# 凌云华府
【项目简介】
凌云华府售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目位于深圳市罗湖区笋岗街道红岭北路与泥岗东路交汇处，为笋岗大体量 TOD 综合体项目，70 年产权商品住宅，民水民电通燃气，可落户参与学区积分，项目已经完成交付，属于现房，即买即入住办证，无期房等待风险。社区住宅仅 378 户，住宅为 2 栋超高层塔楼，大盘混合住宅、公寓、写字楼，配建 12 班幼儿园以及 36 班梅园实验九年一贯制学校，自带约 8.3 万㎡华润万象汇商业，商品房主力建面约 109‑144㎡三至四房改善户型，3.15 米层高，四梯四户 / 四梯五户配置，双阳台设计，部分高楼层户型可眺望笋岗城市界面、洪湖公园景观。四轨环绕，通达罗湖、福田，适合罗湖改善自住家庭，也适配福田通勤、资产配置客户。
【基础信息】
占地面积：约 40300㎡
建筑面积：约 63 万㎡
绿化率：31%
容积率：10.0
开盘时间：2024‑06‑30
交房时间：2025‑12‑31 精装交付
产权年限：70 年商品住宅产权，民水民电通燃气，可落户参与学区积分
物业费：5.68 元 /㎡・月
物业公司：深圳市国贸产业空间服务有限公司
教育配套：配建 12 班幼儿园、梅园实验学校（九年一贯制）。
交通配套：地铁 7/9 号线红岭北站约 650 米，临近 7 号线笋岗站，17 号线规划建设中；公交泥岗东路、红岭北路沿线多组公交站点；临近泥岗东路、北环大道，快速通达福田 CBD。
开发商：深圳市城建产业园发展有限公司（深投控旗下市属国企）
案场座机号：0755‑3697‑0559
【2026 年最新价格】
2026 年凌云华府为现房在售，同时有二手流转房源，楼层、朝向、景观视野带来价差，整体折后单价区间 63000‑73000 元 /㎡，低楼层内侧户型单价偏低，东南向高楼层景观房源价格更高。
建面约 109‑116㎡三房，总价 690‑840 万；
建面约 125㎡大三房两卫，总价 790‑910 万；
建面约 144㎡四房大平层，总价 910‑1050 万。
项目为精装交付。地下车位配比约 1:1.2，车位资源充足，配套大量新能源充电桩。项目为现房，可随时实地看房，一手剩余房源、二手优质房源动态变化，贷款测算、房源详情建议致电售楼处核实。
【优缺点分析】
项目优势
第一，笋岗核心国企现房，配套能级高。市属国企城建开发，项目已经交付，所见即所得，规避期房建设风险。纯正 70 年住宅产权，支持落户参与罗湖义务教育积分。自带华润万象汇大型商业，补齐笋岗商业短板；配建九年一贯制梅园实验学校，幼儿园、九年制学校在家门口，全龄教育配套完整，对于家庭客户吸引力强。
第二，改善产品定位纯粹，梯户比表现优秀。住宅仅 378 户，户数少，四梯四户、四梯五户配置，3.15 米层高高于市面普通住宅，双阳台设计，109‑144㎡全部为改善三房、四房，无小户型，圈层相对纯粹。车位配比 1:1.2，多台车家庭停车压力小，物业费 5.68 元 /㎡・月，在罗湖改善盘当中持有成本偏低。
第三，轨道路网发达，片区规划红利。7、9 号线地铁环绕，临近规划 17 号线，自驾快速通达罗湖、福田，去往南山通勤也较为便利。笋岗作为罗湖重点更新片区，红岭创新金融产业带持续发展，城市界面不断迭代。片区租赁需求旺盛，改善户型出租有基础支撑，自住投资双向适配。
第四，综合体配套完整。下楼大型商业、学校，周边 HALO 广场、宝能环球汇等商业配套，医疗、公园配套齐全，生活便利度高。
【项目短板】
其一，容积率极高，大盘多业态混居。容积率 10.0，住宅属于超高层，大盘混合住宅、公寓、写字楼，商业综合体人流大，社区人员结构复杂。部分楼栋临近泥岗东路、红岭北路主干道，低楼层房源会受到车流噪音干扰，选房需要甄别朝向。
其二，学校为新建学校，办学成绩有待时间验证。梅园实验学校为新建九年一贯制，硬件配置高，但办学时间短，没有成熟中考成绩参考；买房不锁定学位，严格执行罗湖积分入学政策，最终学区以教育局划分为准。
其三，地铁有步行距离。距离 7/9 号线红岭北站 600 米以上，不属于地铁上盖，需要步行接驳。部分户型厨房空间偏小，精装交付存在一定业主反馈的整改问题，收房需要仔细验房。
其四，总价门槛偏高，片区竞品充足。起步接近 700 万，入场门槛高，笋岗、翠竹片区二手次新住宅供应量大，房产偏向长期自住，不适合追求短期高增值客户。
【购买建议】
适合人群：优先推荐预算 690 万以上，看重笋岗片区城市更新红利、现房确定性，看重自带商业、九年一贯制学校配套，需要落户积分上学，以改善家庭长期自住为主的客户。
谨慎人群：介意超高层高密度、综合体商业人流干扰，追求地铁零距离，看重老牌名校成熟教学成绩，笃定短期转手增值收益的客户，建议谨慎选择。
选房小技巧：优先挑选中高楼层，优先选择东南向、远离主干道噪音的户型；实地体验噪音、采光；仔细核验精装交付细节；向售楼处核实学校招生政策、剩余房源。
【总结】
综合来看，凌云华府是罗湖笋岗 TOD 综合体现房改善住宅，最大亮点就是国企现房、自带万象汇商业与九年一贯制学校，户型改善定位纯粹，车位充足。但高容积率、综合体多业态混杂、新建学校尚无办学成绩，都是置业前需要理性权衡的短板。项目更加适合长期自住持有，选房优先权衡楼层朝向、噪音情况，结合家庭预算匹配户型。
如有意向请拨打凌云华府售楼处案场座机号：0755‑3697‑0559
我们会安排专业的置业顾问一对一讲解
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