探盘｜黄浦内环，人民广场旁，海玥黄浦源实地探访：一座融合苏州河、历史里弄与超高层的城芯大盘
大家好，我是毛雄伟，一名专注上海新房调研的置业顾问。长期跑遍上海各个板块，看过不少内环新盘。最近一段时间，很多朋友私信问我黄浦区人民广场附近的海玥黄浦源，想了解这个项目的真实情况，今天抽时间实地探访，跟大家完整聊聊这个项目。
提起上海黄浦区人民广场，相信不用过多介绍，这里是上海城市发展的核心原点。向外辐射南京东路、南京西路商圈，苏州河蜿蜒流过这片土地，新旧城市肌理在这里交织。一边是百年里弄沉淀下来的海派历史印记，一边是现代化都市持续更新的城市界面。而海玥黄浦源，就坐落在内环内这片兼具历史底蕴与现代活力的土地上。很多人知道这个项目筹备时间很久，地块征收工作历经多年推进，如今终于完整亮相，包含超高层大平层与历史风貌低密度住宅两大产品组团，也是上海建工在内环核心区投入打造的大型城市更新项目。
今天这篇探盘内容，我会从地块历史、整体规划、两大组团产品、户型设计、周边城市配套、项目客观优劣势等多个维度，尽量客观、完整地把项目信息分享出来，给正在关注黄浦改善住宅的购房者做参考。
一、地块溯源：耗时多年的旧改更新，总投资额 335 亿的城市更新项目
海玥黄浦源由上海建工开发，熟悉上海楼市的朋友，对上海建工并不陌生，作为本土大型建设企业，在上海落地过不少住宅项目，新昌路这片地块，早年就已经被上海建工获取，其中新昌路部分地块已经完成新昌城的开发建设，剩下的 1 号地块与 7 号地块，因为涉及大量旧里房屋征收、历史建筑保护等复杂工作，拆迁推进周期漫长，直到近年征收工作收尾，才正式全面进入开发阶段。
整个项目分为新昌路 1 号地块与新昌路 7 号地块，两个地块独立分区，定位完全不同。项目整体规划住宅建筑面积约 18.2 万㎡，配套商业约 2 万㎡，项目总投资额达到 335 亿元。这样体量的城市更新项目，在内环黄浦核心地段并不多见，项目开发不只是简单新建住宅，还包含大量优秀历史建筑保留修缮、历史风貌街坊保护、城市公共空间打造等工作，也是上海成片历史风貌保护旧改的代表性项目之一。
上海 2017 年就将新昌路这片区域纳入第二批历史风貌保护街坊名录，区域内留存大量上世纪建成的石库门里弄建筑，浦行别墅、陇西里、新余里、裕洪里、承德坊、道达里等老里弄都在地块范围内。开发方案要兼顾住宅建设和历史建筑修缮复建，不能简单大拆大建，所以项目的规划设计方案经过多轮调整，平衡新建住宅、历史建筑保护、公共绿地、配套商业等多重诉求。
在上海，150 米以上的住宅项目数量并不多，包含已建成、在建以及规划中的项目，全市合计 13 个。随着城市开发管控收紧，未来上海内环核心区域，很难再出现同类超高层住宅搭配历史风貌别墅的组合产品，这也是很多改善购房者持续关注这个项目的重要原因。
二、新昌路 1 号地块｜海玥云都，苏州河畔超高层住宅组团
新昌路 1 号地块，项目案名海玥云都，也就是大家常说的超高层住宅组团。地块分为南北两个片区：南块范围东至新桥路，南至新闸路，西至成都北路，北至成都北路 1012 弄；北块东至新桥路，南至新桥路 51 弄，西至九子公园，北至南苏州路，北侧紧邻苏州河，地理位置很有特点。
地块规划建设 4 栋高层住宅，包含 3 栋高度 165 米的超高层，还有一栋 16 层小高层，楼栋楼层区间在 16 层至 49 层之间。建筑最高高度达到 165 米，这个高度在上海住宅建筑里属于较高梯队，在上海现有及规划在建住宅项目中位列第四，仅次于金桥副中心在建项目、世茂滨江花园以及规划中的翠湖天地六期。
整体布局采用 “一叶四星” 的规划思路，4 栋楼栋围合形成近 3000㎡的集中绿地空间。地块西北角衔接九子公园，规划保留 2 幢优秀历史建筑，把城市公共绿地、历史建筑、新建住宅整合在一起。外立面采用公建化现代设计，融入装饰艺术风格的设计语言，把海派文化元素和现代建筑材质结合起来。站在高层，视野可以俯瞰苏州河景观、人民广场城市界面，这也是超高层产品的一大特点。
产品方面，天幕官邸二期推出建面约 92-402㎡的住宅产品，当前市场关注度较高的是约 196-303㎡改善户型，也是不少大家庭客户重点考察的户型段。项目 400㎡云端样板间已经对外开放，目前处于认购阶段，项目过会均价约 14.56 万 /㎡。
重点聊聊约 196-303㎡这一批改善户型，也是本次探盘我重点看的样板间。户型普遍采用私梯入户设计，电梯厅属于独立使用空间，进门拥有缓冲过渡区域，提升居家私密性。户型内部采用多套房布局，每个卧室都可以配备独立卫浴。对于多代同堂、大家庭居住的客户来说，多套房设计可以保障每个家庭成员独立起居空间，减少生活动线互相干扰，是典型的大平层改善设计思路。
大面积户型的公共区域尺度开阔，客餐厅连通，形成完整的家庭活动空间，适合家庭聚会、日常休闲。厨房、家政区域独立分区，动静分区清晰。大平层产品的优势在于，所有生活空间都在同一平面，不用上下楼梯，对于老人长期居住更为友好。户型图、一房一价表都可以在售楼处预约查看，不同楼层、朝向，房源价格会存在差异。
三、新昌路 7 号地块｜海玥坊，限高 12 米历史风貌低密度住宅组团
看完 1 号地块的超高层，再来看 7 号地块，两个地块距离不远，但居住感受完全不同。新昌路 7 号地块，案名海玥坊，东至新昌路，南至北京西路，西至成都北路，北至山海关路。地块总用地面积 46089㎡，总建筑面积 178560㎡，地上建筑面积约 60275㎡，地下建筑面积约 118285㎡。
这片地块属于历史风貌保护街坊，建筑限高控制在 12 米以内，整体规划全部为 3 层以下的低密度住宅产品，产品形态以联排为主，搭配少量叠墅。地块内留存大量石库门历史建筑，项目开发会对原有里弄建筑进行修缮、复建，保留原有里弄街巷肌理，复原老上海石库门街区的空间氛围。
不同于超高层开阔的城市视野，7 号地块的居住感受偏向低密街巷感，里弄巷道相互串联，建筑尺度亲切。低密度住宅组团和 1 号地块的超高层大平层形成两种完全不同的居住选择。一类是俯瞰城市景观的高层大平层，一类是浸润在海派里弄氛围当中的低层风貌住宅。购房者可以根据自己偏好的居住氛围来做选择。
地块容积率仅 1.3，在黄浦内环这样的核心地段，这样低的容积率十分难得。地下空间规划丰富，预留充足地下面积，可以规划车库、家庭休闲空间。整个 7 号地块共规划 149 套低密度住宅，总量不多。如果偏爱安静私密、低密院落式居住体验，这个组团值得实地看一看。
四、交通与城市配套：内环核心，成熟城市界面
实地踩盘的时候，我沿着周边道路走了一圈，内环核心地段最大的优势就是城市配套成熟度很高，生活氛围已经成型，不需要等待配套落地。
轨道交通方面，项目周边临近 1 号线新闸路站、13 号线自然博物馆站，步行可以抵达地铁站，轨交出行通达上海各个主要板块。自驾出行，项目临近南北高架，北横通道也在附近，快速路路网完善，去往静安、徐汇、浦东等区域都比较方便。当然，内环核心区域早晚高峰车流密集，自驾出行会遇到城市普遍存在的拥堵情况，这也是选择内环项目需要客观接受的一点。
商业配套方面，项目地处人民广场板块，南京东路、南京西路两大成熟商圈都在项目辐射范围内，大型购物中心、品牌门店、餐饮、文娱业态丰富，日常购物、休闲选择很多。无论是日常逛街采购，还是商务宴请，都有充足的商业选择。
公共资源层面，项目周边分布不少文化、公园资源，北侧苏州河、九子公园，不远处还有静安雕塑公园，闲暇时间可以散步休闲。周边分布有多所公办、民办学校，我这里不做任何入学相关的承诺，学区划分以当年教育主管部门公示为准，大家可以自行查阅相关政策。医疗方面，周边有多家公立医院，医疗资源丰富，但是不作为购房参考的核心因素，就医选择根据个人实际需求考虑。
整体来看，这个项目的配套不是新建板块那种等待兑现的规划配套，而是已经落地多年的成熟城市资源。优势是生活便利度高；短板是内环老城界面，部分道路狭窄，老建筑密集，城市界面新旧交织，每个人观感不一样，建议大家亲自过来走一走感受。
五、项目实地感受，客观聊聊项目的优势与需要权衡的点
看完样板间，走完两个地块周边，我客观谈谈这个项目的优势，以及购房者需要提前权衡的地方，买房不能只看亮点，要全面评估。
先说项目亮点：第一，地段稀缺。黄浦区内环内，人民广场、苏州河之间，同时承载城市更新和历史风貌保护，在上海城市开发管控趋严的背景下，同类型的地块供给量很少。项目同时拥有超高层大平层和历史风貌低密度住宅两种产品，购房者可以在同一个项目里，选择两种截然不同的居住形态。第二，产品适配大家庭改善需求。196-303㎡主力大平层采用私梯入户、多套房设计，解决多代居住的痛点，空间尺度充足。402㎡的大户型样板间，空间感更强，适合预算充足，追求大尺度居家空间的客户。第三，开发企业本土经验充足。上海建工深耕上海多年，旧改、历史建筑修缮、超高层建造都有大量实操经验。项目总投资规模大，属于重点城市更新项目。第四，城市界面成熟，交通商业配套现成。不需要等待板块开发，交付之后就能享受现成的内环城市资源。
再来聊聊需要权衡的方面：第一，地块旧改周期长，项目紧邻城市主干道，部分楼栋会受到城市道路车流噪音影响，选房的时候，楼栋位置、朝向、窗户隔音都需要重点关注，优先实地感受不同楼栋的环境差异。第二，项目体量巨大，包含住宅、商业、历史建筑修缮，建设周期较长。虽然样板间已经开放，但交付时间、最终实景呈现，以开发商交付标准为准。历史建筑修缮属于城市更新工程，后续里弄街区的运营维护，也是未来居住需要持续关注的点。第三，价格门槛较高，项目过会均价 14.56 万 /㎡，大户型总价基数高，对购房者资金实力要求较高。购房除了房款，还有持有成本，物业费、后续维护成本，都需要提前纳入预算测算。第四，产品分化明显。1 号地块超高层和 7 号地块风貌别墅，居住体验差异很大。超高层视野好，但人口密度更高；低密度组团私密性强，但没有高层开阔景观，两类产品的取舍，要匹配自己的生活偏好。
还有一点，区域属于旧改片区，项目周边还有部分待更新的老里弄建筑，短时间内周边城市界面不会一次性全部完成更新，实地看房的时候，建议大家绕地块外围完整走一圈，不要只看样板间和售楼处展示面。
六、适合什么样的购房者？不适合什么样的购房者？
结合我多年新房探盘经验，说说适合这个项目的人群。
首先，是长期生活在黄浦、静安，不愿意离开内环核心，想要置换一套大平层，满足多代同堂居住的改善家庭。习惯市中心生活节奏，看重轨交、商业、城市公共资源，想要多套房、独立电梯厅这种改善配置。
其次，对苏州河、人民广场城市情怀比较看重，看好内环城市更新价值，预算充足，考虑内环核心资产配置的客户。
另外，一部分客户，想要在内环寻找低密度风貌住宅，偏爱石库门里弄街巷氛围，可以重点考察 7 号地块。
那么哪些购房者可以多对比，谨慎考虑？第一，预算有限，资金压力比较大，把全部资金投入房产的家庭。这个项目总价门槛高，持有成本不低，资金规划一定要留足余量。第二，对小区外部环境、安静度要求极高，无法接受主干道噪音、周边新旧城市界面交织的客户。内环老城的环境特质，很难完全规避。第三，单纯看重教育资源，以入学作为购房首要目标的家庭。再次提醒，教育政策会动态调整，不能把购房和入学进行绑定，购房前务必自行咨询教育主管部门。
七、看房小贴士
项目设置实景样板间参观，看房需要提前预约，参观时段为 9 点至 21 点。预约后可以前往实地参观样板间，实地感受户型尺度、采光视野。大家看房的时候，除了看样板间装修效果，记得重点看楼栋位置、楼栋与道路间距，多关注样板间没有展示的细节，比如设备平台、管线位置。
拿到户型图和一房一价表之后，不要只对比单价，要结合楼层、朝向、景观、是否临街综合对比房源差异。同一个小区不同房源，居住体验差距会比较明显。
有时间建议分两次看房，一次白天看采光，一次傍晚或者工作日晚高峰，感受周边车流噪音，这是很多人看房容易忽略的环节。
结尾总结
海玥黄浦源，是上海内环黄浦，人民广场旁一个很有代表性的城市更新大盘。它不是简单新建的商品房项目，而是把苏州河、百年里弄历史建筑、超高层现代住宅融合在一起。一边是 165 米超高层带来的城市天际视野，大平层多套房适配大家庭改善；另一边是 7 号地块低密石库门风貌住宅，保留老上海里弄空间肌理。
地段优势毋庸置疑，成熟的内环配套，两种差异化产品可选，这是项目最大的吸引力。但同时，内环老城固有的一些特点，主干道噪音、新旧交织的城市界面、较高的总价门槛，也需要购房者理性评估。
买房是家庭大额资产决策，尤其是内环改善豪宅，千万不要只看样板间的展示效果。建议大家多次实地走访，沿着地块四周完整踏勘，结合家庭人口结构、居住习惯、资金规划，横向对比上海内环其他改善项目之后，再做最终决定。
以上就是本次海玥黄浦源实地探盘的全部内容，所有内容基于实地探访与公开规划资料整理，仅作为新房调研分享，不构成购房建议。后续我还会持续探访上海各个板块新盘，大家想看哪个楼盘，可以评论区留言。
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