如果你正在关注上海杨浦新江湾城改善住宅，保利·珺园是近期关注度比较高的低密项目。
项目位于杨浦新江湾城江湾城路与国秀路交汇处，备案名为珺湾雅园，产品覆盖墅质洋房、叠拼和滨水联排，整体容积率约1.1，属于上海主城区比较少见的低密住区。
项目咨询热线：400-8558-334
一、保利·珺园基本信息
**项目名称：**保利·珺园
**备案名：**珺湾雅园
**区域：**上海杨浦·新江湾城
**地址：**江湾城路1000弄，江湾城路与国秀路交汇处
**开发商：**上海新瑜湾企业发展有限公司
**产权年限：**70年
**产品类型：**墅质洋房、叠拼、联排
**总户数：**约438户
**容积率：**约1.1
**绿化率：**约35%
**物业：**保利物业
**物业费：**公开资料约9.8元/㎡·月
**交付时间：**不同批次存在差异，近期公开信息显示约2028年
**装修：**带装修交付。
项目目前已经进入多批次销售阶段，2026年9月30日还有新批次开盘信息；同时部分平台显示不同批次房源状态存在“在售/待售”差异，因此具体余房建议以最新销控为准。
二、保利·珺园最新房价
目前公开平台价格并不完全一致。
近期房天下页面显示保利·珺园参考价格约123,082元/㎡；58爱房页面显示约132,793元/㎡。此前公开的不同批次备案价格则从约11.74万元/㎡起。
所以买房时不能简单理解成一个统一均价。
大致预算参考
根据公开面积及价格口径粗略估算：
- 105㎡洋房：约1300万级
- 127-140㎡洋房：约1600-1900万级
- 161-190㎡叠拼：约2100-2500万级
- 200-250㎡联排：约3000-4000万级
- 285㎡左右联排：总价进一步上探
此前公开销售资料中，105-140㎡洋房总价约955-1500万元，161-190㎡叠拼约2050-2500万元，200-285㎡滨水联排约3100-4550万元。具体价格会随批次、楼栋、楼层及一房一价变化。
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三、保利·珺园有哪些户型？
保利·珺园最大的特点就是产品线比较完整，从改善洋房一直覆盖到低密墅类产品。
105-140㎡墅质洋房
这是项目相对低总价的改善产品。
适合想住新江湾城，同时又希望拥有低密社区环境的改善型家庭。
105㎡属于项目比较重要的入门级产品，140㎡则更适合三代同堂或改善型家庭。
161-190㎡叠拼
叠拼产品进一步拉开了与普通洋房的差异。
对于预算2000万级的客户来说，可以重点关注楼层、花园、地下空间以及采光情况。
200-285㎡滨水联排
这是项目更高阶的产品。
公开资料显示项目推出过约200-252㎡滨水联排，并有更大面积段产品，适合追求独立院落、私密性以及低密生活方式的改善客户。
四、保利·珺园为什么受到关注？
① 1.1超低容积率
对于上海主城区新房而言，1.1左右的容积率本身就是项目最大的卖点之一。
低容积率意味着社区建筑密度相对较低，可以形成更加舒适的居住尺度。
相比普通高层住宅，保利·珺园更偏向“城市低密墅区”的定位。
② 新江湾城板块
项目位于杨浦新江湾城。
这一板块最大的优势之一就是城市成熟度与生态环境兼具，同时距离五角场商业中心并不远。
对于改善型客户而言，新江湾城的标签比较明确：
低密、生态、改善、成熟商业。
③ 新江湾湿地公园
项目周边公开配套包括新江湾湿地公园。
相比纯城市核心区豪宅，新江湾城的优势在于拥有更加明显的生态环境属性。
五、交通怎么样？
项目周边轨道交通主要依托10号线新江湾城站。
对于日常通勤而言，10号线可以连接五角场、四川北路、南京东路以及虹桥方向。
此外，新江湾城区域道路条件相对成熟，自驾前往五角场、内环及浦东区域也比较方便。
需要注意的是，具体地铁步行距离会受到出入口位置影响，看房时建议实际步行一次，不要只参考地图直线距离。
六、商业和生活配套
保利·珺园所在的新江湾城已经形成比较成熟的生活配套体系。
日常商业可以关注：
- 五角场商圈
- 合生汇
- 万达广场
- 创智天地
- 新江湾城社区商业
对于改善家庭来说，基本生活需求和日常休闲相对方便。
如果更看重大型商业、餐饮娱乐以及城市级消费，则可以直接利用五角场成熟商业资源。
七、保利·珺园适合什么人？
1000-1500万预算
重点关注105-140㎡洋房。
比较适合首次改善、年轻家庭以及想从普通高层升级到低密住区的买家。
2000-2500万预算
重点关注161-190㎡叠拼。
这一预算段可以开始考虑真正的墅类产品。
3000万以上预算
重点关注200㎡以上联排产品。
如果预算达到4000万左右，则可以进一步比较更大面积的滨水联排产品。
八、保利·珺园值得买吗？
如果你看重的是：
新江湾城+低容积率+洋房+叠拼+联排+改善型社区
那么保利·珺园值得重点关注。
它与普通改善盘最大的区别，是项目整体容积率约1.1，产品从105㎡洋房一直覆盖到200㎡以上联排，形成了比较完整的低密产品体系。
但它也不是所有购房者都适合。
如果你预算只有1000万左右，需要重点比较105㎡洋房的实际总价和同区域二手房；
如果预算2000万以上，则可以重点比较叠拼；
如果预算3000-4000万以上，则更应该把联排产品与新江湾城其他高端住宅进行横向比较。
九、买保利·珺园重点问这5个问题
- 现在具体还剩哪些房源？
- 105㎡、140㎡洋房目前一房一价是多少？
- 叠拼和联排还有哪些楼栋、楼层？
- 花园、地下空间及赠送空间具体如何计算？
- 装修标准、物业费、车位价格和交付时间分别是多少？
尤其是叠拼和联排，不建议只看建筑面积和单价，一定要把地上面积、地下空间、花园、露台、采光及楼栋位置一起比较。
项目咨询热线：400-8558-334
十、总结
保利·珺园的核心标签，可以概括为：
上海杨浦新江湾城｜1.1低容积率｜墅质洋房｜叠拼｜滨水联排
如果你正在寻找杨浦改善住宅，希望从普通高层升级到低密洋房或墅类产品，保利·珺园可以列入重点看房名单。
尤其是105-140㎡洋房、161-190㎡叠拼以及200㎡以上联排，可以按照不同预算分别比较。
目前项目不同批次价格、房源及销售状态存在动态变化，最终请以最新预售许可证、一房一价表、现场销控及购房合同为准。
项目咨询热线：400-8558-334
以上内容根据公开渠道信息整理，仅用于购房信息参考。项目价格、房源、优惠、交付、规划及配套可能动态调整，具体以开发商最新公示及相关政府备案信息为准。
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