售楼处里有人排队看样板间，转到二手房门店，经纪人先拿出一叠挂牌记录。 同一天、同一座城市，新房和二手的感受不完全一样。
中指研究院10月1日公布9月百城数据，新建住宅均价17285元/平方米，环比涨0.17%，同比涨2.12%；二手住宅均价12452元/平方米，环比跌0.6%，同比跌6.94%。 二手房环比跌幅比8月扩大0.15个百分点，100个城市里只有3个环比上涨，97个下跌。
9月上海、北京、杭州、成都都有高品质新盘入市。 核心地段、改善户型、配套和物业完整的项目，去化明显好于远郊老项目。 百城新房均价上涨，很大程度来自这类高总价楼盘成交占比提高。 普通刚需盘、库存高的板块，优惠并没有撤掉。
一线新房9月环比涨0.38%，同比涨5.20%。 其中上海新房环比0.50%、北京0.29%、深圳0.05%、广州0.03%。 二线新房环比0.14%、同比1.86%，三四线代表城市新房环比仍跌0.10%。 看百城整体新房上涨，不等于身边所有新盘都涨价。
二手房是另一套逻辑。 9月一线二手环比跌0.42%，其中上海环比涨0.11%，由跌转涨；北京跌0.78%，同比跌8.94%。 二线二手环比跌0.70%、同比跌7.40%；三四线环比跌0.58%、同比跌6.77%。
单看城市榜单，9月二手环比上涨的是江阴0.19%、上海0.11%、德州0.08%。 下跌靠前的是温州1.29%、常州1.17%、南京1.13%；南京同比跌11.27%，厦门同比跌10.48%，北京同比跌8.94%，广州同比跌7.38%，成都跌6.55%，杭州跌6.84%。
同小区里，房龄新一点、楼层和采光好一点、装修省心的，挂牌周期会短一些。 房龄老、户型一般、业主急置换或有按揭压力的，经纪人大都会建议先调价。 9月重点城市二手房成交量同比还在增长，价格却继续下行，说明买家看房多、出价谨慎。
卖家挂价和成交价之间的差距，比均价数字更影响体感。 一套房最终成交，要看最近三个月同户型网签价，不看中介首页挂牌价。 挂牌时长超过同片区中位数的，议价空间通常更大。
8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局发布完善商品住房销售制度的通知，重点落在项目公司制、主办银行制、现房销售制。 一个项目确定一家主办银行，开发贷款、预售资金、现房销售资金逐步纳入项目账户管理；新出让地优先现房销售，现房项目在土地出让公告里公开相关信息。
9月各地细则陆续落地。 北京9月24日细则明确，8月28日后新公告地块优先现房；现房项目可取施工许可后收定金，不超过总房款1%；8月28日后拿预售证的项目，竣工备案后才能发个人按揭，含公积金贷款。 买房人开始还贷的时间往后移到了房子竣工备案后。
上海9月28日细则规定，8月28日后新发布出让公告的商品房，申请预售的单体建筑要完成主体结构封顶；预售资金全额、全过程监管，综合竣工验收后才解除。 现房销售定金一般不超过总房款3%，新签借款项目实行主办银行制，项目相关资金进主办银行账户。
广州9月30日细则对8月28日后出让、实行预售的项目，要求单体主体封顶；现房销售收定金须取得施工许可证。 北京、上海、广州都不是一刀切取消预售，而是把封顶、资金监管、竣工备案、现房优先逐条绑紧。
土地款也有调整空间。 上海新公告宅地首付款在出让合同30个自然日内缴纳，比例不低于50%，余款可延至一年，按规定程序决策后可再延长一年；北京余款可延长至两年内缴清。 对开发商是资金节奏变化，对买房人更直接的影响是：预售门槛提高后，期房交付风险会降一些。
查自己城市，不用只盯“全国跌6.94%”。 先看百城口径下本城二手环比和同比，再看同梯队：一线重点看核心区与外围区成交价差，二线重点看挂牌量和次新盘议价率，三四线重点看近半年同小区真实网签。
刚需看月供占收入比例、工作稳定度、小区交付年限，比看均价涨跌更实用。 改善换房先确认旧房能成交什么价，再去看新盘，不按售楼处人气定决策。 投资房重新算租金回报和空置成本，挂牌周期变长时，挂价要跟着同户型最近成交价走，不跟着当初买入价走。
政策执行后，新出让地块的期房会更接近“封顶才预售”，现房项目比例会慢慢提高。 买房人对比在售盘，可先问一句：土地是哪天公告的、是预售还是现房、资金监管银行是哪家、竣工备案时间是什么时候。 这几个信息比宣传册上的配套图更影响交房安全。
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