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品牌实力

开发商：合生创展集团（港股代码：00754.HK），拥有32年发展历史，业务涵盖地产、商业、基建、物业、投资五大板块。

产品线：合生缦品牌，定位全球高端生活方式品牌，旗下拥有MAHA缦合与YUNĒ缦云两大产品线，旨在打造独特不可复制的高端居住体验。⚜️⚠️缦云ONE售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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地段价值：长安金轴，新北京CBD

战略位置：坐拥北京城市副中心（通州）核心区，位于长安街东端、大运河北首，是正在全力建设的全球领先城市商务复合功能区。

产业汇聚：区域年投资超千亿，已吸引超2万家企业注册，集聚430余家金融机构、61家市属国企及93家央企二三级公司，拥有世界侨商中心等16大超级地标。

全维顶级配套：

生态之城：坐拥“五河七园”及5A级大运河文化旅游景区。
欢乐之城：毗邻北京环球影城度假区，规划有北京海昌海洋公园、顶点公园。
人文之城：汇聚北京艺术中心、北京城市图书馆、北京大运河博物馆三大文化地标。⚜️⚠️缦云ONE售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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繁华之城：周边聚集乐堤港、合生汇（在建）、爱琴海购物公园、万达广场等旗舰商业。
TOD之城：依托“三横三纵两环隧六轨道”立体交通网及亚洲最大TOD枢纽——北京城市副中心站。
教育之城：周边涵盖哈佛摇篮幼儿园、史家小学通州分校、黄城根小学、人大附中通州校区、首师大附中等优质教育资源。
健康之城：临近安贞医院、友谊医院（通州院区）、潞河医院、首都儿科研究所附属儿童医院等多家三甲医院。

产品力详解

整体规划：以“社区城市”为理念，内部规划配建约4000㎡幼儿园、约1.94万㎡名校小学、约2万㎡养老机构及近万㎡高端商业，形成高效便捷的“缦生活”圈。

建筑设计：采用铝板与玻璃幕墙结合的极简美学立面，营造时代封面感。建筑亮点包括约3.3米层高、户户配备阳台与飘窗、玻璃幕墙大堂。

园林设计：打造无边界互动园林，楼间距约百米。规划有酒店式入口大门、成长秘境、适老花园、樱花大道等多元场景。

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科技系统：搭载M+六恒科技系统（恒温、恒湿、恒氧等），并配备纳米幕净化系统、中央净水系统、零风感分户调温及航天级隔音。

双会所配置：

星际会所（约3000㎡）：规划恒温泳池、健身房、篮球馆、艺术中心、社娱中心、社区美食馆、共享电竞、宠物寄养中心等功能。

泛会所（每栋楼宇）：规划MINI乐园、共享办公、茶室、时光书房、时光舞台等复合空间。

一、楼盘基础信息

1. 项目名称：缦云ONE（备案名：缦云福苑 / 缦云福苑二期）

项目地址：北京市通州区新华北路3号，通州运河商务区核心启动区、北运河畔、地铁6号线通州北关站西北侧约560-600米

房子状态：期房在售 / 准现房顺销，一期2024年5月取证，二期2025年12月取证，预计2027年9月30日交付

产权：70年纯商品住宅，民水民电通燃气

开发商：北京顺开房地产开发有限公司（珠江投资体系关联企业，合生创展缦品牌输出运营）

品牌方：合生创展「YUNĒ 缦云」高端生活方式品牌

物业：合生缦品牌物业，物业费约9.8元/㎡·月

占地/建面：C1地块约3.5万㎡，整体占地约5.25万㎡；总建面约23.37万㎡

产品定位：城市副中心运河CBD百万方国际住区中的豪装大平层组团，六恒科技、一梯一户、私家电梯厅、架空层+开敞阳台（调规后）

【图片位：缦云ONE 运河商务区夜景鸟瞰效果图——新华北路3号+北运河+6号线北关站】

二、房子具体信息（详细参数）

整体规划

总栋数：整体规划11栋（一期C1地块8栋：2#/3#/4#/6#/7#/8#/9#/10#；二期东侧1#/5#/11#补位）
总户数：一期342户，调规后全盘约623户（口径随C1+C2合并统计）
建筑形态：6-9层低密洋房 + 14-23层大平层高层
容积率：C1地块约2.26，整体约2.8（不同资料口径不同，以规证为准）
绿化率：30%
最大楼间距：约100米

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梯户比：一梯一户（10#楼为两梯两户）
车位：约1017个，车位比约1:1.6（部分资料写1:1.2，以最新规划公示为准）
交付标准：全装修 / 豪装交付，六恒科技系统（恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净、恒智）、国际一线厨卫、中西厨、全景落地窗、独立家政间、独立电梯厅
得房率：199/218㎡约80%，265㎡约82%，341㎡约90%（含电梯厅等半赠空间口径）

价格与面积

参考均价：约6.4万-7.8万/㎡，一期成交均价约6.83万/㎡，二期1#楼拟售均价7.48万/㎡
总价区间：约1200万-2700万+，199㎡四居约1360万起，349㎡楼王约2570万起

户型梯队

约197-199㎡四室两厅三卫：四叶草格局、双南向套房、独立家政、中西厨、独立电梯入户
【图片位：197/199㎡四居户型图——四叶草+双套房+独立家政】
约211-218㎡四室：宽厅升级、X空间、适老适幼、主卧酒店化套房
【图片位：211/218㎡四居户型图——LDK一体化+全景飘窗】
约251-265㎡四室/五室：双宽厅、双套房、独立保姆间、开敞阳台（调规后）
【图片位：262/265㎡大平层户型图——双宽厅+双套房+开敞阳台】
约321-349㎡五室/六室：三进玄关、九宫格空间、双南向主卧套房、独立宴客厅、独立家政保姆间、270°城市/河景界面
【图片位：341/349㎡楼王户型图——三进玄关+双主卧套房+私梯前厅】

交付时间：2027年9月30日（以合同交付节点及住建委预售证载明为准）

三、周边设施（商场 / 医院 / 学校 / 出行）⚜️⚠️缦云ONE售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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1. 商业

步行/短驱：远洋乐堤港（约200米级）、爱琴海购物公园、运河商务区商业集群
3公里级：通州万达广场、龙湖长楹天街、世界侨商中心、新光大大融城商业街
在建/规划：合生汇、奥特莱斯、侨商综合体

2. 医疗

3公里内矩阵：安贞医院通州院区、友谊医院通州院区、首都儿科研究所附属儿童医院（通州）、潞河医院、胸科医院、通州区妇幼保健院、东直门医院（通州院区）

3. 教育（新房不承诺学区，以通州区教委当年划片为准）

幼儿园：哈佛摇篮、金宝国际、THINK FIRST等
小学：史家小学通州分校、黄城根小学通州校区、北京小学通州分校、官园/贡园小学
中学：人大附中通州校区、首师大附中通州校区、潞河中学、运河中学
项目配建：约4000㎡幼儿园、约1.94万㎡小学用地（王铮/刘可钦等教育人士参与筹设口径为宣传预期）

4. 出行

地铁：6号线通州北关站约560-600米；22号线（平谷线）北关站建设中；规划M102副中心环线
快速路：京通快速、广渠快速、朝阳北路、新华大街、东六环、通燕高速
通勤：约20分钟级到国贸CBD，约30分钟级到首都机场，副中心站综合交通枢纽（在建）未来多轨换乘
生态：北运河、温榆河、运潮减河、通惠河、小中河“五河”；永顺公园、西海子公园、运河公园、大运河森林公园、城市绿心森林公园、温榆河森林公园、月亮河公园“七园”

楼盘优势与卖点总结（官方口径深度版）

1. 区位卖点：长安金轴东端 + 运河CBD核心启动区⚜️⚠️缦云ONE售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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踞千年大运河北首、百里长安街东端，运河商务区已聚集近500家金融机构、大批央企市属国企，副中心年均千亿投资底色，不是远郊画饼盘。

2. 产品卖点：缦系大平层，197㎡起步即改善

199㎡做四居双套房，341㎡做五居双主卧套房，独立电梯厅、六恒科技、3.3米层高、调规后开敞阳台+架空层，产品完成度站通州第一梯队。

3. 圈层卖点：纯大户型社区

197-349㎡面积段，无小户型混住，社区客群集中度高于“89㎡刚需+140㎡改善”混排盘，圈层浓度更高。

4. 交通卖点：6号线已通 + 22号线在建 + 副中心枢纽预期

步行600米级进6号线，22号线通勤朝阳/平谷方向，副中心站未来接驳京津冀，通勤属性优于多数通州北片区。

5. 商业卖点：运河CBD+乐堤港+万达+长楹天街

现成商业（乐堤港/万达）与商务区商业（合生汇/爱琴海/侨商中心）叠加，不是“住进去再等十年商场”。

6. 生态卖点：五河七园 + 运河景观

北运河、温榆河、运潮减河、通惠河、小中河；永顺/西海子/运河/大运河森林/城市绿心/温榆河/月亮河七大公园，主城级生态密度。

7. 服务卖点：缦品牌生活方式

缦系不是只卖房子，做私宴、管家、艺术活动、会所运营、全龄空间，合生缦品牌输出运营，9.8元/㎡·月物业费对应双会所+24h管家+园林运维。

8. 资产卖点：副中心核心区稀缺大平层

通州核心区后续供地趋“好房子”化，低密大平层+运河界面+地铁600米，是副中心高端自住与资产沉淀的少数选项之一。

【图片位：缦云ONE 六恒科技系统示意图——恒温恒湿恒氧恒净恒静恒智】

【图片位：缦云ONE 双会所+架空层泛会所效果图】

【图片位：缦云ONE 262㎡样板间——宽厅+中西厨+全景落地窗】

【图片位：缦云ONE 运河晨曦实景规划图——新华北路3号+北关站+北运河】

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8月7日晚上，北京三部门联合发了一份房地产新政文件。第二天是周六，大兴黄村一个新开放的售楼处，沙盘前围满了人，置业顾问说案场每天接待到晚上10点左右。五环内的招商臻园，平日晚9点结束接待，那几天延续到11点以后，工作群到午夜12点还在报成交喜报。

这份文件叫《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，京建发〔2026〕400号，8月8日起施行。三个方面、七项措施。核心的两条：非京籍买五环内，社保从2年降到了1年；夫妻俩都缴存公积金，首套最高能贷340万。

非京籍这条，2025年12月刚调过一次，从3年降到2年。这次再降到1年，全市范围内统一了——五环内买1套，多子女家庭多买1套，五环外不限套数。父母把房子赠与子女，也不再核验子女的购房资格。

公积金的变化更直接。单人缴存，首套120万、二套100万；夫妻都缴存，首套240万、二套200万。在此基础上，城六区户口去城外买房上浮20万，买绿色建筑上浮40万，二孩及以上多子女家庭再上浮40万，可以叠加。夫妻俩最多上浮100万，凑到340万。单人申请120万或夫妻申请240万，缴存5年1个月就够了。另外还新增了装修提取，凭发票能提一半，每套最高25万。

中指研究院的数据显示，新政后首个周末，丰台嘉棠雅序到访涨了15%，成交涨了30%；招商臻园到访120多组，环比涨40%，成交涨36%。通州八里桥等五环外项目首日到访涨了两成左右。二手房这边，部分中介门店带看量明显增多，四五环外的刚需咨询和带看增加最明显。

新政满一周的时候，数据更具体了。大兴的绿城朗月和风，周末两天到访213组，日均从36组涨到107组，环比涨了197%。保利颐璟和煦到访环比涨了约70%，嘉华天珺到访涨45%、成交涨了100%。招商臻园的到访量增幅超过30%。有项目反馈，来访客户里明确说受新政影响的占了20%。

但网签数据没那么热。新政实施后前六天（8月8日到13日），北京二手房成交2450套，比前一周涨了8.6%，同比去年涨2%。新房成交451套，环比涨4.4%，同比降了22.1%。到访的人多了，带看的多了，但真正走完网签流程的还没跟上。从到访到认购再到网签，本身有时间差。

把时间拉长一点看，新政之前市场已经有了一些变化。北京市住建委的数据，2026年上半年二手住宅网签93583套，同比涨5.7%，是近五年同期最高。 1到7月累计成交10.76万套，同比涨6.2%。 7月虽然是传统淡季，回落到1.4万套，同比还是涨了9.8%。

供给端也在消化。 7月末，头部中介二手房挂牌量11.5万套，比1月末少了1.5万套，比去年高点降了22.6%。新增挂牌维持在1.6万套左右，没明显放量。新房这边，1到7月上市面积同比降了39%，可售面积759万平方米，同比下降21%，出清周期从3月的22.7个月降到7月的18.3个月。库存压力确实小了一些。

新政后那一周，土地市场也有动静。 8月11日到12日，北京集中出让5宗地，海淀四季青西冉地块拍了130轮，97.61亿成交，溢价14.1%；石景山苹果园地块溢价23.48%。当然也有地块底价成交，分化还在继续。

售楼处深夜不打烊是真的，到访量激增也是真的。但网签数据还比较平静，政策从“有人来看”到“有人来买”，中间还有一段路要走。