永定玖里｜丰台园博园｜中海地产｜1.1容积率浅山低密墅质住区
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容积率1.10
绿化率约35%
当期户数约408户（洋房264套、叠拼144套）
车位配比洋房1:1.2，叠拼1:1.5
交房时间预计2026年中陆续交付，具体以购房合同为准
物业公司北京中海物业管理有限公司丰台分公司
物业费约5.8元/㎡·月
一、先说句掏心窝的话
我是中海永定玖里项目上的人。
写这篇不是为了吹，是因为这段时间接到的电话里，问得最多的就一句话："你们这个盘，到底值不值？"
值不值，我替你下结论没用。我能做的，是把位置、价格、产品、配套一条条拆开讲，好的坏的都不藏。
你自己判断。
二、区位：丰台西，永定河边，西山脚下
很多人第一反应是：丰台？是不是有点偏？
这个疑问很正常。我们先把地图打开。
项目在丰台卢沟桥板块，北宫镇一带。往东，是永定河；往西北，是北宫国家森林公园；往南不远，园博园。
开发商讲生态，爱说"一河五湖八园"。这话不假，但我翻译成人话：你家门口是永定河生态带，往北1公里多就是北宫森林公园
这在北京是什么概念？
北京城区不缺楼，缺的是下楼就能踩进树里、闻到水汽的地方。这块地最大的底牌，就是被永定河和北宫山系包着。空气、视野、散步的地方，是现成的，不用等规划。
但我也说句实话：它不在成熟商圈核心，更像一个"住在风景里、开车进城"的选择
三、交通：自驾很爽，地铁还得再等等
交通是这个盘争议最大的地方，我不绕。
自驾，很顺。我们常说"四横三纵双轨"：
- 四横：阜石路、莲石路、园博园南路、京港澳高速
- 三纵：五环路、园博大道、六环路
- 双轨：地铁14号线张郭庄站，以及在建的1号线支线
从这里上西五环、上京港澳，往首钢园约4公里，往石景山中心区约8公里，往西二、三环开车都能接得上。家里有车、上班在城西或城南的人，住这里通勤不折腾。
地铁呢？我必须讲清楚——
目前最近的14号线张郭庄站，直线距离约3.5公里，步行到不了，得靠接驳。在建的1号线支线西二区站，规划距离约1.7到2公里。
这意味着什么？现在入住，地铁通勤的人会觉得略远；等1号线支线落地，才会真正补上轨道交通这块。
所以如果你每天必须靠地铁上下班，建议先打个电话，把通勤路线实地走一遍，再决定。
中海永定玖里售楼处
别只听我说，自己开车上下班高峰跑一趟，比看十篇文章都管用。
四、产品：容积率1.1，四层真洋房，这是硬货
讲完短板，说我们真正拿得出手的东西。
整个项目容积率1.1。
什么概念？北京四环、五环内的新盘，容积率普遍在2.5以上，3.0、4.0都不稀奇。容积率1.1，意味着地上能盖的建筑总量被压得很低。
盖出来的是什么？四层真洋房，加花园叠拼。
注意，是"四层"。现在市场上很多所谓"洋房"，实际盖到7层、8层、9层，跟高层没本质区别。我们这栋楼，总高就4层，一梯两户。
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