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一、项目档案：龙华商业中心旧改大盘
维度
信息
位置
龙华街道，建设路与人民路交汇处西南侧（壹方天地旁）
开发商
深圳市鸿耀泰实业有限公司
参考均价
3栋折后约3.95万/㎡（首批5.72万）
主力户型
65㎡ 2房 / 82-89㎡ 3房 / 96-163㎡ 3-4房
总套数
首批861套+3栋217套
容积率
8.81（极高）
楼栋
4栋56层+2栋41-59层超高层
车位比
1:1.25（2717个）
得房率
81%-88%（含赠送）
交付
2027年9月精装交付
项目隶属龙华商业中心城市更新单元北片区，总建面约38.88万㎡，集住宅、办公、商业于一体。容积率高达8.81，56-59层超高层，居住密度很大。开发商鸿耀泰实业为本地开发商，品牌力相对较弱。
二、户型解析：65-163㎡全覆盖
3栋小户型（217套，抢购主力）：65㎡ 2房折后约240万起，82㎡ 3房约300-340万，89㎡ 3房约340-380万。65㎡两房单价低至3.6万/㎡——在龙华中心区、紧邻壹方天地、地铁400米的位置，这个价格具有极强杀伤力。
首批大户型（861套）：96-163㎡三至四房，面向改善家庭。约90%户型朝南，铝板+玻璃幕墙外立面，三层中空夹胶LOW-E玻璃。
得房率注意：81%-88%低于新规项目~100%，但折后3.95万/㎡比周边新规项目便宜1-2万，得房率劣势在价格优势前仍可接受。
三、地铁交通：4号线400米+25号线（规划）200米
交通
地铁4号线龙华站
约400米，步行5-6分钟
到深圳北站
3站
到福田CBD
6站
25号线景龙站（规划）
约200米，未来双地铁
四、商业配套：龙华天花板级别
商业
距离
鸿荣源壹方天地
紧邻（步行1-2分钟）
山姆会员店
约500米
Costco华南首店
约1公里
壹方天地紧邻、山姆500米、Costco 1公里——这个商业配套在龙华新盘中几乎没有对手。
五、学校教育：全龄段规划
教育
幼儿园
自带9班制幼儿园
中小学
龙华第二实验学校华美校区（规划，九年一贯制）
高中
附近规划18班高中
全龄段教育资源有规划保障，但部分学校仍在建设/规划中，存在兑现周期。学区以入学当年教育局划片为准。
六、价格分析：降幅超38%，击穿底价
阶段
均价
首批备案（2025.7）
6.46万/㎡
首批折后
5.72万/㎡（去化仅15%）
3栋折后（2026.4）
3.95万/㎡（降幅超38%）
3.95万/㎡在龙华中心区具有绝对竞争力，低于周边二手房。折算得房率后实际使用单价约4.65万/㎡，仍低于联发新澍雅居（6.13万）和深业上宸瑞府（5万）。
七、优点总结
- 龙华中心区核心地段
- ：壹方天地旁，地段无可挑剔
- 商业配套龙华天花板
- ：紧邻壹方天地，500米山姆，1公里Costco
- 地铁4号线400米
- ：3站深圳北，6站福田，规划25号线200米
- 价格击穿底价
- ：3.95万/㎡，降幅38%，低于周边二手房
- 车位比1:1.25
- ：超高层中车位配比优秀
- 户型选择丰富
- ：65-163㎡二至四房全覆盖
- 全龄段教育规划
- ：幼儿园+龙华第二实验学校+规划高中
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