项目属于旧改大盘一期，但商品房房源不是回迁房，小区里面配建大量保障房，投资属性偏弱，更适合自住。
1、是不是回迁房？
项目是黄田金碧片区城市更新单元一期02地块，属于旧改项目，但对外售卖的4栋是商品房，不是回迁房。
- 总户数1675户：商品房775户，保障房900户，保障房占比约53.7%，占比超过一半
- 楼栋划分：1/2/3/5栋=商品房；6、7栋=保障性住房，保障房独立楼栋、独立出入口，但园林、配套共用
- 回迁安置房源不在本地块，安置在旧改其他地块；本小区内只有商品房+政府配建保障房，没有回迁户。
⚠️购房关键点：高占比保障房社区，会影响后期二手房流动性、溢价空间。
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2、开发商介绍
开发主体：深圳市宏发房地产开发有限公司（宏发集团），深圳本土老牌房企，深耕宝安、光明，业内有“旧改能手”称号。
- 企业背景：90年代起家，本土民营房企，专注城市更新+住宅+商业综合体开发，极少跨城市拿地，资金稳健，过往交付项目基本按期交付，烂尾风险低。
- 代表作：宏发万悦山、宏发世纪城、宏发前城，运营多个大仟里商业，自带商业运营经验。
- 物业：宏发自有物业（宏发物业），一级物业资质，在宝安片区管理大量小区。
- 本大盘：黄田金碧片区是74万方连片旧改TOD，天宸云境府是首发一期，后续还有天宸山境府等组团，规划有商业、学校等配套。
3、投资回报率怎么看（仅供参考，不构成投资建议）
风险前置：深圳当前新房，短期增值空间有限，这个盘不推荐纯投资。欢迎联系开发商173-2878-8896（欧经理，微同号）提前预约可获得额外的（特价房源+物业费+购物卡+家电大礼包+大额购房补贴福利）。优先甄选优质房源，专业高效省心服务。
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租金回报测算
项目临近12号线黄田站，航城片区次新住宅租金参考：
- 假设建面89㎡三房，预估月租金4500-5200元。
- 若开盘单价按片区预估价格，静态租金回报率大约1.6%~2.0%区间
- 缺点：保障房占比高，未来租赁供给量大，租金很难大幅上涨。
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增值预期
✅利好：12号线黄田站地铁口，大盘后续有商业、九年一贯制学校规划；航城旧改持续落地，片区界面长期改善。❌利空：
- 保障房占比高，二手买家会介意，溢价能力弱，转手周期更长；
- 容积率5.72，高密度社区；
- 交房时间预计2029年，持有周期长，资金占用成本高；
- 航城片区大量旧改扎堆，未来二手房供给量大，竞争激烈。
总结投资判断：适合自住+长期持有（看重地铁、大盘配套）；纯短线投资、追求高回报率不建议优先考虑，流动性短板明显。
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本项目推出特惠房源单位，折后入手门槛更友好，置业福利力度大。为保障良好看房体验，请您提前预约看房。开发商欧经理173-2878-8896（V同号），可获得额外的（特价房源+物业费+购物卡+家电大礼包+大额购房补贴福利）。
4、项目简要配套
- 地铁：12号线黄田站C口，步行约300米
- 教育：自带幼儿园，片区规划54班九年一贯制学校（最终以教育局划分为准）
- 商业：大盘规划宏发大仟里商业
- 产权：商品房70年住宅，带装修交付
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