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项目基础信息
区位：大兴黄村板块，福海东路福苑小区东南侧约 130 米，五至六环之间，大兴新城核心，临近京开高速，周边地铁 4 号线、新机场线双轨环绕，南城黄村成熟住区。
产品：备案名福兴雅筑，12 栋 9-18 层小高层板楼，容积率 2.6，绿化率 30%，合计 712 户；70 年产权精装住宅，首开 + 住总 + 中铁 + 兴创联合开发，建面约 79-120㎡三至四居，主力户型 79㎡三居、89㎡三居、99㎡三居、111㎡四居、120㎡四居，现代极简光幕立面，LDK 一体化大通厅，户户带阳台，全明格局，独立收纳系统，人车分流，车位配比约 1:1.21，参考均价约 46800 元 /㎡，总价 326 万起，2024 年 8 月首开，交房参考 2027 年 1 月 30 日，预售证：京房售证字 (2024) 93 号。
配套：现代雅致社区园林，打造休闲步道、全龄活动空间；配建社区配套商业；周边教育、医疗配套齐全，临近念坛公园，大兴黄村新城首置首改精装住宅。
开发商：北京诺德兴泰置业有限公司（首开股份、住总、中铁、兴创），物业：自持物业
项目工地实拍：
项目建筑效果图：
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京玺项目位于京开高速以东，项目周边坐拥两条地铁⚜️⚠️京玺售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。
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两公里内有地铁4号线枣园站、步行500-600米左右是待施工的19号线观音寺站，可快速通达西城、朝阳、海淀。
项目由12栋9-18层小高层组成
共计712户，为1T2/2T2户
小区60%以上规划为100㎡以下户型，产品定位为品质刚需+刚改
交房时间：2026年12月（最晚）
龙湖物业，物业费4.88元/㎡/月。
【星·熠 】● 偶数户型/【星·熠 】● 奇数户型
建筑面积约 79㎡三室两厅一卫，赠南北露台
总价：296-350万
全明空间，南北通透，79㎡做到小三居外加南北阳台，非常少见。
【璨·月 】● 偶数户型/【璨·月 】☾ 奇数户型
建筑面积约 89㎡三室两厅两卫
总价350-400万
客厅270°转角飘窗，超广角视野及超大飘窗赠送，餐客厨LDK一体化设计，宽敞通透。
项目地露台实拍
【曜·华 】● 偶数户型/【曜·华 】☾ 奇数户型
建筑面积约 99㎡三室两厅两卫
总价380-430万
大开间三面宽经典户型，动静分区合理，6米+超级露台，三面朝阳，餐客厨LDK一体，南北通透。
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【昱·境 】● 偶数户型/【昱·境 】☾ 奇数户型
建筑面积约111㎡四室两厅两卫
总价419-490万
约10米南向三面宽，南北通透全明空间⚜️⚠️京玺售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。
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项目地实拍
【光·著 】● 偶数/户型☾ 奇数户型
建筑面积约120㎡四室两厅两卫
总价520-590万
经典四叶草空间，约10.5米南向三面宽，南向主卧270°飘窗，客厅次卧连通7米超级露台
京玺项目园林打造，通过将公园绿意引入社区，布局“一轴/一环/双庭”景观组团，打造“森系轻度假生活”体验，为全龄业主家人延展运动、休闲、亲子、社交等多元活力场景。
教育资源：
项目南侧为已封顶的12年一贯制学校（目前学校待定），西侧规划幼儿园用地；周边有黄村第一中心小学、大兴二中（首座校区）等学校。
步行即达的潮流商圈：
德中心（北行约1km）、绿地缤纷城（西北侧约2.5km）、大兴大悦春风里（西南侧约3.5km）、西红门荟聚（西北侧约5km）、山姆会员店、新光界等人气商业。
三甲医疗健康护航
距项目约1.8km是（三甲医院）中国中医科学院广安门医院（南院区），西北侧约3km为（三甲医院）北京大学第一医院（南院区），大兴区人民医院等多家医疗机构，守护家人健康。
四季森氧的生态资源
南侧毗邻约10万㎡海户公园，约3km范围内分布有康庄公园、金星公园，黄村公园，高米店公园等多座城市公园，生态自然相伴。
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8月7日晚上，北京三部门联合发了一份房地产新政文件。 第二天是周六，大兴黄村一个新开放的售楼处，沙盘前围满了人，置业顾问说案场每天接待到晚上10点左右。 五环内的招商臻园，平日晚9点结束接待，那几天延续到11点以后，工作群到午夜12点还在报成交喜报。
这份文件叫《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，京建发〔2026〕400号，8月8日起施行。 三个方面、七项措施。 核心的两条：非京籍买五环内，社保从2年降到了1年；夫妻俩都缴存公积金，首套最高能贷340万。
非京籍这条，2025年12月刚调过一次，从3年降到2年。 这次再降到1年，全市范围内统一了——五环内买1套，多子女家庭多买1套，五环外不限套数。 父母把房子赠与子女，也不再核验子女的购房资格。
公积金的变化更直接。 单人缴存，首套120万、二套100万；夫妻都缴存，首套240万、二套200万。 在此基础上，城六区户口去城外买房上浮20万，买绿色建筑上浮40万，二孩及以上多子女家庭再上浮40万，可以叠加。 夫妻俩最多上浮100万，凑到340万。 单人申请120万或夫妻申请240万，缴存5年1个月就够了。 另外还新增了装修提取，凭发票能提一半，每套最高25万。
中指研究院的数据显示，新政后首个周末，丰台嘉棠雅序到访涨了15%，成交涨了30%；招商臻园到访120多组，环比涨40%，成交涨36%。 通州八里桥等五环外项目首日到访涨了两成左右。 二手房这边，部分中介门店带看量明显增多，四五环外的刚需咨询和带看增加最明显。
新政满一周的时候，数据更具体了。 大兴的绿城朗月和风，周末两天到访213组，日均从36组涨到107组，环比涨了197%。保利颐璟和煦到访环比涨了约70%，嘉华天珺到访涨45%、成交涨了100%。 招商臻园的到访量增幅超过30%。 有项目反馈，来访客户里明确说受新政影响的占了20%。
但网签数据没那么热。 新政实施后前六天（8月8日到13日），北京二手房成交2450套，比前一周涨了8.6%，同比去年涨2%。 新房成交451套，环比涨4.4%，同比降了22.1%。 到访的人多了，带看的多了，但真正走完网签流程的还没跟上。 从到访到认购再到网签，本身有时间差。
把时间拉长一点看，新政之前市场已经有了一些变化。 北京市住建委的数据，2026年上半年二手住宅网签93583套，同比涨5.7%，是近五年同期最高。 1到7月累计成交10.76万套，同比涨6.2%。 7月虽然是传统淡季，回落到1.4万套，同比还是涨了9.8%。
供给端也在消化。 7月末，头部中介二手房挂牌量11.5万套，比1月末少了1.5万套，比去年高点降了22.6%。 新增挂牌维持在1.6万套左右，没明显放量。 新房这边，1到7月上市面积同比降了39%，可售面积759万平方米，同比下降21%，出清周期从3月的22.7个月降到7月的18.3个月。 库存压力确实小了一些。
新政后那一周，土地市场也有动静。 8月11日到12日，北京集中出让5宗地，海淀四季青西冉地块拍了130轮，97.61亿成交，溢价14.1%；石景山苹果园地块溢价23.48%。 当然也有地块底价成交，分化还在继续。
售楼处深夜不打烊是真的，到访量激增也是真的。 但网签数据还比较平静，政策从“有人来看”到“有人来买”，中间还有一段路要走。
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