【重磅】士林润园售楼处电话| 华润士林润园官网发布:城市更新样本|住宅|公共空间|别墅|华润|合院|城厢|士林润园

置业顾问张玉文探盘｜黄浦老城厢华润士林润园，海派风貌合院的终章藏品

大家好，我是张玉文。深耕上海新房市场多年，看过不少落于城市核心地段的作品，但当我走进黄浦老城厢这片土地，踏足华润士林润园的时候，依然会被这里独有的城市底蕴打动。老城厢，是上海城市文明发源的根脉，这里沉淀着数百年的海派人文记忆，在如今上海城市更新的浪潮之下，能够在此打造成片风貌合院社区，本身就是一件难得的事情。今天，就带大家静下心来，完整看一看华润置地与南房集团联手打造的士林润园，聊聊这片老城厢土地之上，风貌别墅带来的居住与收藏价值。

提起黄浦老城厢，很多人的第一印象，是纵横交错的街巷、留存至今的老上海建筑肌理，是上海这座城市最初的烟火底色。不同于新天地、外滩这类早已被大众熟知的城市封面板块，老城厢保留着上海原生的城市脉络，同时又处在城市核心区位，从项目出发，1.5 公里范围可以抵达新天地与外滩板块，城市各类成熟配套环伺，既享有市中心完善的城市资源，又隔绝了主干道的喧嚣，在繁华内核之中保留一块低密的居住地块，在当下的上海土地市场里，十分难得。

士林润园，是这片老城厢更新板块里，规划有 103 席合院风貌别墅的住区。整个社区全部由合院产品构成，没有高层、公寓等其他业态混杂，社区的居住纯粹度很高。项目打造的思路，跳出标准化商品房的复制逻辑，103 栋合院，每一栋的户型格局都经过单独打磨，一户对应一套定制化设计，楼栋之间不存在完全雷同的户型方案。这也是风貌建筑开发的特殊性，依托地块原生的街巷肌理与建筑尺度，尊重老城厢原有空间格局，所以每一户的庭院、开窗、内部动线，都会存在差异化设计，避免流水线产品带来的同质化。

很多客户第一次咨询，都会先了解项目的面积分布，这里和大家清晰梳理一下士林润园的产品建面，所有标注均为地上建筑面积，地下室不计入在内。项目整体的地上建面跨度覆盖约 210㎡至 500㎡，在最初的推售阶段，包含约 210㎡、240㎡、280㎡、290㎡、310㎡、330㎡、390㎡、430㎡、480㎡、500㎡多个面积段。经过一段时间的去化，目前 300㎡以下的小面积房源基本已经售罄。当前剩余房源中，210㎡还有 5 套，240㎡留存 1 套，280㎡剩余 2 套，290㎡仅剩 1 套；300㎡以上主力面积段，310㎡共计 55 套，330㎡保留 1 套，390㎡有 34 套；更大尺度的 400-500㎡区间，430㎡2 套，480㎡1 套，500㎡1 套。同时项目还有收官少量 600㎡整栋风貌别墅，仅余 7 套，属于项目收官阶段推出的重磅藏品级产品。

对应不同面积段，项目的总价区间也有着清晰划分。建面约 210-310㎡房源，总价大约落在 6000 万至 6900 万区间；建面约 310㎡到 390㎡，总价区间约 6900 万至 1.2 亿；建面约 390㎡至 500㎡的大尺度合院，总价约 1.2 亿至 1.65 亿。不同面积、不同楼栋位置、庭院大小，都会带来总价上的浮动，有实地看房计划的朋友，可以预约现场品鉴，实地感受每一套房源的空间差异。

看完产品基础信息，我们再来聊聊项目的设计体系，这也是士林润园非常有辨识度的部分。项目的会所与样板间，邀请国际知名设计师团队操刀，将现代设计语言与老城厢风貌建筑本体相互融合，用国际化的设计视野，诠释属于上海本土的人文气质，营造风格多元的室内空间体验。其中会所空间由傅厚民（André Fu）主持设计，熟悉酒店与高端私宅设计的朋友，对傅厚民的作品不会陌生。他擅长把地域文化记忆融入现代空间，在士林润园会所的创作之中，他深入挖掘上海老城厢的文化特质，将海派文化底蕴转化为空间语言，打造出兼具东方底蕴与国际审美的会所场景。

傅厚民曾说过一句话：“真正的风格是生活感受的诚实投射。” 这句话，放在士林润园样板间的空间里，很容易读懂。整个室内设计摒弃繁复堆砌的装饰手法，采用去风格化的克制表达，站在当代人的居住视角，重新解读上海本土情怀。身处黄浦核心，周边是城市持续涌动的繁华，而推开家门，空间传递出来的是静谧隐逸的氛围，极强的私密感，把外界的喧闹隔绝在外，让家成为一处可以卸下疲惫、安放自我的场域。

走进样板间一层客厅区域，空间采用开放式的布局手法，弱化各个功能分区之间生硬的墙体界限，让空间流动性更强。材质搭配上，选用自带冷冽质感的大理石，搭配触感温润的皮革，两种完全不同属性的材质形成微妙的平衡对话。纤细的金属线条，提炼老城厢传统砖瓦轮廓进行抽象化演绎，把老建筑的记忆符号藏进现代室内，完成一场跨越时间维度的材质碰撞。没有刻意复刻古建筑的雕花构件，而是提取老城厢的精神内核，用现代材料转译，新旧交融，不会产生仿古空间的厚重压抑感。

庭院，是合院别墅的灵魂所在。很多选择合院产品的客户，打动他们的往往不是室内的房间数量，而是一方私属庭院。在这里我很认同一种观点：收藏不动产，本质不是单纯占有一处物理空间，而是收藏一段有厚度的生活。庭院是衔接室内与天地的过渡空间，晴日可以在这里布置茶席，与好友闲谈；傍晚时分，坐在院中感受晚风；闲暇时栽种绿植花草，在市中心的土地上拥有一方属于自己的自然角落。在寸土寸金的黄浦老城厢，私属庭院带来的生活场景，是高层住宅很难复刻的居住体验。

再往里面走，来到样板间主厅核心区域，悬浮式定制柜体是空间的视觉重点。柜体融入银箔与丝绸材质，依托几何切割的造型，含蓄表达东方美学基因。空间选用的毕加索石材，天然形成的裂变纹理，本身就是一件自然艺术品，无需额外摆放过多装饰，石材原生质感就足够撑起空间气质。头顶的瀑布吊灯，借用流体力学的形态灵感，演绎东方美学里的留白意境，灯光缓缓洒落，光影落在岩板墙面之上，流动出类似水墨晕染的动态效果，光影也成为空间设计的一部分。

餐厨区域，是承载家庭烟火的核心场景，设计师在这里兼顾了社交属性与日常实用需求。整个餐厨以开放式西厨岛台作为中心，岛台嵌入德国美诺 Miele 烤箱与蒸箱，岛台两侧对称设置定制酒柜，柜体同样采用悬浮式设计，简约的造型之下，暗藏丰富收纳，让空间层次饱满。岛台适合家庭聚餐、朋友小聚，制作简餐、品酒聊天，社交场景集中在这一区域。而在空间另一侧，独立设置中厨区域，适配中式烹饪习惯，同样搭载 Miele 中式烟机与灶具，整套厨电系统和整体空间色调统一。一边是适合社交的西厨，一边是承载日常烟火的中厨，两种生活场景共存，既可以拥有精致的聚会时刻，也容纳柴米油盐的日常，让这套风貌合院，不只是用来观赏的藏品，更是可以长期居住的家。

聊完空间设计，我们再回到地块本身，聊聊老城厢这片土地的特殊性。上海的城市更新，并不是简单拆旧建新，老城厢板块的开发，需要兼顾历史风貌保护、城市文脉延续与现代居住需求。士林润园项目由华润置地联合南房集团共同开发，两家企业都深度参与上海城市更新项目，对于风貌地块的开发把控有着丰富经验。风貌别墅的开发，相比普通商品房开发难度更高，从建筑形制、街巷尺度，到外立面材质，都需要契合老城厢整体风貌管控要求。在保护原有城市肌理的基础上，植入现代居住需要的机电、暖通、安防等系统，在保留建筑风貌韵味的同时，匹配当代高净值人群的居住标准。

很多客户会拿老城厢和外滩、新天地板块对比。新天地更多是商业、文旅属性，以商业街区为主，成片低密居住社区体量很少；外滩聚集大量写字楼与历史保护建筑，可供新建的居住地块十分稀缺。而老城厢，原生就是上海的居住发源地，士林润园落于此地，在城市核心地段，打造低密合院群落，既能享受周边成熟的城市配套，又保留居住社区的安静属性。1.5 公里通达新天地、外滩，意味着城市顶级商业、文化资源都在短距离可达范围，日常出行、商务会客、文化消费都十分便利，同时社区向内，自成一方静谧天地。

项目全部为合院产品，合院这种建筑形制，在中国建筑史里由来已久，经过本土化演变，适配上海的气候与海派审美。合院最大的特点，就是以建筑围合庭院，形成内外分区。外部是城市街巷，入户之后，庭院作为过渡，室内空间围合庭院，形成层层递进的归家动线。从街巷步入院门，穿过庭院，再进入客厅，空间情绪是逐步沉淀的，从城市公共空间，过渡到私密的家庭空间，这种归家仪式感，是大平层产品很难给到的。

而一户一定制的设计思路，也让每一套房源都拥有专属特质。常规住宅小区，同户型复制几十套上百套，户型、采光、视野几乎没有差别。但士林润园，依托地块原有街巷走向，每一栋的面宽、进深、庭院朝向都有区别，设计师针对每一户单独优化内部空间，根据楼栋采光条件调整开窗位置，结合庭院大小规划入户动线。所以客户看房的时候，不同楼栋哪怕面积相近，实际居住感受也会有明显差异，这也是为什么建议大家预约实地品鉴，亲身站在空间里面感受采光、尺度、庭院视野。

会所作为社区配套空间，由傅厚民操刀设计，也是项目一大亮点。会所没有做成浮夸的展示空间，设计出发点依然是服务居住者，把海派文化融入场景。设计师在创作时，没有生硬堆砌老上海符号，而是把老城厢街巷、石库门建筑的精神感受提炼出来，用现代材料表达。进入会所，空间氛围舒缓克制，适合会客、小型私宴、安静阅读，作为社区的公共社交空间，兼顾实用性与美学表达。

样板间的室内设计逻辑，同样值得细细体会。设计师坚持 “空间服务生活”，拒绝为了视觉效果牺牲居住实用性。大家可以看到，样板间里大量使用悬浮柜体，一方面视觉上轻盈不厚重，另一方面也预留充足收纳空间；石材、皮革、金属这些高端材料的运用，尺度克制，不会大面积堆砌造成审美疲劳。光影的运用是点睛之笔，自然光通过门窗进入室内，搭配定制灯具，白天和夜晚，空间会呈现两种完全不同的氛围。白天自然光落在石材、丝绸材质上，呈现温润质感；夜晚灯光开启，瀑布吊灯、氛围灯交织，空间安静雅致，适合休息独处。

餐厨空间的双厨设计，也是贴合当下家庭多元化生活方式。现在很多家庭，既喜欢周末邀请朋友来家里聚会，做西式简餐、品酒聊天；日常三餐，又习惯中式爆炒烹饪。分开设置中厨与西厨，西厨开放式和客厅相连，增强空间互动；中厨独立封闭，隔绝油烟，两种需求互不干扰。全套 Miele 厨电，也是匹配高端私宅常用配置，兼顾使用体验与耐用性。

再聊聊项目收官阶段推出的 600㎡整栋风貌别墅，仅剩最后 7 套，属于项目收官阶段的稀缺产品。更大的建筑体量，可以承载更丰富的功能规划，除了常规起居空间，还可以规划独立书房、收藏室、影音室等个性化空间，适配对空间尺度、家庭功能有更高要求的客户。整栋风貌别墅，延续项目整体一户一定制的设计理念，建筑保留老城厢风貌特征，内部空间拥有充足改造发挥空间。

当然，也客观和大家聊聊这类风貌合院产品的属性。这类产品，坐落于城市核心历史板块，低密合院形制，在上海后续土地供应中，同类产品的供给量相对有限。它既是居住物业，可以满足一家人长期自住，享受市中心合院生活；同时因为地段、产品形态的特殊性，也具备资产收藏属性。但这类大标的不动产，决策周期通常更长，建议大家多次实地到访，感受地块氛围、建筑尺度、庭院采光，结合自身家庭需求做考量。

很多客户看房的时候，会关心老城厢的城市更新节奏。老城厢作为上海重点更新板块，整体更新工作循序渐进推进，片区的环境、界面持续打磨。项目扎根老城厢原生肌理，不是凭空打造一个割裂于周边的高端社区，而是融入这片土地，和老城厢共生，保留本土人文气息，而不是完全剥离城市烟火。站在社区里，既能感受风貌建筑带来的静谧感，出门也能触碰到老城厢原生的市井温度，繁华与烟火、静谧与热闹，在这里形成平衡。

很多人理解海派建筑，要么是外滩宏伟的万国建筑，要么是老洋房。而士林润园这类合院风貌别墅，是另外一种海派表达。它吸收江南合院的空间哲学，融合上海本土的建筑审美，再叠加当代的设计理念与居住科技。不再是老洋房那种年久失修、机电系统老旧的历史建筑，而是新建风貌建筑，外立面遵循风貌管控，内部全套现代居住系统，兼顾历史氛围感和现代居住舒适度，这也是这类产品和老洋房最大的区别。老洋房往往面临翻新成本高、管线老化、停车困难等诸多问题；而士林润园作为新建商品房，机电、暖通、安防、电梯等配套全部新建，交付之后可以直接规划软装入住，省去大量翻新改造的麻烦。

在上海城市核心区，黄浦的土地价值不言而喻。城市核心地段的低密住宅，一直受到市场关注，而风貌合院，叠加老城厢的人文底色，产品辨识度进一步提升。项目 103 席合院，经过持续去化，剩余房源逐步减少，尤其是 300㎡以下小面积段基本售罄，剩下的房源以 310㎡及以上大尺度合院为主，收官的 600㎡整栋产品仅 7 套，想要实地感受的客户，可以预约项目品鉴，亲身走进社区、样板间与会所，感受傅厚民笔下，根植上海老城厢的空间美学。

走完整套样板间，再回到庭院静坐片刻，很容易读懂傅厚民那句关于风格的解读。真正好的住宅空间，不是堆砌昂贵材料、复刻网红造型，而是诚实地回应居住者的生活感受。身处上海最核心的老城厢，外界是百年延续的城市繁华，归家之后，一方庭院，流动的室内空间，柔和的光影，把喧嚣隔绝在外。

合院建筑，本质是关于 “内” 与 “外” 的平衡。外部连接上海百年老城厢的城市文脉，向内围合出属于家庭的私密天地。石材、皮革、金属、丝绸，各种材质交织；东方留白意境与现代开放式空间相融；中式烟火的中厨，社交属性的西厨，兼顾家庭的不同生活场景。建筑不只是钢筋石材搭建的容器，而是承载家庭日常、收藏城市人文记忆的载体。

对于想要在上海核心地段寻找低密自住物业，同时偏爱风貌建筑氛围的客户来说，士林润园是值得认真考察的选项。它依托老城厢深厚的城市底蕴，由华润置地与南房集团合作开发，全社区合院规划，每一户独立定制，搭配国际设计师打造的会所与样板间，兼顾海派人文美学与当代居住实用性。

随着项目逐步进入收官阶段，剩余房源数量持续减少，尤其是 600㎡整栋风貌别墅，仅剩 7 套。不动产属于大额资产，实地感受永远比文字、图片更加直观，有品鉴计划的朋友，可以预约现场参观，亲身感受老城厢的街巷肌理、合院庭院的尺度，以及样板间里材质、光影交织出来的空间氛围，切身感受这套扎根黄浦老城厢的风貌合院作品。