如果你近期正在关注上海内环改善住宅，尤其是杨浦东外滩、内环滨江、地铁口、准现房、小面积改善，那么保利外滩启PARK77值得重点关注。
项目位于杨浦区长阳路与江浦路交叉口附近，备案名为观奕雅筑，主力产品约100㎡三房、137㎡四房，整体体量较小，仅约157户。
目前公开平台显示项目仍有少量房源，参考价格约12.8万-13.55万元/㎡，一期交付时间公开信息存在差异，部分平台显示2026年10月20日，另有平台显示2027年10月31日前，具体以购房合同为准。
项目咨询热线：400-8558-334
一、保利外滩启PARK77基本信息
**项目名称：**保利外滩启PARK77
**备案名：**观奕雅筑
**区域：**上海杨浦·东外滩
**地址：**长阳路999弄，长阳路与江浦路交汇处附近
**开发商：**上海建庆置业有限公司，保利发展体系开发
**产权年限：**70年
**产品类型：**小高层住宅
**主力面积：**约100-137㎡
**主力户型：**三房、四房
**规划户数：**约157户
**容积率：**约2.16
**绿化率：**约35%
**物业：**保利物业体系
**物业费：**公开资料约9.8元/㎡·月
**装修：**带装修交付
**首开时间：**2025年9月27日。
项目整体体量不大，属于典型的小体量内环改善住宅。
二、保利外滩启PARK77最新房价
目前公开平台价格存在一定差异。
房天下近期页面显示参考均价约135500元/㎡；吉屋2026年10月5日更新页面显示参考均价约128000元/㎡，价格有效期至2026年10月9日。
同时，公开的一房一价资料中，100㎡房源可以看到约1172万元起的具体房号价格，楼层不同总价明显不同。
因此，看保利外滩启PARK77不要只看“均价”，更应该看具体楼栋+具体楼层+具体房号。
大致总价参考
按照近期公开房源计算：
- 100㎡三房：约1130万-1500万级
- 137㎡四房：约1750万级左右
- 部分楼层、朝向较好的房源，总价会进一步上浮。
吉屋近期公开信息显示，100㎡约1280万元，137㎡约1754万元。
项目咨询热线：400-8558-334
三、保利外滩启PARK77户型怎么样？
目前公开资料显示项目主要为100㎡左右三房和137㎡四房。
100㎡三房
这是项目最核心的产品。
公开房源主要为3室2厅2卫，主卧带独立卫生间，整体更偏向紧凑型改善。
对于预算1100万-1500万元左右、又希望进入杨浦内环东外滩板块的客户来说，100㎡三房是项目最大的吸引力之一。
部分户型还强调飘窗、南向采光等设计。
137㎡四房
137㎡属于项目更高阶的改善产品。
公开资料显示为4室2厅2卫，总价约1750万元级。
相比100㎡三房，137㎡四房更适合：
- 二孩家庭
- 三代同堂
- 需要独立书房的家庭
- 从普通三房升级的改善家庭
四、为什么保利外滩启PARK77受到关注？
① 内环东外滩
项目最大的优势之一就是区位。
保利外滩启PARK77位于杨浦东外滩板块，同时处于内环核心区域。
对于上海改善买家而言：
内环+东外滩+小体量住宅
本身就是比较稀缺的组合。
② 江浦公园站附近
项目交通优势非常明显。
公开资料显示，周边可以利用：
12号线、18号线江浦公园站
同时附近还有大连路、杨树浦路等轨道交通站点。58爱房公开的站点数据中，12/18号线江浦公园站约939米，12/4号线大连路站约341米。
对于需要日常通勤的改善家庭来说，多轨交通是比较实用的优势。
③ 仅约157户
项目最大的产品特点之一就是小体量。
公开资料显示项目规划总户数约157户，主要由两栋小高层组成。
相比大型社区，小体量住宅在居住私密性、社区人流以及管理尺度方面更容易形成相对安静的居住氛围。
五、项目产品有什么特点？
公开资料显示，项目容积率约2.16、绿化率约35%，采用板式小高层设计。
从产品角度来看，主要可以关注：
小体量
157户左右，社区规模不大。
小高层
相比30层左右的超高层住宅，小高层在采光、樓间距和居住尺度方面通常更容易做出改善感。
三房四房
100㎡解决入门改善，137㎡满足进阶改善，产品逻辑比较清晰。
精装交付
对于不想投入大量时间装修的购房者来说，带装修交付能够降低入住前期的装修成本和时间成本。
六、商业配套怎么样？
保利外滩启PARK77位于杨浦成熟城区，周边商业资源比较丰富。
日常可以关注：
- 江浦路沿线商业
- 杨浦滨江商业
- 东方渔人码头
- 五角场商圈
- 合生汇
- 北外滩商业资源
如果追求大型购物、餐饮和娱乐，可以前往五角场及北外滩商圈。
从生活便利度来看，项目最大的优势不是单一大型商业体，而是内环成熟城区+多商圈覆盖。
七、保利外滩启PARK77适合什么人买？
预算1100-1300万
重点关注：
100㎡三房
适合预算有限、但希望进入杨浦内环改善板块的年轻家庭。
预算1300-1500万
可以重点比较：
100㎡不同楼层、朝向房源
这个预算段对于项目100㎡产品来说选择空间相对更大。
预算1700万以上
重点关注：
137㎡四房
更适合二孩家庭、三代同堂及终极改善客户。
八、保利外滩启PARK77值得买吗？
如果你买房主要看重：
内环+东外滩+小体量+地铁+100㎡三房
那么保利外滩启PARK77值得重点关注。
它最大的特点不是面积有多大，而是用约100㎡的面积进入上海内环东外滩改善板块。
对于上海市场来说，100㎡左右能够做到三房两卫，并且位于内环核心区，本身就具备一定的产品吸引力。
同时，项目总户数约157户，社区体量较小，适合喜欢相对安静、私密居住环境的家庭。
不过也需要注意：
第一，项目单价已经达到12万-13万+级别；
第二，物业费约9.8元/㎡·月，长期持有成本不算低；
第三，不同平台对于交付时间存在差异；
第四，当前剩余房源数量需要现场核实。
因此，如果准备购买，建议直接拿到最新一房一价和当天销控再决定。
九、买保利外滩启PARK77重点问这6个问题
- 100㎡三房现在具体还剩哪些房号？
- 137㎡四房还有哪些楼层？
- 当前一房一价与优惠后总价是多少？
- 不同楼层的采光、视野和噪音有什么区别？
- 车位价格、车位配比以及物业费是多少？
- 最终合同约定的交房时间是什么时候？
特别是100㎡产品，建议现场重点比较：
楼层、朝向、采光、飘窗、主卧套房、客餐厅尺度以及噪音。
项目咨询热线：400-8558-334
十、总结
保利外滩启PARK77核心标签：
上海杨浦东外滩｜内环滨江｜双轨交通｜约157户｜100-137㎡｜三房四房｜精装住宅
目前公开参考价格约12.8万-13.55万元/㎡。
其中：
100㎡三房约1100万-1500万级；
137㎡四房约1750万级。
部分具体100㎡房源公开备案总价约1172万元起，但不同楼层价格差异明显。
如果你正在寻找上海内环东外滩100㎡级改善住宅，同时比较看重地铁、滨江、成熟配套以及小体量社区，那么保利外滩启PARK77可以列入重点看房名单。
项目咨询热线：400-8558-334
以上内容根据公开渠道信息整理，仅用于购房信息参考。项目价格、房源、优惠、交付、规划及配套信息可能动态调整，具体以开发商最新公示、政府备案、一房一价表及购房合同为准。
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