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黄浦余庆里｜华润南房新作「淮海路 8 号」&「上海润园」实地探盘

撰文｜置业顾问 @张玉文踏足黄浦金陵东路、淮海路交汇一带，站在大世界周边回望，这片承载上海百年里弄记忆的余庆里地块，终于迎来项目定名。华润南房携手打造的余庆里更新项目，高层产品定名淮海路 8 号，风貌住宅定名上海润园，项目展厅现已对外开放，可通过线上渠道预约看房。作为黄浦区核心板块里少有的，同时涵盖超高层大平层与风貌别墅的复合更新项目，本次探盘，结合地块规划资料与项目设计过程稿，带大家完整读懂这片老城厢衔接地块的更新逻辑、产品规划以及空间营造思路。

余庆里地块坐落于上海黄浦区，区位恰好处在人民广场、外滩与老城厢三大历史文化风貌保护区的衔接地带，设计范围一共包含六个街坊。熟悉黄浦老城更新的朋友都清楚，这片区域本身就具备厚重的历史基底，六个街坊分属不同批次成片风貌保护街坊：55#、56# 街坊属于第一批成片风貌保护街坊；51#、54#、59#、60# 街坊划入第二批成片风貌保护街坊。不同街坊对应的建筑保护等级各有区分，开发建设的方式也随之有着差异化安排，这也是整个项目最值得细细品读的地方。

按照地块建筑保护要求，51#、56#、55#、60# 四个地块内存有多栋保留历史建筑，开发层面采用保留修缮、更新改造的模式推进保护更新；而 54#、59# 地块内以一般历史建筑为主，采用优化复建的方式开展改造。不同于常规新建商品房项目，余庆里从规划之初，就要平衡历史建筑保护、里弄肌理留存、现代居住功能植入、商业文化业态融合多重诉求，整个地块一共划分出六大地块，整体规划思路遵循北商南住的格局，由北至南，功能业态从商业空间逐步过渡到居住空间。

地块内三块涉宅用地承载住宅相关功能，其余地块则以商业业态为主，三块涉宅地块指标各有不同，规划定位清晰。054-02 地块规划风貌住宅搭配商业业态，住宅占比 Rr2≤85%，商业 C2≥15%，容积率 1.39，建筑限高 16 米，这个指标适配低密风貌住宅的尺度，贴合历史街区低矮的空间氛围；059-02 地块同样规划风貌住宅 + 商业组合，Rr2≤85%，C2≥15%，容积率 1.4，限高同样控制在 16 米，两块风貌地块的指标，保障风貌建筑不会破坏片区原有空间尺度；060-02 地块则规划 150 米超高层，搭配商业配套，Rr3≤90%，C2≥10%，容积率 4.92，限高设定 150 米，也就是项目高层产品淮海路 8 号所在地块。一高一低两组建筑形态，在黄浦老城的城市界面上形成新旧对话，低矮的风貌里弄建筑延续老上海街巷尺度，150 米超高层则作为片区内的现代城市节点，新旧空间相互映衬。

从产品维度来看，项目规划的产品跨度很大，兼顾两种完全不同的居住体验。高层淮海路 8 号，规划多档大面积平层户型，建筑面积段涵盖约 350㎡、450㎡、700㎡直至 1000㎡；风貌产品上海润园，规划建筑面积约 270-350㎡风貌联排别墅。两种产品扎根同一片地块，但是居住感受截然不同，高层平层拥有开阔的城市视野，可俯瞰黄浦老城肌理；风貌联排扎根在修缮更新后的里弄街坊之中，沉浸式感受海派里弄巷道的空间氛围。

重要提示：本文引用的户型、空间构想相关内容均来自项目早期设计过程稿，方案存在后续调整可能，所有内容仅供参考，项目最终规划、户型参数、交付标准，全部以开发商后续正式公示文件为准。

先说风貌产品上海润园，约 270-350㎡的风貌联排，依托 054-02、059-02 两块限高 16 米的低密地块打造。风貌住宅的营造，核心不在于单纯复刻老建筑外立面，而是对整片里弄空间进行系统性修复。方案内拟定了十余项历史建筑修缮与空间更新手法，贯穿整个风貌区的建设，也是本次老城更新项目的核心亮点。

第一是原址原状保护历史建筑锦衣坊，对建筑本体进行修缮保留，建筑主体位置、原有形制不作改动，最大程度留存这栋老建筑本身承载的历史印记。其次，保留片区内具备特色的原有空间，存续原生历史立面，不会简单推倒重建。对于云南路的历史界面，设计方案提出还原街巷原有面貌，对 “小绍兴” 原有非历史立面做修复处理，延续云南路美食街多年形成的街巷记忆。

在建筑构件处理上，方案提出保留原有历史构件，同时适度融入现代建造元素，做到新旧材质融合；不少历史建筑保留原有历史立面，建筑内部空间重新梳理、更新内部功能，外部风貌不变，内部适配当代居住需求。对于里弄巷道，设计提出保留巷道格局，局部采用玻璃结构做空间联通，在不破坏巷道格局的前提下，改善通行与采光。

建筑屋顶延续传统坡顶形制，在原有结构基础之上，适度延展拓展室内空间，在不改变外部风貌观感的前提下，优化户型内部的使用面积。整体片区坚持保护原有历史肌理，整合零散的空间结构；适度拓展原有巷道尺度，改善过去里弄巷道局促的痛点，提升行走的空间品质；疏导坊内原本拥挤的空间格局，在街坊内部植入开放公共空间，给居住者提供休憩、漫步的场所。

规划层面，一方面保留水平方向里弄街坊的肌理，实现老建筑之间水平共生；另一方面，结合高层与多层风貌建筑的排布，延续里弄街巷肌理，实现历史空间和现代建筑的垂直共生。多层风貌建筑与百米超高层在同一片街区共存，历史空间和未来现代建筑叠加共生，留住老上海巷道空间记忆，同时重新补足这片片区原本的居住功能，打造复合式街区，最终构建一处文脉延续的海派生活世家府邸。

除了住宅板块，整个余庆里地块还规划了体量可观的文化与商业板块，项目打造三处地标，分别定位文化新地标「新世界」、商业新地标「大聚场」、住宅生活新地标，三大板块联动，重塑金陵东路、云南路、大世界周边的城市活力。

文化新地标新世界，建筑面积约 12200㎡，业态包含舞台艺术、文化演艺、艺术教育等多元内容。项目依托旁边大世界的文化底蕴，引入元宇宙相关理念，打造演艺综合体。业态上，新世界和大世界两个文化载体相互呼应，内容上彼此融合，共同放大片区文化吸引力，给这片老城板块注入持续的文化活动，未来会有各类演出、艺术课程、文化展览落地于此，不再是单纯的住宅社区，而是自带文化活力的城市街区。

商业新地标命名为大聚场，建筑面积约 28100㎡，定位美食街坊，业态囊括老字号餐饮、创意新式餐饮、城市集市、特色主题餐饮等多元餐饮消费场景。演艺综合体新世界带来持续的客流，大聚场作为配套商业承接人流，二者业态相辅相成。地块内的太原坊片区，规划作为大聚场的核心承载空间。同时，大聚场沿着云南路向外延伸，打造连续的商业界面，保留云南路长久以来美食街的传统特色，延续这条街巷的烟火气息。

金陵东路沿街界面，规划打造连续商业界面，延续并且修补沿街骑楼建筑形态，落实 “应骑尽骑” 的规划思路，复原金陵东路标志性骑楼风貌。骑楼是上海老城极具辨识度的建筑符号，雨天可以遮雨，夏日能够遮阳，连续的骑楼界面，恢复金陵东路昔日沿街漫步的氛围感，这一段骑楼风貌，也和旁边嘉里金陵华庭的建筑风貌形成呼应，整条街道风貌协调统一。

第三部分，便是住宅生活新地标板块，总建筑面积约 68700㎡。这部分体量内部做了功能拆分，包含约 5300㎡配套商业，约 20700㎡合院风貌住宅，以及约 42700㎡高层住宅。配套商业不是大规模集中商场，而是社区型配套，服务于街区内居住人群日常需求，和大聚场的城市型商业做区分。

整个地块六街坊，北商南住的布局逻辑，把商业、文化空间放在北侧靠近金陵东路、大世界的城市主干道，承接城市外部人流；居住板块放置南侧，相对远离主干道喧嚣，在城市繁华内核之中，划出相对安静的居住区域，做到繁华与静谧之间的平衡。商业文化板块面向城市开放，住宅街坊向内收束，公共空间与私密居住空间有序划分，形成复合街区。

项目的设计逻辑，不是把住宅、商业、文化简单拼接在一起，而是用里弄巷道体系串联全部板块。传统里弄最动人之处，就是大小巷道纵横交错，街坊、弄堂、庭院层层递进。方案保留里弄巷道骨架，再植入现代公共空间，把开放街区理念和上海旧式里弄格局结合。走在街区之中，既可以感受到老上海坊巷的层次，也能看到现代的景观、休闲空间，新旧空间交织在一起。

我们再回到产品本身来看，淮海路 8 号作为片区 150 米超高层住宅，打造大面积平层产品，户型面积跨度从 350㎡一直到 1000㎡。大平层的优势，在于横向面宽、开阔的城市视野，站在高楼层，能够俯瞰整片黄浦老城成片的坡顶里弄建筑，望向人民广场、外滩方向的城市天际线。大面积户型的设计，适配大家庭居住，或是想要在黄浦核心区域购置城市大平层的置业群体。

上海润园风貌联排，约 270-350㎡，依托修缮更新后的历史街坊。这类风貌住宅和普通新建别墅不一样，建筑的外部立面、街巷格局都需要遵循风貌保护的相关要求，居住的氛围感来自于整片历史街区的环境。房屋内部重新改造升级，管线、采光、隔音、空间格局按照当代人居标准重新设计，外部保留海派建筑的韵味，内部是现代化的居住空间。院落、巷道、街坊层层递进，重现过去上海世家府邸的坊巷居住体验。

在建筑保护的细节上，项目没有采取一刀切的改造方式。针对不同保护等级的历史建筑，采用差异化手段。必须保留的历史建筑，修缮本体，维持原貌；一般历史建筑，优化复建，在保留原有空间肌理前提下，调整内部结构。很多老里弄过去存在采光不足、空间拥挤、配套老旧的问题，本次更新，在守住历史风貌底线的前提下，针对性疏导坊内拥挤空间，增加公共开放空间，拓宽部分巷道尺度，改善原来里弄居住的短板，在保护历史的同时，提升居住舒适度。

从城市板块来看，余庆里地处黄浦核心，周边城市界面成熟，紧邻大世界地铁站，金陵东路、淮海路、云南路几条城市道路交汇。这片区域本身就是上海城市文化的核心地带，人民广场、外滩、老城厢三个风貌区在此衔接，城市文化底蕴深厚。过去多年，黄浦老城的更新项目大多以零散修缮为主，像余庆里这样一次性涵盖 6 个街坊，统筹风貌修缮、超高层住宅、大型文化演艺综合体、特色美食商业街区的综合性更新项目，并不多见。

项目打造的三处地标，各自承担不同角色。新世界负责文化内容输出，承接演艺、艺术活动；大聚场延续云南路美食街烟火，激活金陵东路骑楼商业；住宅板块则是片区更新之后的居住载体，让这片老城厢，重新回归有人居住、持续生活的街区，而不是单纯作为参观游览的历史景点。很多历史街区改造之后，只保留商业，缺少常住人群，容易失去生活气息，余庆里规划保留居住功能，让街坊持续有生活烟火，这也是方案设计里很重要的思路。

沿着金陵东路的骑楼修复，是城市界面的一大看点。金陵东路骑楼是上海为数不多连续的骑楼街区，经历多年变迁，不少原有骑楼界面破损。本次规划提出修补、延续骑楼，做到应骑尽骑，修复沿街连续廊道。未来行走在金陵东路，在骑楼之下漫步，一边是特色商业店铺，一边望向街区内部的里弄街坊，城市街道的氛围感可以得到恢复，也和周边项目风貌形成对话。

云南路美食街的更新，同样值得关注。大聚场沿着云南路延伸，保留原有美食街区特色，新增创意餐饮、城市集市，新旧餐饮业态融合，老字号和新式餐饮共存，延续这条马路长久以来的美食记忆，同时升级消费场景，适配当下消费人群的需求。

当然，也要再次提醒，目前我们看到的内容，全部来自项目早期设计过程稿，方案还有调整空间。建筑细节、户型尺度、业态品牌、空间落地形式，都会随着深化设计不断优化，一切最终以官方公示方案为准。规划里提到的历史建筑修缮手法、巷道改造、商业文化业态，都需要经过完整的规划审批流程，落地效果以建成实景为准。

项目展厅现已对外开放，意向客户可以通过线上预约的方式前往展厅，实地感受项目的规划理念、建筑风貌构想和产品思路。站在黄浦这片土地上，余庆里的更新，是一次老城保护与现代居住融合的实践。它没有为了新建住宅，抹去全部里弄记忆；也不会一味固守旧建筑，牺牲现代居住需求。而是在保护历史肌理、保留街巷文脉的基础上，植入当代人居、文化、商业功能。

高层「淮海路 8 号」，以 150 米超高层，在老城之中打造现代大平层居所；风貌产品「上海润园」扎根修缮更新的里弄街坊，重现海派坊巷府邸。一高一低，一新一旧，两种产品共同构成余庆里住宅板块。大面积的平层与风貌联排，面向看重黄浦核心地段，同时关注历史街区居住氛围的置业群体。

纵观上海核心城区的城市更新，如何平衡保护与开发，一直是行业内持续探讨的课题。余庆里六街坊的整体统筹更新，从地块指标拆分、建筑分级保护、街巷肌理保留，到文化商业业态植入，再到住宅产品的差异化打造，整套规划方案，可以看到对老城历史的尊重。保留里弄巷道、历史立面、老建筑构件，同时更新内部功能，拓展公共开放空间，疏导原有拥挤格局，让历史街区能够适配现代人的生活方式。

未来这片街区落成之后，它不只是一处住宅小区，而是一座复合型城市街区。有演艺文化场所，有老字号与新式餐饮汇聚的美食街坊，有修复后的骑楼街道，也有高层大平层和风貌联排组成的居住区。公共文化商业空间对外开放，居住街坊静谧内敛，人流动静分区，城市活力和居住安宁可以共存。