撰文 | 花姐
每一个楼花，都是独一无二的。
时间会冲淡一切。
要不是打开电脑，花姐差点忘了地产新政。
国庆长假前，北京、上海、广州三地实施细则先后出台，大同小异。
各种解读，漫天飞舞。
但，北京的新政细则之外，还藏着一个彩蛋。
9月30日18点49分，北京规自委在官微上发了一篇推文：《北京优化商品住宅用地出让交易规则》。
这篇文章的写法，很是特别。
它的开头，写了个新闻由头：昌平区歇甲地块上架，即0704-0049、0077-01、0073地块。
很明显，这是828新政出台后，北京首宗发布出让公告的地块。
这一点，在歇甲地块的土拍文件里，已有明确体现：
“该项目应严格执行《住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），及《本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》（京建发〔2026〕460号）的有关规定。”
一个是国家三部委的政策，一个是北京实施细则，两者完美衔接。
它们的核心条款是：开发商申请预售时，单体建筑须完成主体结构封顶。
但，这并不是那篇推文，要表达的核心诉求。
它把重点笔墨，落在了地价款支付政策上。
原文是这么写的：
“对于参与用地预申请并竞得土地的企业，在出让合同签订后30个自然日内缴纳地价款的50%，剩余价款在出让合同签订后24个月内缴清；
未参与用地预申请竞得土地的企业，首付款缴纳期限和比例不变，剩余价款在出让合同签订后18个月内缴清。”
反观9月24日下发的460号文，里面没有对拿地企业进行分类：
“2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳；
’缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。”
两者一对比，差异主要有两点：
1、新增了“参与用地预申请并竞得土地的企业”、“未参与用地预申请竞得土地的企业”两个定语；
2、将两类参与拿地的企业，在付款期限上做了区隔：一个24个月，一个18个月。
北京土拍市场比较特殊，一块宅地从上架到成交，中间设了一个预申请受理环节，时间为一个月。
有了这个预申请环节，它给参拍房企下了至少两个钩子：
1、将参拍企业分成两类，不搞一刀切，进行区别对待。
以歇甲地块为例：起始价为29.36亿元，如果某房企参加了用地预申请且最终拿下，其首付款为14.68亿元，剩余14.68亿元，两年内付清。
如果它没有参加用地预申请，却最终摘得，首付14.68亿元不变，但剩余14.68亿元，要比参加用地预申请的，提前半年付清。
对于任何一家房企而言，晚半年付14.68亿元，不仅可缓解资金压力，还至少可得到1600万至1900万元利息。
2、借助政策的推动，把预申请保证金也降低了。
“凡参与用地预申请的企业，预申请保证金收取金额，由此前的最低500万元、最高2000万元，调整为最低200万元、最高1000万元。”
其降幅分别达60%和50%。
这次新政后首拍的歇甲地块，竞买意向者须向北京市土地储备中心，缴纳的预申请保证金，为800万元。
北京规自委如此良苦用心，目的只有一个：
减轻房企拿地初期的资金压力，降低拿地门槛，吸引更多企业参与竞买。
否则，如果没有政策区别对待，大家都不进行用地预申请，会导致无法提前摸清地块的参拍热度。
但，一个问题来了：为什么北京规自委要把地价款支付的细则，“藏”在官微推文里呢？
这是一门政策实施的艺术。
犹记否，9月3日，这一幕也曾上演过。
那天，北京土拍市场有两则新闻：华润置地拿地顺义后沙峪2001、2002地块；朝阳区驼房营629地块，暂停挂牌交易。
事后，北京规自委发了一篇推文，对驼房营地块暂停的原因作出回应：
“将结合8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，进一步优化出让条件。”
一笔带过，看似云淡风轻，实则力达千钧。
而这次，借着歇甲地块上架，北京规自委又巧妙地把地价款支付政策，做了优化，对参与用地预申请的企业，给予优惠待遇。
这一操作手法，没有正式文件的白纸黑字，实施起来，十分丝滑。
但，它还是被花姐第一时间发现了。详见《北京土拍，十月要断顿了》一文。
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