三季度收官，合肥楼市的两份成绩单都出来了。一份是新房，一份是二手房。
新房端，1—9月累计成交金额360.00亿元；二手房端，9月单月成交7534套，为下半年新高。量都摆在那里。但把两份成绩单放到一起看，结论只有一句：有量，但没有普涨。
读宅先生
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NO.1|壹
新房基本面：360.00亿元、12708套、均价20961元/㎡
合肥新房1-9月基本面：成交金额360.00亿元、面积171.75万㎡、套数12708套、均价20961元/㎡。
月度走势：成交面积4月35.08万㎡年内峰值、6月11.30万㎡低谷、9月回升至17.47万㎡；均价1月22813元/㎡、8月19440元/㎡、9月20420元/㎡。
面积在回升，均价在下行后小幅反弹。这两条线不矛盾：成交恢复靠的是改善盘入市与优惠收回，不是价格普涨。
NO.2|贰
新房榜单：普睿数智1—9月全口径榜
普睿数智1-9月合肥九区房企全口径榜：中海宏洋42.03亿、滨湖集团37.20亿、合肥城改29.36亿；项目榜中海观庐府18.24亿、金茂璞逸云湖15.89亿、华润嘉宸13.89亿；9月单月房企榜中海宏洋4.53亿
三组榜单确认了头部格局：中海系、滨湖集团稳居房企前列，中海观庐府、金茂璞逸云湖、华润嘉宸稳居项目前三。
区域：包河一个区约占全市三成
1-9月成交金额区域分化：包河111.07亿占30.9%、经开57.18亿、滨湖39.98亿、瑶海39.12亿等。
包河区以111.07亿元居首，一区约占全市三成，接近第二名经开区的两倍，主要来自政务东、骆岗、淝河等板块改善盘的集中备案。
产品结构：两条产品线，各有头部
两条产品线客群定位互不重叠。合肥新房已不是统一市场——高端改善与刚需走量各走各的，用「全市均价」判断任一具体项目都会失真。
NO.3|叁
二手房：9月7534套，1—9月累计约66991套
二手房1-9月月度成交：1月6931、2月3446、3月11051、4月8994、5月8301、6月7031、7月6640、8月7063、9月7534套，累计约66991套。
三条曲线的形状很清楚：
3月冲高：11051套，为近五年单月高位，小阳春特征明显。
4—7月回落：8994→8301→7031→6640套，逐月下行，7月为年内低点。
8—9月回升：7063→7534套，9月为下半年新高，但仍明显低于3月。
二手房9月7534套、8月7063套；9月首周1881套同比涨88%全国第二；挂牌均价10391元/㎡环比微降；新房公示均价17966元/㎡持平
价格端是另一个答案：挂牌均价环比微降。上涨集中在滨湖部分次新、政务、高新品质小区；承压的是瑶海、新站、远郊与无学区老破小，降价房源占多数。
量先回来，价格没跟着普涨。
三条判断
第一，新房是「结构性回暖」。面积回升、均价小幅反弹，靠的是改善盘与优惠收回，不是全面涨价。判断一个盘，要看它在哪条产品线上——高端改善（2.37万—3.55万元/㎡）与走量型（1.72万—1.95万元/㎡）的逻辑完全不同。
合肥楼市航拍图
第二，二手房是「以价换量」，且节奏是分段的。3月冲高、7月见底、9月回到7534套，但全年最高点仍在3月。9月这波放量，是8月以来的延续，不是新一轮启动。
第三，区域集中度在提高。包河区一区约占新房成交金额的三成，而瑶海、新站、远郊的二手房仍在磨底。同一个合肥，两个世界，在三季度数据里依然成立。
结语
360.00亿元、12708套、20961元/㎡，加上二手房9月7534套、1—9月约66991套——这几个数字构成了合肥楼市2026年前三季度的完整切面。
它讲的不是一个涨跌故事，而是一个分化故事：新房有量无普涨，二手以价换量。与其纠结全市均价，不如把精力放在具体板块和具体房源上。
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