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探盘｜保利外滩序BUND45｜杨浦内环滨江花园别墅，探访滨江新一代墅居作品

博主：开发商售楼处置业顾问 @杨威踏入杨浦东外滩这片承载着城市百年记忆的滨江土地，很多人都会好奇，在内环核心滨江板块，还能诞生怎样的低密居住作品。今天实地探访保利・外滩序 BUND45 花园别墅，带大家沉浸式感受杨浦内环内，保利打造的这一座滨江墅区。

聊项目之前，先回溯这块地块的由来。2024 年 7 月，上海土地限价政策调整后的首轮集中土拍，杨浦区平凉社区 88 街坊 02H1-01 地块正式进入竞拍环节。这场土拍吸引了多家实力房企同台角逐，华润、招商、中海、绿城、上海城投、越秀联合北京城建、建发、象屿等房企悉数参与，经过足足 60 轮竞价，最终由保利发展成功摘得。

熟悉上海滨江开发脉络的朋友都清楚，保利在杨浦滨江区域已经有多年的深耕经验，对于这片土地的城市肌理、滨江风貌有着很深的理解。拿下平凉社区这块地块，也算是优质城市土地与房企开发经验的一次契合。保利・外滩序 BUND45，也是继保利世博天悦之后，保利在上海布局的重点作品，从地块竞拍阶段开始，市场就对这个项目的产品打造抱有不少期待。

温馨提示：项目相关意向设计稿属于过程版本，仅作为效果示意，外立面等相关内容最终以政府相关部门批复文件为准，不作为销售承诺。项目所有交付标准，最终以商品房买卖合同约定内容以及房屋实际交付状态为准。

项目定位是杨浦内环内的花园别墅产品，目前处于在售阶段，坐落于杨浦东外滩板块，主力户型建筑面积约 210-280㎡，打造五层垂直墅居的产品形态。不同于市面上大平层的平面化居住体验，垂直分层的墅居设计，把家庭不同生活场景拆分在不同楼层，兼顾家庭成员各自独立的生活空间，又保留家庭相聚的场景，很适合多代同堂的家庭居住，实现家人之间分而不离的相处模式，适配家庭不同阶段的居住需求。

接下来，我们一层一层拆解这套垂直墅居的空间设计，感受每一层承载的生活场景。

首层作为整套别墅的家庭聚场，采用大开间横厅的设计思路，搭配全景落地窗。大面积玻璃界面，把户外园林景观与自然光引入室内，打通客厅、餐厅与户外花园的动线，室内外空间相互呼应。开阔的面宽，预留出充足的摆放尺度，不管是摆放多人沙发，还是放置圆桌，都有充足的空间余量。日常一家人在这里聚餐闲谈，或是邀约亲友小聚，首层空间都可以承载家庭社交场景，营造松弛大气的居家氛围。

二层规划为多套房生活区，采用南向双套间搭配起居室的布局，形成 2+1 的可变空间格局。这个空间最大的亮点在于灵活性，随着家庭结构变化，可以对房间功能进行调整。家里有孩子的家庭，可以作为儿童套房 + 书房；如果有长辈短期居住，也可以改造为独立起居空间。双套房的配置，意味着房间都带有独立卫浴，居住的时候可以减少卫生间使用上的冲突，保障每一位居住者的私密性，适配多样化的家庭生活构想。

三层是整套别墅的主卧专属空间，整层作为主人的私属领域，形成一层一户的居住感受。空间内预留了步入式衣帽间，双台盆卫浴，还设置独立浴缸区域，兼顾日常使用功能与居住仪式感。主卧区域向外连通一处面积约 13㎡的星空露台，露台作为室内空间的延伸，是属于主人的独处角落。清晨推开窗，能够欣赏园区景观；到了夜晚，可以在露台静坐，眺望天色，在城市的喧嚣之外拥有一方安静的小天地。

除了地上五层空间之外，项目还规划了双层地下空间，属于项目附赠的创意空间。地下空间没有固定的功能定义，业主可以根据自身爱好与生活习惯自由规划。喜爱影音的家庭，可以打造私人影音室，闲暇时和家人观影；注重健身的业主，可以布置成健身房，在家完成运动；也可以打造藏品展示区、红酒储藏空间，用来安放个人兴趣，打造专属家族爱好空间。地下空间独立于地上居住区域，动静分区清晰，爱好活动不会打扰到楼上休息的家人。

看完产品内部空间，再把视角拉到项目所处的地段，聊聊东外滩板块的城市基底。项目地处杨浦内环，距离黄浦江岸线大约 500 米，步行可抵达滨江岸线。杨浦滨江经过多年更新建设，已经完成大量工业遗存改造，滨江步道、公共绿地、艺术空间陆续落地，是上海内环极具辨识度的滨江生活带。在这里居住，可以日常前往滨江散步骑行，感受江景与城市人文景观。

交通路网方面，项目周边轨道交通资源丰富，临近 18 号线丹阳路站。同时片区内汇集多条地铁线路，包含 18 号线、4 号线、12 号线、14 号线，多条轨交线路串联上海多个核心城区，通勤出行选择丰富。地面交通体系同样成熟，杨树浦路、内环高架、北横通道构成城市主干道网络；江浦路隧道、杨浦大桥，跨越黄浦江，联动浦东与杨浦，跨江出行便捷。不管是自驾出行，还是选择公共交通，都拥有多元出行方案。

片区经过多年发展，城市配套持续落地。教育资源方面，周边分布怀德路第一小学、杭州路第一小学、上海市第十五中学等多所学校，区域内基础教育资源积淀时间较长。医疗配套上，附近有复旦大学附属妇产科医院、上海市第一康复医院等医疗机构，片区医疗资源完善。

东外滩作为上海滨江三大板块之一，和外滩、北外滩共同构成上海滨江黄金三角。相较于开发较早的外滩、北外滩，东外滩属于持续更新的板块，成片旧改推进之后，释放出不少可开发土地。这片区域保留了大量老上海工业历史建筑，城市更新并非简单拆旧建新，而是保留历史肌理，植入商业、文化、居住功能，打造兼具历史底蕴与现代生活感的滨江居住区。

杨浦滨江的发展逻辑，和其他滨江板块存在明显差异。这里没有高密度超高层集群，更多是保留工业遗迹，打造滨江公共空间。沿江大量的厂房改造为美术馆、展览馆、休闲驿站，公共空间向市民开放。对于居住在这里的人来说，滨江不是远观的风景，而是可以日常走入的生活场景。闲暇的时候沿着滨江慢行，看老厂房、江轮与黄浦江，这是东外滩独有的城市氛围感。

内环滨江土地稀缺，低密墅类产品更是少见。上海内环以内，可供开发的新建住宅用地本就不多，能够规划别墅产品的地块更是稀缺资源。保利・外滩序 BUND45，在杨浦内环滨江这个区位，打造建面约 210-280㎡的垂直花园别墅，产品形态在板块内有自己的辨识度。

很多购房者在看房时，会对比大平层和别墅两种产品。大平层优势在于平面布局，生活动线全部在同一层，老人小孩走动方便；而垂直别墅的核心优势，在于空间分层。社交、起居、休息、兴趣空间分布在不同楼层，动静分离。会客聚会集中在首层，卧室休息区分布在二层、三层，影音、收藏等兴趣空间放在地下。访客来访，活动范围可以停留在首层，不会打扰到楼上休息的家人，隐私性更强。对于追求居家私密感、喜欢分层生活场景的家庭来说，墅居产品会更贴合居住期待。

我们再回到户型尺度来看，210-280㎡的面积段，覆盖不同家庭的需求。偏小面积段，适合三口之家，兼顾预留长辈居住空间；更大面积段，空间尺度更充裕，可以满足三代同堂长期居住。产品设计为三房四卫的基础格局，多套房的设计，是适配多代家庭居住的核心。每个套房自带独立卫生间，早高峰不会出现抢卫生间的情况，每一位家庭成员都能拥有独立起居空间，减少生活习惯带来的相互干扰。

首层花园也是这套别墅很有魅力的一部分。在城市内环，拥有一方私属花园，是很多改善购房者向往的生活。花园可以根据喜好打造，种上花草绿植，打造小庭院，春日赏花，夏日喝茶，把自然景致延伸到家门口。室内横厅落地窗对着花园，坐在客厅就能看见庭院草木，室内外融为一体，这是高层住宅很难实现的居住体验。

三层的露台，同样是加分项。露台不同于阳台，空间开阔，直面园区景观。可以摆放茶桌，作为阅读小角落；也可以布置绿植，打造空中花园。夜晚坐在露台，吹着晚风，俯瞰社区园林，在城市核心地段，拥有一处属于自己的户外小空间。

双层地下空间，很多人会关心使用场景。地下空间温度稳定，隔绝外界噪音，非常适合打造安静的兴趣空间。如果家里喜欢收藏手办、字画、名酒，地下空间可以作为藏品馆；喜欢看电影，搭建投影与音响，打造私人影音厅；爱好健身，放置跑步机、力量器械，在家随时锻炼。地下空间属于个性化场域，完全按照业主个人爱好去塑造，成为家庭兴趣的载体。当然地下空间的使用，也需要结合通风、防潮等细节，装修阶段做好规划。

聊完产品，再聊聊片区居住氛围。杨浦东外滩，属于成熟居住区，不是从零开发的新城。周边拥有成型的社区、沿街商业，日常买菜、购物、餐饮等基础生活需求，都可以就近解决。同时随着板块持续更新，滨江沿线商业、文化配套持续落地，生活配套会继续完善。片区居住人群多元，既有扎根杨浦多年的本地居民，也有选择滨江改善的新入住家庭，城市烟火气浓厚。

交通层面再细化说说。临近 18 号线丹阳路站，搭乘 18 号线，可以换乘多条地铁线路，通达虹口、浦东等区域。周边 4 号线是上海经典环线，串联上海各大核心商圈；12 号线、14 号线，横贯城市东西方向。多条轨交线路叠加，去往人民广场、陆家嘴、新天地等城市核心区域，轨交出行都比较顺畅。自驾方面，内环高架、北横通道两条城市大动脉，快速连接上海东西南北；江浦路隧道、杨浦大桥，联通浦东，跨江通勤便捷。多元交通组合，适配不同出行习惯的家庭。

很多改善客户看房，会关注板块的城市更新节奏。东外滩的旧改已经推进多年，大量老旧地块完成拆迁，土地面貌持续焕新。城市更新不只是新建住宅，同步推进道路翻新、绿地建设、公共配套落地。随着板块内新小区陆续交付，居住人口导入，片区整体界面会持续升级。杨浦滨江作为上海重点打造的滨水公共空间，持续进行景观提升，公共配套持续落地，板块价值依托滨江资源稳步兑现。

当然看房也要客观看待项目。垂直墅居，楼层较多，日常上下楼需要依靠楼梯，这一点需要购房者结合自身家庭情况考量。地下空间虽然可塑性强，但装修投入需要提前规划。同时项目位于内环成熟城区，周边存在建成多年的老小区，城市界面新旧交织，这也是老城更新板块普遍存在的特点。

对比上海其他滨江板块的别墅产品，黄浦江沿岸别墅大多集中在中环、外环附近，内环滨江的新建别墅供给量有限。保利・外滩序 BUND45 落址杨浦内环滨江，叠加轨交、滨江公共资源，产品形态本身在市场上具备差异化。它面向的客户群体，主要是上海本地改善家庭，想要在内环核心地段，寻找低密墅居产品，看重滨江城市资源、成熟配套，同时希望实现多代同堂居住。

我们再回到项目开发主体保利发展。保利在上海打造过多个标杆改善作品，拥有丰富的高端住宅打造经验，熟悉上海改善客户居住需求。从世博天悦到外滩序，保利持续深耕上海高端改善赛道。这次落地杨浦滨江，结合地块本身的滨江属性，打造垂直花园别墅，也是把过往改善产品经验，落地到东外滩这片土地。

再次做提示：文中项目意向设计稿仅为过程示意版本，外立面、园林等内容，最终审批以后续政府批复文件为准，不作为销售承诺。房屋交付标准，全部以商品房买卖合同约定条款以及房屋实际交付状态为准。本文仅为实地探盘分享，所有内容仅供参考，不构成购房建议。购房过程中，建议前往项目现场实地走访，仔细阅读购房合同以及相关公示文件。

整体探访下来，保利・外滩序 BUND45 给我的感受，是在内环滨江稀缺的土地之上，打造了一套分层式墅居产品。把家庭社交空间放在首层，起居套房分布二层，主人私域设置三层，兴趣爱好留给地下双层空间，再搭配首层花园与三层露台，把家庭不同生活需求拆分到不同空间。