中国房价过去近40年经历了从萌芽、快速上涨到高位调整的完整周期。以1998年为100计算，2026年为613，约6.13倍。1988至1998年属于萌芽和起步阶段，住房商品化、住房制度改革以及1998年的市场化启动让全国住宅市场逐渐形成。1998至2003年进入发展期，年均涨幅提高到16.5%，5年累计约125%。
2003年房地产被明确为支柱产业，2003至2015年是涨幅最明显的阶段，年均上涨17.1%，累计约830%。2008年刺激政策推出后，市场又出现快速反弹。2015年后，棚改货币化与流动性释放推动市场再次上行，2019年调控加强，到2021年全国指数阶段性升至约800。2021年之后方向发生变化，到2026年指数回落到约500附近，这一阶段年均约-4.4%，累计约-16%。
把这40年压缩来看，可以分成六段：萌芽、起步、发展、快速上升、高位以及2021年后的调整。所以这40年最重要的不是一个涨幅数字，而是房价从长期扩张周期进入了新的调整阶段。
日本房价过去70年最惊人的不是上涨，而是经历了几十年的泡沫破裂和修复。以1955年为100，到2026年指数约570，长期累计仍达到约5倍。1955至1985年，日本经历战后复兴和稳步上涨，城市化、基础设施建设和土地金融化让房价趋势逐渐加速。真正的疯狂从1985年开始，广场协议后日元升值、降息和信贷扩张推动大量资金进入房地产，短短几年房价快速冲高。
到1990年前后，全国指数一度达到约1500，进入泡沫顶峰。泡沫最疯狂的时候，甚至出现了“东京一块地可以买下整个美国加州”这样的时代性说法。1991年泡沫破裂，方向彻底反转，地价下跌与银行不良债权相互强化，日本房地产进入长期下行。进入2000年代，所谓失去的十年继续延长，经济长期停滞，房价也没有快速回到泡沫前水平。
2013年后，大规模宽松推动市场逐渐修复，但复苏明显分化，东京核心区走强，部分地方城市仍面对人口减少压力。70年可以压缩成6段：战后复兴稳步上涨、泡沫狂热、泡沫破裂、长期调整以及之后的分化复苏。日本留下的历史经验是，泡沫可以在几年内形成，但资产价格的修复却可能持续几十年。
美国房价过去50年整体趋势一直向上，但中间也经历过泡沫、金融危机以及一次很深的调整。以1980年3月为100，到2026年指数已经达到713左右，累计约7.13倍。前20多年其实更像慢牛，1981年高利率一度压制住房需求，但长期房价趋势仍然在缓慢抬升。真正的加速从1997年后开始，低利率和信贷扩张推动房价快速上行，到2006年美国房地产泡沫进入顶点。
但真正的转折来了，2006年之后房价开始下行，2008年次贷危机全面爆发，房价持续调整，直到2012年前后才形成阶段性底部。2012年见底后，低利率、量化宽松和经济复苏重新推动房价上行，美国住房市场进入新一轮扩张。有意思的是，2020年超低利率和疫情后的住房需求又把上涨速度推高。
2022年激进加息之后，市场明显降温，但这一次和2008年不同，高利率压低了成交和需求，却没有引发同样级别的房价崩塌，之后价格又重新向上。如果把50年压缩来看，可以分成高通胀、平稳扩张、泡沫上行、危机调整以及2012年后的复苏与重新定价。所以美国房价50年的主线很清楚：长期趋势向上，但中间也完整经历过泡沫形成、破裂和重新复苏。那么问题来了，我们现在处于什么阶段呢？
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