域，整体的价值肯定就是比下跌之前还要高的，但与普通人无关，也不需要过多的关注。
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