同志们，你们还打算买房吗？如果你现在要买一套房，你首先考虑的因素是什么？是看这个地方未来能不能涨，还是说住得舒不舒服？或者说你现在正在住着的这套房子，当初买的时候是刚需还是投资？
说实话，我在杭州这么多年了，其实还没有买一套属于自己的房子，现在也还在租房住。之前我在北京生活的时候，其实也是租房，可能我自己这么多年已经习惯这种生活模式了。我之前也和大家聊过关于公积金的事，但这两天关于住房和公积金接连又出了几个大政策，我觉得很有必要好好来和大家聊一聊，因为这些政策加在一起，可能正在改变我们对房子这件事的根本认知。
先来分享两件大事。第一件是在9月18日，国新办开了一场发布会，专门讲了十五五期间房地产要怎么搞。住建部副部长陈少旺说了四个关键词：安全、舒适、绿色、智慧，从14个方面提高了住房的品质要求。这里面有几条是和我们老百姓有直接关联的，我来给大家念一下。
第一条，新建住宅的层高从以前的2.8米提高到不低于3米。听起来好像只多了20厘米，但如果你真的住进去就会发现，如果是以前2.8米的层高，再加上吊顶和地板，走进去其实感觉挺压抑的。但如果换成3米，就敞亮多了，装一个中央空调、吊个顶，空间依然富裕。这就是国家把不能盖憋屈房子写进了强制性标准。
第二条是电梯设置的门槛从7层降到了4层。这个变化影响非常大，以前五六层的老楼，我自己拎点重物都感觉爬楼能爬到腿软，更不要说腿脚不方便的老年人或者推婴儿车的妈妈了。这么一改，四层楼也能装电梯了，再也不用望楼兴叹了。
第三条要求是阳台护栏的高度从不低于1.05米提高到1.2米。这一条估计家里有小孩的都能秒懂，高出15厘米，安全系数真是高了一大截。还有隔音性能提升了11.1%，这对于我这种睡觉很轻的人来说真的太有意义了，救命了同志们。
还有一些更细节的变化，比如每套住宅都要有满足日照标准的房间，电梯里和公共空间都必须要有手机信号，卫生间也要预留安装扶手的条件，每一个单元至少要有一个无障碍出入口，甚至连南方的房子，夏热冬冷地区也要有供暖设施或预留安装位置。同志们，以上这些可不是建议，它是国家标准，从2025年5月1日起正式实行的新版住宅项目规范，要求不达到这些标准就不允许盖。一句话总结就是，以后的新房子层高更高了，电梯更多了，更安全了，也更舒服了。
与此同时，还有一个非常重要的信号，就是房地产发展新模式的基础性制度也已经全部出台了，主要有三个：项目公司制、主办银行制和现房销售制。项目公司制就是一个项目对应一家公司，总公司不能再随便挪用项目的钱。主办银行制就是一个项目要绑定一家银行，钱从哪来到哪去，全程盯着。现房销售制非常好理解，也非常关键，就是以后的新项目优先现房销售，所见即所得，一手交钱一手交房。这三样东西加在一起，意味着过去那种高负债、高杠杆、高周转的玩法从制度上被彻底终结了。
说完第一件大事，我们再来看第二件大事。9月20日，修改后的住房公积金管理条例正式施行，这是1999年颁布以来的第三次修订，也是变化最大的一次。主要变化在四个方面。第一，提取范围从6项扩大到9项。以前公积金只能买房还贷款，退休了才能提，而现在装修可以提，物业费可以提，租房也不再要求超出家庭工资收入规定比例这个门槛。简单来说，从只有买房才能用变成了租购修养全周期都可以用。
第二个主要变化是灵活就业人员可以自愿缴纳公积金了。如果你是个体户、自由职业者、非全日制用工，以前没有资格缴纳公积金，但现在可以了。全国已有36个试点城市，吸纳了超过100万灵活就业人员参保。第三点是公积金可以全国通办了，缴存记录互信互认，异地贷款转移接续都变得更加方便。比如以后我要从杭州搬家到其他城市，转移公积金就不用再跑断腿了。第四个变化是公积金贷款的投资范围变大了，从只能买国债扩展到可以买政策性金融债，增值收益也可以用来建公租房了。
这两个大政策，一个是给房子定下了好坏的底线标准，一个是给老百姓的住房消费松了绑。放在一起看，这个方向其实就很清楚，就是要让房子回归居住的本质。其实中国房地产这些年的变化，本质上都是中国发展模式变化的一个缩影。
还记得最早的时候，1949年到1998年，将近50年的时间里，城里人住房都是靠分配，国家出钱盖房，单位分配给你，你每个月交几分钱一平米的租金就可以了。听起来感觉挺好，但结果到了1978年，全国城镇人均住房面积只有6.7平方米，缺房户有869万户，将近一半的城镇家庭都没有一个像样的房子可以住。三代人挤一间筒子楼，没有独立厨房，没有独立卫生间，这就是那个年代的日常。
为什么会出现这种情况？因为收来的租金低到连维修费都不够。北京前三门新建的高层住宅，一年的房租收入是50万，而电梯运行费和维修费就要75万。盖得越多赔得越多，国家自然也没有动力和能力继续盖了。转折点出现在1998年，那一年国务院发文全面停止福利分房，实行住房分配货币化，商品房时代正式开启。
之后发生了什么，我想大家都知道，房地产一路狂飙。2003年，国务院明确房地产业是国民经济的支柱产业，王健林、许家印们登上了历史舞台。许家印1996年在广州注册恒大，靠高负债、高杠杆、高周转的三高模式，20年间从广州扩张到全国234个城市、798个项目，年销售额从303亿飙升到7232亿。
土地财政也成为了地方政府的命脉。1994年分税制改革之后，中央财政收入占比从22%一步跳到56%，但大量支出责任还是留在地方，那要怎么办？卖地。高地价推高房价，房价上涨刺激土地需求，自我强化的循环赚了20多年。小口径土地财政占地方财政收入的比例在2020年达到了44.3%的峰值。城镇化率也随之一路飙升，从1949年的10.64%到2025年的67.89%，城镇人均住房面积从6.7平方米涨到了超过40平方米，住房总量问题基本解决了。
但同时代价也在积累。房价涨得太猛，居民杠杆率飙升，国民经济脱实向虚。2016年底，中央第一次提出房子是用来住的，不是用来炒的，但结果却是限购限贷反而刺激了房企用更高的杠杆去对冲，房价继续上行。房地产行业形成了金融风险最大的那头灰犀牛。2020年，三道红线出台，卡住了房企的融资咽喉。2021年，恒大爆雷，负债2.44万亿，当年亏损6862亿，刷新了中国企业年度亏损纪录。接着就是融创、碧桂园、华夏幸福接连出事，连喊活下去的万科都差点没有挺过去。2026年8月20日，许家印被判无期徒刑，没收全部个人财产，一个时代的句号画在了法庭上。
回头看看这段历史，房地产完成了它的历史使命，它把中国从一个城镇化率不到11%的农业国家变成了67.89%的城镇国家。但它也变得越来越臃肿，越来越像一个金融游戏，而不是一个居住保障。现在中国经济正在从劳动力密集型、从城市化带来的规模红利转向科技创新、新质生产力，房地产不可能再当那个发动机了，它需要回到它应该在的位置。回想这两年的变化，其实比很多人想象的要深刻。先来看看这个数据，二手房交易占比从2020年的27%飙到了2026年前8个月的52%，超过50%，意味着中国房地产正式进入存量时代，大家不再疯狂买新房子，而是在现有房子里做选择。
再看看政策这边，全国首套房首付比例降到15%，历史最低；5年期以上LPR降到3.5%；一线城市首套房贷利率大概在3.05%左右。广州全面取消限购，北京、上海、深圳大幅松动，像北京五环外非京籍社保满一年就不限套数了。但最让我觉得有意思的是各地在保障性住房上的动作。比如我所在的杭州，搞了一个人才专项租赁住房，47个项目、2.86万套房源，覆盖10个区，门槛不高，大专学历就可以申请，租金是市场评估价的七折左右。高层次人才折扣更大，AB类人才甚至可以直接免租金，CD类是两折，E类是四折。
我们拿杭州的某公寓举例，1469套房源，出租率常年维持在98.5%，几乎满租，一居室月租才2170块，就在城东新城那个地段，距离地铁站也就四五百米。隔壁商品房同等大小的租金至少翻了一倍，而且租客的子女还可以就近入学。今年9月，这个项目打包发了一个REITs，总规模9.15亿，年分配率3.75%，比买商品房的租售比高了一倍多。
还有北京今年面向大学毕业生专项配租了6800套公寓，其中部分项目两分钟就被抢空了。深圳给青年人才提供租金六折的过渡性住房，每月1250块的安居补贴。成都更猛，A类人才直接免租，F类有五成补贴。上海要求可能高一点，得是双一流或世界前500强高校毕业才有补贴，月租也大部分在2000到3000块。
这些政策放在五年之前真是不可想象，那时大家想的都是怎么多买几套，怎么上杠杆，怎么抢到就是赚到。但现在不一样了，国家在给你铺路，不用非得买房，租房也能住得体面，也有尊严。公积金的改革也是同样的逻辑。说完新方向，再说说存量。
现在中国有大量建于1980年到2000年间的老旧住宅，总面积大约80亿平方米，还住着大约2亿人。这些房子没有电梯，管线老化，保温差，停车难，有的还存在安全隐患。十四五期间，全国改造了24万多个城镇老旧小区，惠及1.1亿人，加装了12.9万部电梯，更新了31万公里的水电汽热管线，增设了340万个停车位、102万个充电桩。
十五五更进一步，计划再改造11.5万个老旧小区，更新加装57.5万台电梯，地下管网改造大约77万公里，光是地下综合管廊的投资规模就超过5万亿元。同时，适老化改造也在同步推进。全国60岁以上老人已经超过3.1亿，90%倾向于居家养老。十四五完成了224万户特殊困难老年人家庭的居家适老化改造，5.6万个小区实施了适老化和无障碍改造。2025年中央财政拨了34.8亿元专项用于此事。
聊了一大圈，再回到最开始的问题：现在你如果要买房，会优先考虑什么因素？我猜大家的答案已经和十年前很不一样了。十年前大家想的是买了就能涨，而现在逻辑已经变了。二手房交易占比超过新房，现房销售逐步推行，首付和利率都在历史低位。政策的方向不是让房子更贵，而是让房子更好。
好房子这三个字正在取代多买房成为新的共识。层高更高、电梯更方便、隔音更好、适老化设计、智能安防，这些才是接下来衡量一套房子到底值不值得买的标准。而且你也不一定非得买，人才公寓、公租房、保障性租赁住房越来越多的选择就摆在那里，租购并举不再是一句口号，而是正在落地的制度。
最后说回我自己，我这么多年无论在北京还是在杭州，都感觉租房住得挺好的。不是说买不起才不买，而是现在的选择比以前多多了，我们可以更加从容地去做出这个决定，不用被不买就亏了的恐惧推着走，也不用对着图纸赌一个未知的交付。这些年我看见的是这个时代正在从有没有走向好不好，从抢着买走向安心住。这可能才是房子这件事这么多年来最大的变化。生活多少有点不如意，但也不要忘了夸一夸自己。
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