明代官员俸禄之薄，是公认的事实。老猫翻开《明史》中的记载，里面称“自古官俸之薄，未有若此者”。但一名普通七品京城官员在北京城的真实居住成本需要从俸禄实收、房价水平和实际选择这三个层面来看。
明代俸禄在洪武二十五年定下，正七品岁俸名义为九十石米。但实际发放分为“本色米”和“折色”两部分，五品以下京城官员折色的比例高达六成，折成宝钞、苏木、胡椒甚至布匹。永乐年间，折俸钞比例一度高达百分之六十至八十。随着宝钞急剧贬值，景泰年间七百贯宝钞才能折银一两。
我根据明代史料上的记载去折算，正七品京官全年实际可支配的白银收入，大约在三十至四十五两之间。这个数字本身并不算非常低，同时代的北京城一名马夫的年收入约为四十两，街头挑担卖油的小贩年收入约为二十两。京城官员的收入大致等同于当时的一个体力劳动者的水平。
很多人对明代房价的印象都来自“京城居大不易”的说法，但以现存房契来看，情况更为复杂。崇祯十三年大兴县傅尚志卖房官契记载，正阳门大街一座小型四合院，售价仅三十三两。万历年间北京的一座“一室一厅一厨”的小户型，售价约三十五两。即便是三室一厅的“改善型”住房，也不过一百二十两左右。
按七品京城官员年实收三十至四十五两来计算，小户型住房理论上不到一年便可以买下，即使是改善型住房也不过需要三到四年就可全款买下。即便扣除全家衣食、仆役、社交等开销，若一年能积攒五到十两，数年内购房也并不是不可实现。
既然房价并非高不可攀，为何明代京官仍以租房、典房为主？其中的原因不在“买不起”，而在流动性与制度性选择。
明代官员调任的现象非常频繁，在京任职三五年后就可能被外放到地方。花数十两银子买下的宅院，一旦调任便面临转手处置的麻烦，不如租赁来得灵活。北京城内“比屋皆贴空房，赁住纸签不可计数”的景象正是这种高流动性下的常态。
租房和典房也是京城官员的重要选择，在北京非繁华区域，一次性支付约二十两银子，即可获得一间四间屋子的小院十年居住权。这对于时常面临着频繁调任、需要维持体面开销的大多数中低级京城官员而言会更加经济划算。
真正的居住困境在于日常开销，京官没有免费官邸，一家子的衣食住行、仆役工钱、官场应酬、人情往来，每一笔都要从有限的俸禄中支出。清廉的京城官员即便不贪腐，一年到头能攒下的积蓄也非常有限。买房并不是不可能，但要在维持体面官场生活的同时完成置业，则需要积蓄相当长的时间。
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