同样在深圳，有的小区房源挂出来几天就谈价、快速成交，有的挂盘一年半载只有零星带看；同个片区，一条大道两边单价能差出一大截。
过去行情好的时候，大家闭眼买，老破小远郊盘都能跟涨，圈层矛盾被房价掩盖。
现在不一样了，普涨时代结束，市场进入高度分化，“鄙视链”也越来越明显。
01
板块“鄙视链”
第一梯队，深圳湾、华侨城、香蜜湖豪宅区。
这里的房子已经和“住”没什么关系了，它是资产配置工具。深圳湾1号·瑞公馆的海景复式单价突破30万/平，信悦湾备案均价20~24.4万/平，首次开盘两小时销售额破百亿。买这里的人，非富即贵。
第二梯队，深超总、红树湾、科技园、后海、蛇口、前海宝中。
今年入市的几个豪宅项目，备案均价在14万到18.5万之间，科技新贵的购买力正在重塑这个梯队——中海安缇雅苑72套大平层开盘即售罄，购房者中约两成来自科技互联网行业。
再往下，西丽大学城、南山中心、碧海、红山、福田中心等，是中产改善的阵地，配套成熟、通勤可控。光明、龙岗这些区域，是大多数深漂的落脚点。
最下游是远郊和缺配套板块。坪山、大鹏、部分龙岗边角、盐田非核心盘，典型问题是“三缺”：缺地铁直达、缺强产业、缺人口持续导入。
克而瑞口径下，截至8月坪山商品住宅去化约60.8个月、大鹏约77.3个月，远超12个月健康线；这类房源即使降价，也未必能有所起色。
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02
产品“鄙视链”
今年8月，南山区二手房均价9.1万/㎡全市最高，但科技园次新如华润城、大冲次新，与周边二三十年老社区，总价段和接盘人群完全不同。
福田内部，香蜜湖、中心区、景田、梅林也按学区、房龄、物业再分层。
现在的产品排序大致是：
核心区老钱/新贵认可度高的豪宅＞同区品质次新＞强学区房＞近地铁低总价小户型＞远郊新盘（配套未兑现）
同小区里，优秀户型、南向、看园林、海景 ＞ 非主流户型、临街、靠高架桥、道路噪音。
深圳房产市场，正从“价格优先”转向“品质优先”：次新品质小区、核心片区大户型改善房去化更快；楼龄老、物业弱、配套不足的房源，往往需要更大幅度的让价。
也就是说，老破小如果有顶级学区、近地铁、总价可控，依然有刚需接盘；老破大则最尴尬，由于总价不低、产品旧、改造成本高，改善群体宁愿加点钱买次新。
03
房产分化的本质
杨超越说过一句很经典的话：
“背着大包小包乘坐长途汽车来到的上海，和精致妆容拎着小皮箱从国际航站楼来到的上海，不是一个上海 。”
深圳同理，全世界的大城市也都一样。
楼市之所以越来越分化，本质上是购买力把房子分成了三六九等。
南山的定位是科技创新和金融中心，福田是行政和金融中心，这里聚集了全市最高薪的购买力。
宝中承接前海规划红利和南山外溢需求，房价直逼南山。龙华、光明、龙岗、坪山，各有产业但高度依赖市中心购买力外溢。
产业层次决定收入水平，收入水平决定房价天花板。而随着楼市进入存量时代，人们对住房改善的要求越来越高，品质、物业、楼龄对房价的影响也会越来越强。
如果你预算有限，选一个地铁通勤可控、配套在兑现中的潜力板块，比硬挤核心区的老破小要实在得多。如果你手里有核心区优质资产，拿稳了，未来它的稀缺性只会更强。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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