上海露香园天誉探盘｜黄浦老城厢 CAZ，浸润 700 年文脉的内环低密大宅
作者：毛雄伟｜开发商买房小顾问2026.10
如果要在上海内环核心，寻找一处同时承载城市历史底蕴与当代高端居住需求的地块，黄浦区老城厢的露香园，一定是绕不开的样本。这次实地探访露香园天誉，站在地块之上，能清晰感受到这片土地厚重的历史底色，同时也能直观看到城市更新背景下，老城厢人居产品的迭代方向。不同于普通市中心楼盘，露香园天誉不是简单在核心地段建造住宅，而是在历史风貌保护区内，将明代园林文脉、海派城市肌理与现代大平层居住产品融合在一起，今天就结合实地探访的所见所感，完整聊聊这个项目。
一、地块与区位：老城厢腹地，上海城市更新重点板块
露香园天誉坐落于黄浦区旧仓街 99 弄，地处人民路与河南南路交汇处，属于老城厢历史文化风貌区，归属于上海中央活动区 CAZ 范围。这片土地，正是历史上明代露香园旧址，距今拥有数百年的历史，当年的江南名园露香园曾在此落地，留下大量园林与人文故事。如今城市更新推进过程中，项目保留修缮了 16 处文保建筑，在开发住宅的同时，延续地块原有文脉，把江南园林的空间意境融入社区规划之中。
从城市格局来看，项目处于外滩、新天地、豫园组成的城市黄金三角腹地。从项目出发，前往人民广场、淮海路、新天地、豫园等城市地标，直线距离大多在 1.5 公里以内，到陆家嘴的直线距离约 2 公里。周边连片的城市更新项目正在持续落地，北侧有嘉里金陵东路项目，东侧城投此前拿下小东门多幅地块，南侧为乔家路城市更新片区，西侧紧邻翠湖天地片区，整片区域都在进行城市功能焕新，未来片区整体界面会持续优化。
政府规划打造一条贯穿新天地、露香园、豫园，直达十六铺码头的城市绿带，也就是文中提到的蓝绿丝带规划。这条绿带打通历史街区，串联起多个城市节点，把历史建筑、公共绿地、滨水空间串联，让老城厢不再是孤立的历史片区，而是可以漫步、停留的城市公共空间。
交通出行方面，项目的轨道出行条件便利，距离豫园站（10 号线、14 号线）不远，步行可抵达站点，B1 层可和地铁站点连通。9 号线小南门站也在周边，多条轨道交通线路，可通达陆家嘴、虹桥、徐家汇等各大城市板块。自驾出行，人民路、河南南路两条主干道环绕，人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道、复兴路隧道四条隧道分布周边，跨江通行、去往城市各个方向的路网基础完善。
商业资源上，项目自带约 2.7 万㎡的配套商业，命名为 “艺荟 Galleria”，定位偏向艺术型精致商业，规划有文艺书店、艺术家运营的美术馆、艺术展演空间、精品家居、生活市集、SPA、定制零售等业态。城投在历史街区商业运营上拥有思南公馆这类成熟项目经验，后续这片商业落地后，能够给业主带来家门口的特色消费场景。步行范围内，豫园商城、BFC 外滩金融中心、新天地、环贸 iapm 等成熟商圈都可以抵达，不同类型的商业选择丰富。
重要提示：文中提到的学校仅为地理距离参考，楼盘本身不划分学区。学区划分、入学政策由教育主管部门每年统一划定，开发商不对未来项目所属学区、入学资格做任何承诺，有教育需求的购房者，务必自行向黄浦区教育部门核实最新政策。医疗配套仅为周边现有公共资源客观陈述，不做就医、康养相关引导。
生态层面，项目内部打造约 1.2 万㎡中央园林，复刻露香园旧时八景的空间构思，规划一园三轴四巷的景观体系，布置曲水回廊、古戏台、黑松等景观节点。外部，东北方向可以对望古城公园，高区房源能够同时欣赏外滩建筑群、黄浦江、陆家嘴城市天际线多重城市景观，南向可以俯瞰开明里历史风貌街区，内外景观层次丰富。
二、项目基础指标：三大国央企联合开发，低密纯大宅社区
露香园天誉备案名为露璟庭，由上海城投、上海建工、招商蛇口三家国央企联合开发，属于 70 年产权纯住宅项目，产品包含大平层，同时搭配少量海派风貌别墅。项目整体占地约 8.5 万㎡，总建筑面积约 34 万㎡，容积率约 1.8，绿化率 35%，整个社区一共只有 428 户。在内环核心的 CAZ 片区，1.8 的容积率属于偏低的规划，社区不会有高密度的拥挤感，总户数偏少，居住人群相对纯粹。
车位配比做到 1:3，规划 1800 个地下车位，所有车位都预留超充桩安装条件，适配新能源车辆使用。物业由招商积余负责，这是具备国家一级资质的物业服务企业，高层住宅物业费约 15 元 /㎡/ 月。项目为精装交付，装修标准约 1.5 万 /㎡，交付时间预计为 2026 年 12 月。
整个社区规划 8 栋 18-32 层大平层建筑，搭配少量海派风貌别墅。产品定位偏向高端改善，没有小户型产品，起步面积在 260㎡以上，全部为大户型设计，面向家族居住、长期自住以及看重资产收藏属性的客群。社区实行人车分流，地下大堂精装设计，地下车库直达入户，同时配备 24 小时安保巡逻与智能监控系统，保障居住的私密与安全。
社区内部规划约 5000㎡高端会所，会所内部设置恒温泳池、健身房、私宴厅、茶室、儿童活动区、商务洽谈区等多个功能空间，满足业主日常健身、家庭聚会、商务会客、亲子活动等多样场景。项目二期配套商业的 3-4 层，规划独立高端俱乐部，设置酒廊、星光泳池等空间，4 层屋顶打造约 1500㎡屋顶花园，作为业主的户外休闲空间，站在屋顶花园，能够眺望陆家嘴城市天际线，是难得的空中户外会客厅。
三、产品设计：国际设计团队联合打造，空间尺度与细节打磨
这次实地看房，能明显感受到项目在设计团队的投入，多个国际知名设计事务所共同参与项目打造。售楼处由 W.DESIGN 无间设计吴滨主持设计，公共区域由 HWCD 操刀，样板间由香港 SLD 梁志天设计。不同团队分工协作，不是套用标准化豪宅模板，而是结合老城厢在地文化，做定制化设计。
建筑外立面的设计兼顾历史风貌和现代审美，提取老城厢街区的建筑气质，用金属线条勾勒建筑轮廓，搭配大面积落地景观玻璃窗，建筑立面兼具通透感与精致感。室内设计大量运用弧线元素，吊顶、木饰面转角位置，采用不同曲率的弧线造型，弱化硬质棱角，视觉感受柔和优雅。
项目在石材选材上花费不少心思，从私家电梯厅开始，地面局部使用玻利维亚蓝奢石，表面雕刻海派纹样；卫生间大量使用静雅棕奢石；门厅、客餐厅地面选用浅色系大理石；西厨吧台搭配东方木纹与特色石材，每一处石材纹理都经过挑选，把天然材质的质感融入室内空间。
室内层高是这个项目比较突出的一点，大平层主力户型层高约 3.45 米，部分旗舰户型层高可达 3.6 米。对比市面多数豪宅 3.3 米层高，多出的 15 厘米空间，在安装中央空调、地暖之后，依然保留充足的垂直空间，不会产生压抑感，也可以设计通顶柜体，增加家庭储物空间。层高属于建筑先天指标，后期改造很难实现，也是高端住宅产品之间很关键的差异点。
全屋精装配置，厨电选用嘉格纳、美诺等国际品牌，搭配德国柏丽定制橱柜；卫浴系统选用瑞士劳芬、德国高仪等品牌；全屋配备地暖、中央空调、新风三大基础系统，同时搭载霍尼韦尔五恒系统以及华为智能家居系统，兼顾恒温恒湿的居住舒适度与智能化操控。
四、户型梳理：260㎡起步大平层，全套房设计，兼顾多代居住
项目户型跨度从 260㎡至 491㎡，另有 407-529㎡独门独院海派风貌别墅，下面结合实地看样板间的体验，逐个分享户型感受。
260-272㎡，4 房 3 卫
这是社区门槛相对友好的户型，现场设有样板间可以实地参观。户型格局偏向飞机户型，客餐厅相互独立，空间重心放在主卧套房与客餐厅区域，整体设计风格年轻化。四个房间，配备三个卫生间，适合三口或者四口之家自住，动静分区清晰，日常居家互不干扰。
286㎡，4 房 3 卫
边厅户型，主卫朝南，主卧拥有双面采光。边厅的布局，让客厅拥有更大的采光面，空间通透感更强。适合喜欢大客厅，看重客厅观景、家庭聚会场景的家庭。
299㎡，4 房 3 卫
可以看作 260㎡户型的放大版本，客餐厅空间进一步拓宽，主卧套房的卫生间调整至南侧，主卧的采光与舒适度进一步提升，同样四房三卫格局，空间尺度更大，适合对公共活动空间有更高要求的家庭。
377㎡，4 房 4 卫，西边套
该户型一共有 22 套，属于项目里性价比不错的西边套产品。户型内包含保姆间，同时配备中厨、西厨全套空间，四个房间搭配四个独立卫生间。南向面宽约 20 米，客餐厅一体化连通 270° 环幕阳台，可以观赏社区园林以及老城厢风貌景观。独立书房、茶室预留空间，兼顾居家办公、会客需求，得房率约 80%，适合多代同堂的大家族居住。
400㎡，4 房 4 卫，西边套
户型格局和 377㎡西边套接近，单价略有提升，主要原因是楼栋南侧视野更加开阔，采光与景观条件更好，同样全套配置，适合想要更大室内面积，又偏好西边套安静居住氛围的客户。
482㎡，3 号楼东边套，5 房 5 卫
从这个户型开始，四个卧室全部是套房设计，每间卧室自带独立卫生间。户型动静分区清晰，北侧规划动区，南侧全部为静区，入户设置双开门，归家仪式感很强。北侧、东侧拥有观景面，高区房源视野开阔，可以欣赏黄浦江、外滩、陆家嘴城市景观。
491㎡，旗舰五房户型
作为项目的旗舰户型，约 26 米南向面宽，进深约 18 米，超大面宽带来 IMAX 级的采光与观景体验。客餐厅拥有约 10 米横厅，搭配 270° 转角落地窗，把城市天际线、江景纳入室内。主卧套房面积大约 80㎡，包含独立衣帽间、双台盆卫浴、景观浴缸，还预留私人书房空间。户型采用双主卧的思路，其中一间卧室朝东观景，同样按照主卧标准配置，适合老人同住的大家族，两代主卧套房分开，保障双方居住私密性。全屋四开间朝南，全部为套房设计。
这个户型的得房率约 80%，对比同片区同类产品，同等建筑面积下，室内实际可用面积会多出一部分，多出的空间可以规划成书房、影音室等功能区。同时项目针对大户型客户，可以提供木饰面颜色的定制选项，根据业主偏好调整色调，让室内风格匹配个人喜好。
除大平层之外，项目还有少量海派风貌别墅，面积段 407-529㎡，独门独院设计，复刻石库门建筑风貌。产品为地上三层，搭配地下双层空间，自带私人庭院、露台，部分户型带有地下泳池。在内环核心的老城厢片区，这类带庭院的风貌别墅供应稀少，更适合追求有天有地居住体验的客群。
五、实地观感与选购思考，客观聊聊项目优劣势
实地看完整个项目和样板间，先说项目的优势。第一，地段与文脉是它最核心的底色，黄浦区老城厢 CAZ，内环内历史风貌区，土地资源稀缺，同时拥有数百年的历史文脉，不是单纯的现代住宅，地块本身自带文化属性。第二，低密规划，1.8 容积率，总户数少，社区居住圈层统一，没有小户型，居住人群相对稳定纯粹。第三，景观资源突出，高区房源可以同时观赏外滩、黄浦江、陆家嘴三件套，叠加古城公园、开明里风貌区，城市景观层次丰富。第四，产品指标扎实，3.45 米起步层高，较高的得房率，全套国际品牌精装，一梯一户的入户设计，私密性强。第五，配套规划完整，自带艺术商业、大型会所、屋顶花园，轨交步行可达，周边成熟商圈密集。
当然，看房不能只看亮点，也要客观看待项目需要考量的地方。首先，项目地处老城厢城市更新片区，周边部分地块还在持续改造建设，短期外部界面会存在施工带来的影响。其次，项目定位高端，总价门槛高，资金投入体量很大，购房前要做好长期资金规划。再者，项目是预约制参观，不支持临时到访，想要实地看样板房，需要提前预约。另外，地块属于历史风貌保护区，建筑高度、外立面都有相应管控，产品设计会受到历史保护相关规划约束。
户型方面，东边套景观资源更好，价格也相对更高；西边套总价相对友好，但江景视野弱于东边套，看房时可以结合自身预算，优先实地对比不同楼栋、不同朝向的视野差异。同时大平层面积大，后期的物业费、维护成本，也会高于普通住宅，长期持有成本需要纳入预算考量。
六、总结：老城厢更新下的藏品级居住选择
露香园天誉，是上海老城厢城市更新中的代表性住宅作品。它的价值，不止是黄浦内环的地理位置，更多是在历史文脉地块上，把江南园林、海派历史风貌和现代高端大平层产品融合。
对于自住客户来说，适合看重上海核心地段、希望多代同堂、追求安静私密居住环境，同时喜欢城市景观与文化氛围的家庭。对于看重长期资产保值的客户，内环 CAZ 历史风貌区的低密纯大宅，供应数量有限，稀缺属性突出。
但无论自住还是资产配置，都建议实地到访，亲身感受社区园林、样板间采光、视野，同时仔细研读购房合同、交付标准，了解片区城市更新的后续规划。买房这件事，尤其是高端住宅，纸面参数只能作为参考，亲自站在地块上，感受周边环境、采光、视野，才能判断是否契合自己的居住需求。
上海老城厢的更新是一个漫长的过程，露香园片区，会随着后续商业落地、绿带建成、周边地块开发持续成长。在上海内环新房供应持续收紧的背景下，像露香园天誉这样，兼顾历史文脉、城市核心配套、低密大平层产品的项目，属于上海高端住宅市场里很有辨识度的一类作品。
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